固定收益专题报告：REITs配置窗口渐进，聚焦三季报韧性主线

1 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 固定收益专题报告 REITs 配置窗口渐进，聚焦三季报韧性主线  核心结论 分析师 姜珮珊 S0800524020002 jiangpeishan@research.xbmail.com.cn 联系人 崔婷婷 cuitingting@research.xbmail.com.cn 相关研究 2026 年信用债供给怎么看？—信用周报20251207 2025-12-08 超长债承接不足如何缓解？—固定收益周报 2025-12-07 双低策略为基，把握强赎错杀机会—12 月转债月报 2025-12-06 价格改善加速，制造业 PMI 收缩放缓—11 月PMI 数据点评 2025-12-02 如何看待年末信用债抢跑行情？—12 月信用月报 2025-11-30 【核心结论】 当前 REITs 市场经历回调后估值趋于合理，对于长期配置型资金而言具备较高的投资性价比，可把握优质项目的逢调整配置机会。建议以三季度业绩为依据，沿两条主线布局：一是基本面韧性较强的板块，如数据中心、保租房等；二是四季度业绩有望实现环比改善的 REITs，如受益于国庆假期及“双十一”促销活动的奥莱项目。 此外，建议关注战略配售份额集中解禁可能带来的结构性进场机会。2025年 11-12 月，公募 REITs 市场迎来一轮集中解禁，单月解禁规模超 10 亿份，短期流动性压力导致部分优质标的估值承压，但也为低位布局提供了窗口。 【报告亮点】 本报告以 2025 年三季报业绩为核心主线，系统回顾了三季度以来的市场行情走势。我们认为业绩韧性有望成为引领市场反弹的关键线索，基于此，报告对年末配置提供建议。 逻辑一：P/NAV 回归到均值附近，配置价值逐渐显现。 自去年年初以来，伴随二级市场的强劲上涨，全市场 P/NAV 估值水平已从均值-2 倍标准差的低位，启动了一轮持续的修复行情。25 年 7 月以来随着市场整体调整，P/NAV 震荡下行，目前已回落至历史均值+1 倍标准差以内的合理区间，长期资金配置窗口已打开。 逻辑二：基本面仍是核心，估值修复阶段业绩好的板块反弹动能更强。 复盘 10 月 21 日以来的市场表现，涨幅领先的为数据中心（5.34%）、保租房（3.81%）、消费（3.28%）和市政环保（3.02%）板块。这些板块在三季度运营情况较为稳健，成为市场资金在估值修复过程中优先配置的重点。 逻辑三：除受基本面驱动以外，REITs 市场表现也受到无风险利率、政策环境等因素的影响。 展望年末，债市在基金费率新规等潜在因素扰动下或难再现 2023-2024 年的抢跑行情。同时，在缺乏新增资金进入的状态下 REITs 市场或难以快速启动全面修复行情，因此对于交易型资金而言，在市场情绪尚未企稳的背景下需对短期波动保持警惕，谨慎参与。 风险提示：统计口径不一致导致的偏误，REITs 相关政策超预期发布，基础设施项目经营风险。 证券研究报告 2025 年 12 月 10 日 固定收益专题报告 西部证券 2025 年 12 月 10 日 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 索引 内容目录 一、 市场行情回顾 .................................................................................................................. 4 二、 季报业绩一览 .................................................................................................................. 5 三、 项目运营情况 .................................................................................................................. 7 3.1 产业园 .......................................................................................................................... 7 3.2 仓储物流 .................................................................................................................... 11 3.3 保租房 ........................................................................................................................ 14 3.4 消费基础设施 ............................................................................................................. 16 3.5 数据中心 .................................................................................................................... 18 3.6 高速公路 .................................................................................................................... 18 3.7 能源基础设施 ............................................................................................................. 20 3.8 市政环保 .................................................................................................................... 21 四、 公募 REITs 投资建议 .................................................................................................... 22 五、 风险提示 ..........................................................................................................