2026年房地产行业年度策略

2 0 2 5 . 1 2 . 0 6｜证券研究报告｜2026年房地产行业年度策略由子沛S0740523020005  youzp@zts.com.cn侯希得S0740523080001houxd@zts.com.cn目录CONTENTS专 业 ｜ 领 先 ｜ 深 度 ｜ 诚 信中 泰 证 券 研 究 所政策回顾展望板块财务分析行业基本面数据及房企销售情况土地市场现房销售制度分析房地产危机成因与全球房价运行周期投资建议风险提示CONTENTS目录CCONTENTS专 业 ｜ 领 先 ｜ 深 度 ｜ 诚 信中 泰 证 券 研 究 所1政策回顾4政策回顾及展望2025年，房地产市场先扬后抑，延续波动调整态势，政策仍然保持宽松。在“止跌回稳”的基调下，城市更新、商品房收储及专项债收地等支持政策稳步推进。需求端方面，限购放宽、公积金利率下调、购房优惠力度加大以及新规“好房”等各项措施接踵而至，刺激销售回稳；供给端方面，信贷仍保持宽松，主流房企资金来源畅通，房企积极拿地，土地市场的下行趋势有所扭转。整体来看，2025年市场仍在波动中寻求平衡。展望2026年，从中央层面来看，一是“十五五”规划提出构建房地产新模式，优化保障房供给，建设绿色智慧“好房子”，推动行业高质量发展；二是需求端多措并举，降低购房门槛和购房成本，释放市场潜在需求；三是企业端，防范和化解房企的债务风险，满足及支持房企的合理融资需求。地方层面来看，支持购房的政策将持续推进，一线部分城市尚有松绑空间，包括：放松限购、提升得房率等，此外，多数二三线城市或将继续加码需求端的刺激。51-6月中央&地方政策回顾2025年上半年，中央层面多次提及城市更新等措施，各地购房刺激政策频出。时间施政主体政策内容1月中央国务院常务会议：城市更新促内需，推进老旧小区改造与功能提升。财政部：2025年新增发行的专项债额度内，地方可用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房。地方杭州多区县出台购房补贴：住宅补2–5万，非住宅按契税30%–60%补助。2月中央中央政治局会议：稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，。国开行：将持续为加大保障性住房建设和供给提供中长期融资支持。住建部：加快推进配售型保障性住房轮候库建设工作，扩大城中村改造政策支持范围。地方广东首发304亿专项债收购存量土地，覆盖19城86个项目。3月中央政府工作报告：持续用力推动房地产市场止跌回稳，更大力度促进楼市健康发展。自然资源部和财政部：专项债支持土地储备。中办、国办促消费：稳楼市、改危旧房、专项债收存量房、扩公积金使用。4月中央国务院常务会议要：持续稳定股市，持续推动房地产市场平稳健康发展。中央政治局会议：加力实施城市更新，加快构建房地产发展新模式。地方武汉：多孩家庭最高补贴12万。5月中央央行：公积金房贷利率降至2.6%，LPR同步下调。金融监管总局：完善房地产融资制度，稳信贷、保刚需、支持高品质住房。中办、国办：持续推进城市更新行动。地方信阳：新出让土地拟全面实行现房销售。苏州：购新建商品住房补贴0.5%。6月中央国务院常务会议：更大力度推动房地产市场止跌回稳。财政部、住建部拟支持北京等20城实施城市更新行动。地方杭州余杭区：购房促销项目每套补贴4万元。资料来源：wind、中国人民银行官网、各地方政府官网、中泰证券研究所67-12月中央&地方政策回顾2025年下半年，中央多次提及构建房地产健康高质量发展的新模式。时间施政主体政策内容7月中央中央城市工作会议：城市发展重心从“增量扩张”转向“存量提质”。中央政治局会议：落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。国资委：央企要主动融入城市发展创新生态，积极参与城中村和危旧房改造。地方荆门：明年起，新开发商品房原则上现房销售。重庆置换补贴：新房140㎡及以下补1%，以上补0.5%8月中央财政部、税务总局明确房企留抵退税政策：连续6个月新增留抵超50万，可退第六月增量的60%。国务院第九次全体会议：巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造。中共中央、国务院：加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。地方北京：五环外不限购，加大公积金贷款支持力度。上海：对外环外符合条件将不限购，房贷利率不区分首套和二套房，优化房产税征收。成都：发布公积金新政，首付比例降至15% 最高贷款额度提至150万元。9月中央国务院启动10地要素改革试点，重点盘活存量及低效用地。国家外汇管理局：便利境外个人境内购房结汇支付。地方深圳：多区开放限购，信贷不再区分首套与二套。上海：优化房产税计算方式。10月中央自然资源部：我国城市发展进入“存量时代”，不再大拆大建。住建部：把城市更新摆在更加突出位置。“十五五”规划：构建房地产新模式，优化保障房供给，建设绿色智慧“好房子”。地方重庆：推动房票安置、区县购房补贴，“好房子”供应提速。成都：成渝人才使用住房公积金在蓉购房，最高贷款额度提高至4倍。资料来源：wind、中国人民银行官网、各地方政府官网、中泰证券研究所7“十四五”与“十五五”规划中提及房地产方面表述“十四五”规划建议“十五五”规划建议五、形成强大国内市场，构建新发展格局16.畅通国内大循环。推动金融、房地产同实体经济均衡发展。18.全面促进消费。促进住房消费健康发展。五、建设强大国内市场，加快构建新发展格局(15)大力提振消费。完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。六、全面深化改革，构建高水平社会主义市场经济体制22.建立现代财税金融体制。23.建设高标准市场体系。深化土地管理制度改革。推进土地、劳动力、资本、技术、数据等要素市场化改革。六、加快构建高水平社会主义市场经济体制，增强高质量发展动力(19)加快完善要素市场化配置体制机制。全面摸清存量资源资产底数，优化资产负债结构。完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施。完善工商业用地使用权续期法律法规，依法稳妥推进续期工作八、优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化31.推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动，…，加强城镇老旧小区改造和社区建设。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。九、优化区域经济布局，促进区域协调发展(30)优化国土空间发展格局。赋予省级政府统筹建设用地更大自主权，探索实施建设用地总量按规划期管控模式，实行统筹存量和增量综合供地。(31)深入推进以人为本的新型城镇化。坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。十一、加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕(41)推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。十