2026年投资展望系列之十：2026地产，关注好房子、好土地

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 [Table_Title] 2026 地产，关注好房子、好土地 [Table_Title2] 2026 年投资展望系列之十 [Table_Summary] ► 2025 地产：土拍热度反转，新房房价比二手房更坚挺 2025 年，土拍市场热度迎来反转，限价已取消，叠加供地位置核心，再现楼面价地王。全国溢价率 5.5%，而 2022-2024 年均低于 4%。 2025 年城市冷热分化，1-11 月全国出让金同比下滑 8%，而杭州、上海、北京、成都出让金同比增长 11%，对应出让金集中度高达 20%。 2025 年二手房成交量同比表现强于新房，而新房房价更坚挺。15 城二手房 1-11 月成交面积同比增长 6%，而 38 城新房同比下跌 13%。价格方面，一线城市二手房房价环比近半年震荡下跌，跌幅走高。新房房价环比表现强于二手房，特别是上海年初以来新房同、环比双增。 2025 年新房内部分化。重点城市豪宅成交量、价齐升，而对应的普通住宅成交量占比呈现下滑，成交均价持平/下降。 ►展望 2026：出让金仍可能下滑，新房、二手房再分化 2026 年土地出让金可能下滑，不过还需观察供地质量。原因有两点，第一，城投拿地意愿仍偏低，从月度趋势来看，2025 年多数月份城投拿地额同比为负，低意愿有持续性。第二，受万科风险事件影响，市场化房企拿地信心可能下滑。回顾 2022 年，多家房企债券展期、土拍规则趋严，市场化房企拿地额同比下滑 50%。2025 年 11 月市场化房企拿地额同比下滑 46%。 此外，重要变量是政府推地质量，需关注 2026 年供地结构，若呈现高质量核心地块供给，可以提振房企拿地信心。 2026 年核心城市新房市场可能以“豪宅盘”、“改善型住宅”为主。2025年地王再现，叠加多个城市提出“好房子”、“第四代住宅”概念，推动市场从“增量”转向“提质”。“7090 政策”执行的近 20 年内，也缺乏“改善型住宅”供给。 2026 年二手房市场可能进一步分化。房价可能受到“第四代住宅”冲击，例如新房得房率明显提升，相当于变相降价。二手房中，品质楼盘的房价可能相对坚挺，老旧小区依然可能面临继续下跌的风险。 此外，对于上海房地产市场，还需关注限售解禁后的供给冲击。2021年开始执行 5 年限售，2026 年是首个解禁年份。 2026 年可能有效的政策思路：好房子、好土地。目前看来，也是相对有效的措施。一方面以“品质住宅”吸引购房者，另一方面“好土地”对应的住宅销售去化难度低，也可以增厚开发商拿地信心。 风 险提示：地产政策出现超预期调整。出现超预期信用风险事件。 评级及分析师信息 [Table_Author] 分析师：刘郁 邮箱：liuyu9@hx168.com.cn SAC NO：S1120524030003 分析师：肖金川 邮箱：xiaojc@hx168.com.cn SAC NO：S1120524030004 分析师：黄晓曦 邮箱：huangxx1@hx168.com.cn SAC NO：S1120524040002 证券研究报告|宏观研究报告 [Table_Date] 2025 年 12 月 26 日 证券研究报告|宏观研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 正文目录 1. 土拍：迎来反转，核心城市竞拍热度走高 ..................................................................................................... 3 1.1 城市冷热分化 ............................................................................................................................................. 3 2.2 拿地企业集中化、拿地节奏前置化 ............................................................................................................... 5 2. 成交：新房房价比二手房更坚挺 .................................................................................................................. 5 2.1 政策：一线城市再松绑，“好房子”建设标准落地 ............................................................................................ 5 2.2 新房、二手房分化，豪宅、普宅分化 ........................................................................................................... 6 3. 展望 2026：出让金仍可能下滑，新房、二手房再分化 ................................................................................... 8 3.1 土拍市场：关注供地质量 ............................................................................................................................ 8 3.2 销售市场：新房豪宅化、二手房看品质 ........................................................................................................ 9 3.3 两条政策思路：好房子、好土地 .................................................................................................................. 9 4. 风险提示 ...................................................................................................................................................10 图表目录 图 1：土地出让金在 2020 年见顶，随后下行，2025 年 1-11 月出让金同比下跌 8% ............................................. 4 图