房地产行业25年11月市场总结：市场趋势向下，信用风险引关注

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 40 [Table_Page] 投资策略月报|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 25 年 11 月市场总结 市场趋势向下，信用风险引关注 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 市场成交：趋势继续向下。新房市场，25 年 11 月，46 城商品住宅（房管局）成交面积同比-41.3%，降幅扩大 8.5pct，其中一线、二线、三四线分别同比-42.5%、-43.4%、-32.6%，表现相对较好的城市包括杭州、福州、扬州等。根据克而瑞，25 年 11 月，百强房企销售金额同比-37%，央国企、民企分别同比-32%、-39%，保利置业是 11 月唯一实现正增长的规模房企，1-11 月累计仅金茂同比正增长。二手房市场，25 年 11 月，11 城二手房（房管局）成交面积同比-24.9%，80 城（中介）成交同比-16.0%，72 城来访同比-2.1%，表现好于成交，转化率有所下行，表现相对好的城市有东莞、江门、扬州、佛山、济南等。 ⚫ 市场景气度：11 月二手房价环比下降 1.6%。25 年 11 月二手房价（中介）环比-1.6%，降幅较 10 月基本持平，过去 6 个月累计下降 9.8%，年初以来下跌 14%，加速下行。库存方面，25 年 11 月，重点 10 城新房短期库存（房管局）环比+1.0%，去化周期小幅提升至 15.6 个月，二手房（贝壳）140 城挂牌量环比-0.4%，近 3 个月累计-0.1%。 ⚫ 政策：政策空档期，信用风险引关注。本月处于年底中共中央政治局会议及中央经济工作会议召开前的政策观察期，核心表态相对空白，信用问题不断发酵，万科寻求到期前展期方法维持信用完整，受万科影响，部分民企债价也受到影响，市场信心受挫。 ⚫ 土地市场：旺季表现不佳。25 年 11 月 600 城商住用地出让金 3024 亿元，同比-40.7%，1-11 月累计出让金 2.13 万亿元，同比-8.1%。其中重点 11 城单月同比-46%，1-11 月累计同比+7%。目前市场冷热不均加剧的背景下，核心城市的供给决定了土地市场的总体成交表现。累计来看，前 11 月拿地力度排名居前的为城建发展（82%）、招商蛇口（65%）、华润置地（59%）、中国金茂（58%）、中海地产（57%）。 ⚫ 行情回顾及投资观点。25 年 11 月，SW 房地产指数下跌 2.8%，跑输大盘 0.4pct（相对沪深 300）。11 月主流开发、其他 A 股房企、物业管理、香港地产板块分别-1.9%、-1.7%、+3.4%、+5.8%，主流开发房企涨幅前五为中海宏洋、华润置地、绿城中国、建发国际、保利置业，当前 16 家主流 A+H 房企 25 年 10 月 PB 水平 0.49x，处于 16 年以来的历史 3.8%分位数。12 月作为短期工作集中讨论的最后一个节点，对行业表态概率较高，我们对未来一段时间房地产行业的政策方向，与政策指引口径发生变化，抱有较高的期待。行业当前位置较低，预期低，机构持仓低。若短期指引方向发生变化，将会具备极大的弹性和性价比，建议提高板块配置比例。 ⚫ 风险提示。未来基本面表现不及预期；未来融资环境进一步收紧；供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2025-12-09 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 SFC CE No. BVB342 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 分析师： 李怡慧 SAC 执证号：S0260524040001 SFC CE No. BVI219 021-38003636 liyihui@gf.com.cn 分析师： 辛恬 SAC 执证号：S0260524080001 021-38003767 xintian@gf.com.cn 请注意，邢莘,辛恬并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业：发改委 991 号文点评:商办酒店纳入 REITs发行 2025-12-02 [Table_Contacts] -24%-15%-6%2%11%20%12/2402/2505/2507/2509/2512/25房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 40 投资策略月报|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 万科 A 000002.SZ 人民币 4.95 2025/4/8 买入 7.64 -0.69 0.05 - 91.2 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.24 2025/11/3 买入 12.00 0.49 0.53 18.8 17.4 11.3 9.5 4.3% 4.4% 保利发展 600048.SH 人民币 6.53 2025/10/23 买入 11.28 0.17 0.44 39.1 14.8 15.4 9.7 1.0% 2.6% 新城控股 601155.SH 人民币 14.55 2025/11/7 买入 18.89 0.37 0.51 39.7 28.7 8.5 7.6 1.3% 1.8% 建发股份 600153.SH 人民币 9.73 2025/11/13 买入 12.43 1.24 1.45 7.8 6.7 6.4 6.5 4.8% 5.3% 华发股份 600325.SH 人民币 4.53 2025/11/7 买入 6.99 0.19 0.44 23.3 10.4 20.1 10.3 2.6% 5.6% 滨江集团 002244.SZ 人民币 10.02 2025/11/6 买入 13.70 0.99 1.16 10.1 8.6 3.5 3.6 10.1% 10.8% 万科企业 02202.HK 港币 3.57 2025/4/8 买入 5.96 -0.69 0.05 - 63.8 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 中国海外发展 00688.HK 港币 13.18 2025/10/26 买入 1