2025年12月房地产市场跟踪：行业下行压力加大，中央经济工作会议定调“着力稳定房地产市场”

作者: 中诚信国际 企业评级部 蒋 螣 027-87339288 tjiang@ccxi.com.cn 应治亚 027-87339288 zyying@ccxi.com.cn 其他联络人 贺文俊 027-87339288 wjhe @ccxi.com.cn 10 月房地产市场量价承压，“十五五”指引高质量发展路径——2025 年 11 月房地产市场跟踪 新房交易规模仍在下探，“好房子”正成为支撑市场的主力军——2025 年 10 月房地产市场跟踪 中央纲领指引高质量发展，地方优化为“金九银十”蓄力——2025年9月房地产市场跟踪 《住房租赁条例》正式出台，完善“租购并举”制度保障——2025年8月房地产市场跟踪 “十年再启新章”，从增量扩张到存量提质，行业加快构建发展新模式——2025年 7月房地产市场跟踪 专项债土地收储加速，行业延续止跌回稳态势——2025年 6月房地产市场跟踪 “降准降息、公积金贷款利率下调”三箭齐发，金融政策协调巩固行业企稳态势——2025年 5月房地产市场跟踪 楼市“小阳春”如期而至，“好房子”时代来临——2025年 4月房地产市场跟踪 行业下行压力加大，中央经济工作会议定调“着力稳定房地产市场” ——2025 年 12 月房地产市场跟踪  中央经济工作会议将房地产定调从 “持续用力推动止跌回稳” 调整为 “着力稳定市场”，延续 “稳楼市” 导向。当前房地产市场供求关系已从总量短缺转为基本平衡、结构性供给不足，新型城镇化推进与 “好房子” 需求释放仍带来发展潜力。政策通过供需协同发力，供给端因城施策控增量、去库存（鼓励收购存量商品房作保障房等）、优供给（有序推进 “好房子” 建设）；需求端将清理不合理限制，核心城市或将进一步放松限购，同时深化公积金制度改革，助力行业长期健康发展。 12 月 10 日至 11 日中央工作经济会议在京召开，此次会议在“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”方面重点提及房地产行业，延续 2024 年“稳楼市”导向，但将表述从“持续用力推动房地产市场止跌回稳”调整为“着力稳定房地产市场”。此次会议对房地产的定调，建立在对当前市场发展阶段的精准判断之上。经过多年发展，我国房地产市场供求关系发生重大变化，从过去的总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足。同时，我国新型城镇化仍在持续推进，2024 年我国常住人口城镇化率 67%，但户籍人口城镇化率仍不足 50%，新市民、新青年的住房需求仍有释放空间；城市存量优化调整亦有广阔空间。此外，人民群众对“好房子”形成新期待，房地产仍有发展潜力。 政策核心逻辑通过供需两端协同发力，化解短期库存压力与风险隐患，同时夯实行业长期健康发展的基础。在供给端方面，会议提出“因城施策控增量、去库存、优供给”。因城施策控增量方面，预计库存高企、需求疲软的城市将进一步缩减土地出让规模，而人口净流入、住房需求旺盛的核 市场跟踪 房地产行业 www.ccxi.com.cn 2025 年 12 月房地产市场跟踪： 行业下行压力加大，中央经济工作会议定调“着力稳定房地产市场” ” www.ccxi.com.cn 2 心城市将适度保障合理供给。去库存方面，本次会议时隔 9 年再次明确提及“去库存”，并提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”的路径。截至 2025年 11 月末，全国商品房待售面积 7.53 亿平方米，仍处于历史高位，去库存任务仍需持续发力；根据相关统计，截至 12 月 26 日，地方政府土地储备专项债券发行规模累计超过 5,400 亿元，预计 2026 年存量土地收储将持续扩围，此外，各地可通过购房补贴、“以旧换新”、税费减免等刺激政策，形成多元化去库存体系。优供给方面，会议提出“有序推动“好房子”建设”。2025 年 5 月，《住宅项目规范》正式实施，多地响应落实新规范并出台本地化的实施意见，符合“好房子”标准的产品在市场保持较高热度，开盘去化率较高，但后续需注意避免对老产品的过度冲击，有序进行推动。 需求端方面，会议提到“坚持内需主导，建设强大国内市场。扩大优质商品和服务供给。清理消费领域不合理限制措施”，我们关注到，2025 年 12 月 24 日，北京市四部门联合发布新政，优化住房限购政策，降低非京籍家庭购房社保年限要求，支持多子女家庭购房需求，并调整信贷及公积金政策。预计 2026 年核心城市购房限制性政策有望进一步放松。此外，会议提出“深化公积金制度改革”，随着房地产行业进入深度调整期，公积金的功能从传统购房支持向保障民生延伸，2025 年以来各地出台公积金相关政策超 260 条，预计 2026 年公积金政策将在提升贷款额度、降低使用门槛、拓宽使用场景等方面进行重点推进。  11 月新房价格同比跌幅继连续 12 个月收窄后首次走阔，销售金额同比下滑幅度连续 6 个月超两位数；二手房市场延续“以价换量”态势，价格全面下跌但不同能级城市成交面积均呈环比上升态势。商品房待售面积环比连续 9 个月下降，但库存仍处高位。11 月房企境内债券市场融资呈小额净流出态势，二级市场交易热度不高；华润置地完成海外债发行，万科相继对其到期的境内债寻求展期。 需求端，11 月，商品住宅价格环比降幅小幅收窄，70 个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市数量增加 2 个至 8 个，其中一线城市和二三线城市环比均持续下降，商品住宅价格同比降幅继连续 12 个月收窄后首次走阔。从销售情况来看，11 月商品房销售面积及销售金额环比增幅分别为 9.31%和 2.28%，同比降幅分别达 17.93%、26.09%，销售金额同比下滑幅度连续 6 个月超两位数；前 11 月累计销售面积和销售金额同比降幅较上月进一步扩大，下行压力仍较大。2025 年中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场”，提出“因城施策控增量、去库存、建2025 年 12 月房地产市场跟踪： 行业下行压力加大，中央经济工作会议定调“着力稳定房地产市场” ” www.ccxi.com.cn 3 好房”三大路径，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，有助于稳妥引导市场实现平稳过渡。 供给端，根据克而瑞监测数据，受年末季节性放量因素影响，11 月土地成交建筑面积和金额分别环比增长 39%和 57%，但同比仍分别下降 27%和 28%，成交规模同比延续缩量态势；当月土拍热度集中在少数优质地块，整体平均溢价率低位回升至 4.1%，环比上升 1.29 个百分点。11 月新开工面积及竣工面积环比均有所增加