房地产行业第52周周报：新房成交同比降幅扩大、二手房同比降幅收窄；北京优化限购政策

房地产行业|证券研究报告—行业周报 2025 年 12 月 30 日 强于大市 相关研究报告 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/10） 《单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位》（2025/07/17） 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价跌幅大于二、三线城市》（2025/07/17） 《2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年》（2025/05/12） 《“城市更新”成为楼市重要的增量筹码，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环（25 年 4 月政治局会议解读）》（2025/04/27） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号（25 年政府工作报告解读）》（2025/03/06） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 52 周周报（2025 年12 月 20 日-2025 年 12 月 26 日） 新房成交同比降幅扩大、二手房同比降幅收窄；北京优化限购政策 新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅扩大；二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；新房库存面积环比上升，同比下降;去化周期同环比均上升。 核心观点  新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅扩大。40 个城市新房成交面积 274.2 万平，环比上升 10.5%，同比下降 39.2%，同比降幅较上周扩大 2.4 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 3.6%、11.5%、16.1%，同比增速分别为-38.4%、-38.1%、-45.4%，一、二线城市同比降幅较上周分别扩大 4.7、5.8 个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄 11.4 个百分点。  二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。18 个城市二手房成交面积 173.1万平，环比上升 7.6%，同比下降 30.7%，同比降幅较上周收窄 3.7 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 16.2%、-1.7%、20.3%，同比增速分别为-26.2%、-39.9%、-17.3%，一、三四线城市同比降幅较上周分别收窄 11.8、22.8 个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大 13.2 个百分点。  新房库存面积环比上升，同比下降;去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为 11491 万平，环比增速为 0.3%，同比增速为-7.9%；去化周期为 17.8 个月，环比上升 0.1 个月，同比上升 4.9 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.8、13.2、70.3 个月，一线城市环比上升 0.2 个月，二、三四线城市环比分别下降0.03、1.7 个月，一、二、三四线城市同比分别上升 5.6、3.2、32.9 个月。  土地市场环比量跌价涨，同比量价齐跌；溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建面 5116.1 万平，环比下降 2.7%，同比下降 12.7%；成交总价 1291.3亿元，环比上升 10.0%，同比下降 15.9%；楼面均价 2524.1 元/平，环比上升 13.0%，同比下降 3.7%；溢价率 1.3%，环比下降 0.5 个百分点，同比下降 2.1 个百分点。  房企国内债券发行量同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量 62.4 亿元，环比上升 9.9%，同比上升 32.0%（前值：-49.2%）。总偿还量为 218.0 亿元，环比上升 20.8%，同比上升 204.2%（前值：5.4%）；净融资额-13.3 亿元。  板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为 1.9%，较上周上升 2.3pct，相对收益（相对沪深 300）为-0.04%，较上周上升 0.1pct。房地产板块 PE 为 24.68X，较上周上升 0.9X。 政策  中央层面，12 月 22-23 日，住建部工作会议召开，研究部署“十五五”时期和 2026年重点任务。明确提出“‘十五五’时期，住房城乡建设事业整体处在转型发展的关键期”；“2026 年是“十五五”开局之年，做好住房城乡建设工作意义重大”，或意味着房地产在未来五年宏观经济中将继续发挥重要作用。本次在“推动房地产高质量发展”中进一步强调了“我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间，人民群众对‘好房子’形成新期待，房地产仍有较大发展潜力。要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待”。  地方层面，北京 12 月 24 日调整住房限购政策，调整涉及：1）非京户籍家庭五环内购房社保或个税缴纳年限从 3 年降至 2 年，五环外从 2 年降至 1 年。2）多孩家庭可在五环内多购买一套住房（即京籍家庭五环内限购 3 套、连续 2 年缴纳社保或个税的非京籍家庭五环内限购 2 套）。3）在利率定价机制安排方面，不在区分首套、二套。4）将二套住房公积金贷款最低首付比例从 30%降至 25%。整体而言，此次北京限购政策的调整力度小于今年 8 月（五环外限购打开）。 投资建议  当前市场量价持续面临下行压力。我们认为，从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善。尽管当前防范地产及相关风险仍是首位，但房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，明年一季度将会有适当的政策调整。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备 α 属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。  现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从 2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份。 风险提示：  政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。 2025 年 12 月 30 日 房地产行业周报 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 .