北京新房成交大幅反弹

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 [Table_Title] 北京新房成交大幅反弹 [Table_Title2] able_Summary] 地产周速达 1）政策跟踪 12 月 24 日，北京四部门联合发文，调降非京籍及多孩家庭购房门槛，标志着一线城市核心区限购政策进一步边际松动。内容主要聚焦两方面：一是放宽非京籍准入，将五环内购房社保/个税年限由“3 年”降至“2年”，五环外由“2 年”降至“1 年”；二是支持多孩家庭，明确二孩及以上家庭可在五环内多购一套住房（京籍上限增至 3 套，非京籍增至 2 套）。此次调整旨在通过降低刚需入市门槛及打开改善性需求空间，切实落实中央经济工作会议关于稳定房地产市场的精神。 政策定向扩容需求，成交放量系年末翘尾与情绪共振。本次政策精准锚定非京籍刚需及多孩改善群体，预计将有效扩大潜在购房需求基数。从高频数据看，本周北京新房成交环比激增 79%，需理性看待的是，由于新政于 24 日才正式生效（仅覆盖统计周期 19-25 日的尾部），本周成交放量更多归因于房企年末冲量的季节性因素，政策短期内主要体现为预期的改善与情绪的提振。往后看，随着政策实质性显效，需关注成交活跃度能否在跨越年末时点依然延续，以及量增能否最终带动价格止跌回稳。 2）周度：新房成交显著放量 受年末房企集中推盘及冲刺业绩影响，新房成交显著放量。本周（12 月 19-26 日）38 城新房成交面积录得 396 万平，环比大幅增长 29%（上周环比+16%），继续突破近四周 277-307 万平的震荡箱体，绝对量仅次于年初及年中（1 月及 7 月初）高点。同比来看，连续十三周负增长，不过降幅收窄 12 个百分点至-19%。 二手房市场高位企稳，本周成交小幅增长。本周 15 城二手房成交面积录得228 万平，环比小幅增长4%。自 11 月以来，周度成交量稳定在 213-221 万平区间，本周小幅突破该区间，成交量约为年内高点的 77%。同比降幅微幅收窄 1 个百分点至-22%，边际修复弹性略弱于新房。 3）月度：新房降幅边际收敛，二手房景气度短期承压 截至 12 月 26 日，38 城新房本月累计成交同比下滑 26%，较 11 月全月（-35%）收窄 9 个百分点，与 10月表现持平，新房市场出现止跌迹象。二手房表现相对弱势，15 城本月累计成交同比下滑 28%，跌幅较 10月、11 月均扩大 8 个百分点，显示在前期需求集中释放后，二手房市场短期面临一定的回调压力。 4）一线城市表现：北京强势领涨 一线城市新房成交本周环比增长 9%，北京强势领涨。主要受年末冲量驱动，北京本周新房成交环比录得79%的显著涨幅，广州温和上涨 15%；深圳、上海受基数及供应节奏影响，环比分别回落 26%、10%。同比维度，一线整体降幅收窄 2 个百分点至-42%，广州表现相对抗跌（-24%）。 二手房成交同样小幅增长，韧性较强。京沪深三城合计本周二手房成交环比上涨 4%，突破前期震荡区间。其中北京环比+9%，修复至年内 81%分位数；上海微增 1%，深圳小幅回落 9%。同比来看，一线二手房跌幅收窄至-22%，北京表现最优（-19%），优于沪深。 5）二三线城市表现：供给驱动新房成交放量 证券研究报告|固收点评报告 [Table_Date] 2025 年 12 月 27 日 下载日志已记录，仅供内部参考，股票报告网 证券研究报告|固收点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 二线城市新房成交显著放量，修复弹性优于二手房。本周二线城市新房成交呈现强劲反弹态势，环比大幅增长 40%，绝对量已修复至年内高点的 85%。分城市看，杭州、南宁、济南等地受供给放量带动，环比涨幅介于 69%-80%。同比维度看，新房降幅显著收窄 17 个百分点至-8%，边际改善明显。二手房市场表现相对稳健，环比增长 8%，成交量维持在年内高点的 67%；同比降幅小幅收窄 1 个百分点至-27%。 三线城市，供给驱动新房大幅增长，二手房景气度处于年内高位。本周三线城市新房成交环比增长20%，绝对量回升至年内高点的70%。结构上，韶关、芜湖、柳州等城市受推盘节奏影响，成交实现翻倍增长（增幅均超 100%）；同比降幅由上周的-28%显著收窄至-16%。二手房方面（4 城样本），虽环比小幅回落2%，但绝对量仍处于年内高点的 93%，在各层级城市中景气度分位数最高，市场活跃度维持高位。 6）房价观察：阴跌态势延续 我们主要观察二手房价，因新房价格受推盘区域影响，波动往往较大。本周更新的是 Wind 披露的二手房出售挂牌价指数（周度）。 各线城市延续阴跌态势，二线城市同比调整压力最大。本周（12 月 15-21 日），各能级城市挂牌价环比跌幅集中在0.17%-0.24%区间，显示价格端目前仍面临持续的调整压力。同比维度看，二线城市价格回撤幅度最深，达-8.62%；一线及三线城市跌幅则在 6%-7%区间。 一线城市内部分化，广沪企稳反弹而京深补跌。广州挂牌价出现触底反弹迹象，环比上涨 0.91%，但因前期调整较深，同比跌幅仍达 14.70%；上海表现出较强韧性，结束上周急跌态势，本周微涨 0.01%；北京与深圳则呈现补跌特征，环比分别下跌 0.34%和 0.44%，同比跌幅均维持在 10%左右，价格修复尚需时日。 二线城市房价普遍承压，部分前期强势城市冲高回落。青岛、天津表现相对稳健，环比跌幅控制在 1%以内；西安、杭州本周走势转弱，环比分别下跌 0.58%和 0.95%，回吐了上周的涨幅，或反映热点二线城市在价格博弈阶段的波动性依然较大。 表 1：二手房成交环比小幅增长 4%，同比连降十一周 城市层级 前三周 前两周 前一周 本周 环比 15 城二手房 -3% 0% 2% 4% 京沪深 -4% 4% 0% 4% 二线城市 -7% 0% 0% 8% 三线城市 11% -10% 14% -2% 同比 15 城二手房 -37% -34% -23% -22% 京沪深 -33% -31% -27% -24% 二线城市 -48% -42% -28% -27% 三线城市 2% -8% 5% 4% 资料来源：WIND，华西证券研究所 注：二手房成交统计中三线城市仅有 4 个样本，即东莞、佛山、扬州和江门。本周指 12 月 19-25 日，前一周指 12 月 12-18 日，前二周指 12 月 5-11 日，前三周指 11 月 28 日-12 月 4 日。下同。 表 2：新房成交环比大幅上涨 29%，同比连降十三周 城市层级 前三周 前两周 前一周 本周 环比 38 城新房 5% -9% 16% 29% 一线城市 7% -6% 0% 9% 二线城市 6% -9% 22% 40% 三线城市 2% -13% 22% 20% 同比 38 城新房 -36% -33% -31% -19% 一线城市 -34% -37% -44% -42% 下载日志已记录，仅供内部参考，股票报告网 证券研究报告|固收点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 二线城市 -37% -26% -25% -8% 三线城市 -35%