房地产行业住房增值税新政点评：降低交易税费，释放需求稳定市场

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 降低交易税费，释放需求稳定市场 ——住房增值税新政点评 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 刘璐 研究员 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 龙湖集团 960 HK 15.21 买入 绿城中国 3900 HK 13.69 买入 中国海外发展 688 HK 19.08 买入 招商蛇口 001979 CH 12.79 买入 招商积余 001914 CH 15.68 买入 绿城服务 2869 HK 6.56 买入 领展房产基金 823 HK 50.59 买入 建发国际集团 1908 HK 21.60 买入 新城控股 601155 CH 18.90 买入 滨江集团 002244 CH 13.18 买入 华润置地 1109 HK 36.45 买入 新鸿基地产 16 HK 111.51 买入 华润万象生活 1209 HK 46.60 买入 中国金茂 817 HK 1.81 增持 资料来源：华泰研究预测 2025 年 12 月 31 日│中国内地 动态点评 降低交易税费，释放需求稳定市场 12 月 30 日，财政部、税务总局两部委联合发布公告，明确自 2026 年 1 月1 日起个人住房增值税新政，核心在于统一征收标准、降低交易成本。新政将持有不满 2 年的住房交易增值税率从 5%降至 3%，并正式全面消除地域差异，我们认为此举有望激活二手房流通效率，疏通改善需求置换链条，最关键的是从税制改革的角度，体现中央“稳定房地产市场”的鲜明态度。需求侧置换链条的改善，叠加供给侧品质优化，有望为有产品力的房企带来机遇，重塑企业市场地位和竞争格局。 税率与适用规则双重优化 参照 2016 年发布的增值税政策，新政主要有两大调整：1. 大幅降低短期持有交易税率。新政将原 5%的征收率统一降至 3%，这意味着涉及税费降幅高达 40%。假设不含税房价为 100 万，新政前增值税及附加达 5.3 万，新政后可减免 2.12 万；2.彻底取消一线城市政策差异。2024 年以前各地免征年限以及征收方式不一，2024 年 10 月，一线城市取消了普宅与非普宅标准，12 月三部委联合发布公告，全国统一免征年限为 2 年，执行层面全国各地已经并轨，本次新政属于正式统一标准。 税率降幅显著，更具备信号意义 从实操层面，本次调整针对的是持有两年内的房产。2024 年以来，市场以自住需求为主，购房 2 年内的交易意愿较低，因此相对而言新政影响的群体有限。但我们认为新政具有信号意义：1.“稳需求”的重要性。对短期持有住房征收增值税的出发点，是抑制投资性需求，2023 年起中央定调“房地产供需关系发生重大变化”，需求结构的变化意味着可以打开对住房短期交易的软性限制，本次调整即是一次放松的举措；2. 税率降幅显著，从税收改革视角，进一步体现中央经济会议上所强调的“着力稳定房地产市场”的态度。 存量市场流通提速，为置换需求释放蓄势 房地产存量替代增量交易的市场转型持续加速。据我们跟踪的高频数据（来源：Wind），25 年 1-11 月，重点跟踪城市新房+二手房成交面积累计同比下降 4%，但二手房成交面积累计同比增长 5%。新政有望进一步促进二手房流通效率，促进二手房成交。但另一方面，也在为置换需求释放储备势能。改善需求的释放需要以二手房去化为前提，新政有望加大换房需求的释放意愿，自去年以来，交易成本降低、房贷利率下行叠加“好房子”政策导向形成三重激励，有望稳定未来新房市场。 投资建议 近期政策纷至沓来，此次增值税新政和住建部会议精神以及北京新政一脉相承，都是践行中央经济工作会议上所传达的“稳定房地产市场”的思路。交易链条的疏通为稳市场蓄势，“优供给”导向有望推动企业竞争格局重塑。重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，如华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企。如华润置地、新城控股、龙湖集团等；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企。如新鸿基地产、领展房产基金等；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业。如绿城服务、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：行业政策波动风险，行业基本面下行风险，部分房企经营风险。 (9)(0)91726Jan-25May-25Sep-25Dec-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点公司推荐一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2024 2025E 2026E 2027E 2024 2025E 2026E 2027E 龙湖集团 960 HK 买入 8.53 15.21 60,065 1.51 0.52 0.68 1.04 5.11 14.78 11.41 7.42 绿城中国 3900 HK 买入 8.26 13.69 20,977 0.63 0.45 0.48 0.57 11.87 16.72 15.47 13.02 中国海外发展 688 HK 买入 12.43 19.08 136,045 1.43 1.39 1.48 1.60 7.87 8.12 7.58 7.05 招商蛇口 001979 CH 买入 8.55 12.79 77,087 0.45 0.45 0.47 0.55 19.18 18.83 18.06 15.49 招商积余 001914 CH 买入 10.64 15.68 11,212 0.79 0.88 0.98 1.08 13.42 12.11 10.90 9.82 绿城服务 2869 HK 买入 4.49 6.56 14,156 0.25 0.30 0.36 0.43 16.37 13.75 11.42 9.50 领展房产基金 823 HK 买入 34.80 50.59 90,643 -0.78 -3.43 0.97 3.82 -44.82 -10.14 35.91 9.11 建发国际集团 1908 HK 买入 15.17 21.60 33,983 2.11 2.06 2.29 2.49 6.50 6.65 5.99 5.52 新城控股 601155 CH 买入 13.73 18.90 30,970 0.33 0.37 0.44 0.53 41.16 37.17 31.02 25.92