房地产行业深圳甲级写字楼市场季度报告：2025年第三季度

knightfrank.com.cn/research2025年 第三季度本报告重点关注深圳甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息深圳甲级写字楼市场季度报告注：其他包括车公庙，蛇口，宝安中心区蔡屋围表示罗湖区资料来源: 莱坊研究部图二：2025-2027各区域新增写字楼面积其他蔡屋围后海前海福田中心区05001,0001,500202520262027千平方米市场承压持续，价格出清与结构竞争并行2025年第三季度，深圳甲级写字楼市场继续处于调整阶段，租金下行压力未减、供应集中释放、去化动力放缓。全市平均有效租金降至每月每平方米人民币148.4元，环比下跌2.2%，虽然跌幅较上季略有收窄，但仍处于明显下行区间，显示业主端仍以价格让利应对去化压力。新增供应显著增加，季度入市体量约21.9万平方米，为年内最高水平，而净吸纳量仅6.8万平方米，供需失衡再度扩大，带动全市空置率升至 26.1%，环比上涨0.9个百分点。分市场来看，租金下调为主旋律。宝安录得5.8%的环比跌幅居首，跨境电商企业减租与业主主动调价并行；车公庙与福田分别下滑3.9%与3.5%，受区内竞争加剧影响；南山整体表现相对稳健，科技园、前海、蛇口等核心片区跌幅均控制在2%以内。整体而言，市场价格博弈加剧，租金下探仍是主要趋势。需求端延续收缩态势。TMT行业占比 52.0%，仍为主导力量，核心驱动来自互联网平台与软件开发企业；专业服务业占 21.3%，由互联网营销与出海服务带动；医疗健康位列第三，其中互联网诊疗表现突出。企业租赁策略整体趋于保守，以搬迁（77.0%）为主，且升级搬迁比例降至31.3%，显示租户普遍以“等价提质”或“小幅降本”为主。续租占10.9%，新租与扩张需求仅6.6%与4.0%，反映整体市场活跃度偏低。投资市场保持低位运行，仅录得一宗大宗交易。招商蛇口以人民币7.16亿元将招商积余大厦转让予招商轮船，成交单价约每概览和展望平方米人民币21,607元。该交易实质为集团内部资产再配置，意在回笼资金、优化资产负债表。市场整体成交活跃度有限，自用型与产业资本仍是主要买方，传统金融与机构投资者普遍保持观望。展望第四季度，市场仍将面临高供应、弱吸纳、价承压的格局。预计新增供应约 15万平方米将集中入市，叠加宏观不确定性上升与租户谨慎决策，业主方预计将维持价格弹性与激励并举的策略。年底租赁旺季或带来阶段性修复，净吸纳量有望恢复至10万平方米以上。然而，市场整体仍难以逆转下行趋势，预计全市租金将继续下探，跌幅与本季度相近。强势片区（如南山科技园、前海）因产业支撑与企业黏性，去化效率有望优于大市；而福田与宝安等区域的价格竞争将进一步加剧。图一：深圳甲级写字楼市场参考指标[1] 资料来源: 莱坊研究部[1] 租金为平均净有效租金2025年第三季度新增供应218,8802025年第三季度净吸纳量68,105平方米2025年第三季度租金148.4元/平方米/月2025年第三季度空置率26.1%下季预测：按季变幅：下季预测：按季变幅：0.9个百分点2.2%下季预测：按季变幅：按季变幅：下季预测：平方米租金延续下行，价格博弈加剧租金走势2025年第三季度，深圳甲级写字楼租金继续承压下行，全市平均有效租金降至每月每平方米人民币148.4元，环比下跌2.2%，跌幅较上季度收窄0.7个百分点。尽管跌势延续，但市场租金调整的节奏趋于温和，业主方在竞争加剧的背景下正采取更具策略性的租赁方案以稳定租户。从 分 市 场 表 现 来 看，宝 安 子 市 场 以5.8%的环比跌幅领跌全市。在标杆项目主动降价与激励加码带动下，宝安有效租金持续下探；同时，中美关系不确定性抑制跨境电商扩张，减租与退租增多，共同拉低区域议价均值。车公庙以环比3.9%的跌幅位居其后，主要因老旧项目让利空间增大，有效租金继续下修。福田区租金环比下滑3.5%，主要受南山虹吸与区内新入市项目灵活定价的双重叠加影响。相比之下，南山区域整体相对稳健，其中科技园、前海及后海租金跌幅多控制在2%以内，显示该区域核心企业租赁黏性较强。展望第四季度，新增供应的集中入市叠加市场需求疲弱，租赁价格仍将面临一定下行压力。预计业主方将继续采取“价格调整+租期优惠+免租期”组合策略以吸引租户入驻。全市平均租金水平或将延续温和下行趋势，环比跌幅预计与本季度相近。图三：深圳甲级写字楼租金走势资料来源: 莱坊研究部140160180200220240260201420152016201720182019202020212022202320242025Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3人民币/ 平方米/月表一：深圳甲级写字楼各细分市场参考指标，2025年第三季度子市场租金（人民币 / 平方米 /月)租金环比变幅空置率空置率环比变幅罗湖122.8↓1.8%28.4%↓1.6%福田中心区175.7↓3.5%18.5%↑0.5%福田 - 车公庙141.7↓3.9%24.5%↓3.8%南山-科技园132.3↓1.7%15.9%↓0.2%南山-后海173.8↓0.8%36.2%↑7.0%南山 - 蛇口156.2↓2.1%34.8%↓6.5%南山-前海131.2↓1.4%36.5%↑1.1%宝安中心区123.4↓5.8%26.9%↑1.3%资料来源：莱坊研究部注：部分数据或因数据库调整而存在差异，具体数值以本季度为准新供(左轴) 净吸纳(左轴)空置率(右轴)0%5%10%15%20%25%30%02004006008001,0001,2001,4001,6002013201420152016201720182019202020212022202320242025*图四：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 千平方米资料来源: 莱坊研究部注：2025年的甲级写字楼供应量及净吸纳量为累计的供应量及净吸纳量2025年的空置率为第三季度的空置率本季度，深圳甲级写字楼市场新增供应激增，大家财险总部大厦、创维海外总部大厦及创金合信总部大楼相继入市，合计约21.9万平方米，创年内新高。相较之下，租赁需求显著放缓，全市净吸纳量回落至6.8万平方米，供过于求的结构性矛盾再度显现。从需求结构来看，TMT行业以52.0%的租赁成交占比继续主导深圳甲级写字楼市场。其中，互联网平台与软件开发构成主要驱动力，云计算板块及积分福利电商平台相关企业需求尤为活跃。专业服务业以21.3%的成交占比位列第二，需求来源集中于互联网营销、企业出海咨询及品牌管理服务领域。其中，私域运营工具开发商与微短剧制作机构表现突出，反映出营销模式多元化与内容出海趋势的加速。医疗健康行业本季度超越金融业升至第三位，需求增长主要来自互联网诊疗平台与创新医疗科技企业的扩张。整体来看，数字化平台/开发、内容出海与互联网医疗成为本季度写字楼需求的三大核心动能，行业集中度进一步提升，市场结构向新经济与创新服务方向持续演进。从租赁类型来看，搬迁需求主导地位强化，占比高达77.0%，但其中为