特发服务(300917)高端园区IFM细分领跑，多业态服务稳健增长

请阅读最后一页的重要声明！ 高端园区 IFM 细分领跑，多业态服务稳健增长 特发服务(300917) 证券研究报告 房地产服务 / 公司深度研究报告 / 2025.12.11 投资评级:增持(首次) 核心观点 基本数据 2025-12-11 收盘价(元) 42.41 流通股本(亿股) 1.69 每股净资产(元) 6.88 总股本(亿股) 1.69 最近 12 月市场表现 分析师 房诚琦 SAC 证书编号：S0160525090002 fangcq@ctsec.com 分析师 何裕佳 SAC 证书编号：S0160525090001 heyj@ctsec.com 分析师 陈思宇 SAC 证书编号：S0160525090008 chensy04@ctsec.com 相关报告 ❖ 国企背景筑根基，财务稳健抗风险：公司为背靠特发集团的国企，深耕行业 30 余年，形成“综合物业管理服务为核心，政务服务及增值服务协同并进”的业务格局。2025 年上半年总营收 13.93 亿元，同比+3.59%，其中政务/增值服务营收分别同比+13.55%/+6.16%，多元结构缓冲行业波动。 ❖ IFM 龙头地位稳固，多元业态打开增长空间：2025 年上半年综合物业管理服务营收 11.71 亿元，同比+2.28%。公司的 IFM 业务聚焦高端园区等场景，稳居细分赛道龙头，深度绑定华为（合作 25 余年）、阿里等头部客户，1H2025 顺利续签多个互联网总部园区项目。多元业态持续拓展，公共物业服务中标深圳规模最大三甲医院；文旅服务落地深圳小梅沙海洋世界等标杆项目；2024 年收购成都交子融汇切入金融物业赛道，强化区域布局。 ❖ 政务服务稳健增长，数智化赋能服务领先：2025 年上半年政务服务营收1.41 亿元，业务覆盖 20+核心城市，从政务配套延伸至政府办公楼运维。合规管理体系及标准化服务流程筑牢竞争壁垒，数智化转型成效显著，公司自主研发智慧物业平台，AI 虚拟数字人、智能清洁机器人等已投入运营。公司服务质量行业领先，中指院《2024 中国物业服务满意度研究报告》数据显示，2024 年公司客户满意度 95.6 分（行业均值 73.1 分）。 ❖ 投资建议：公司作为园区 IFM 细分赛道领军者，核心业务的客户粘性与场景壁垒深厚，政务、医疗、金融等新赛道突破持续打开增长空间，数智化赋能与稳健财务进一步增强抗周期能力。我们预计公司 2025-2027 年归母净利润分别为 1.23、1.23、1.28 亿元。首次覆盖，给予“增持”评级。 ❖ 风险提示：物业服务市场竞争加剧；收缴节奏存在不确定性；股东减持风险 ❖ 盈利预测 [Table_FinchinaSimple] 币种(人民币) 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 营业收入(百万元) 2,448 2,864 3,000 3,240 3,499 收入增长率(%) 22.0 17.0 4.8 8.0 8.0 归母净利润(百万元) 120 122 123 123 128 净利润增长率(%) 5.3 1.2 0.8 0.6 3.9 EPS(元) 0.71 0.72 0.73 0.73 0.76 PE 35.6 67.2 58.5 58.1 55.9 ROE(%) 11.7 10.9 10.3 9.7 9.4 PB 4.2 7.3 6.0 5.6 5.3 数据来源：Wind 数据，财通证券研究所（以 2025 年 12 月 11 日收盘价计算） -36%-25%-14%-3%8%19%特发服务沪深300上证指数房地产服务 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 公司深度研究报告/证券研究报告 内容目录 1 公司是高端综合服务的创新引领者 ............................................................................. 4 1.1 公司深耕物业领域 30 余载 ................................................................................... 4 1.2 深圳国资委控股，具备国企背景 ............................................................................ 5 1.3 以综合物业为核心，政务与增值服务协同发展 .......................................................... 5 1.4 以数智化赋能服务升级，客户满意度领先行业 ......................................................... 10 2 锚定园区 IFM 龙头地位，多元业态打开增长空间 ......................................................... 11 2.1 综合物业管理服务为公司核心业务，业态丰富 ......................................................... 11 2.2 综合设施管理服务：深耕科技园区赛道，龙头壁垒持续强化 ....................................... 12 2.3 公共物业服务：政府机构×医疗集群×军营突破 ...................................................... 14 3 政务服务：一站式集成引领，资质技术双驱增长 .......................................................... 14 4 公司在地产政策前后，具备较明显的涨幅 ................................................................... 16 5 盈利预测及估值 ....................................................................................................18 5.1 盈利预测 ..........................................................................................................18 5.2 可比公司估值 .................................................................................................... 19 5.3 FCFF 估值 .................................................................