房地产行业第49周周报：新房二手房成交同比降幅扩大；多地出台购房补贴政策

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 12 月 12 日 强于大市 相关研究报告 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/10） 《单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位》（2025/07/17） 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价跌幅大于二、三线城市》（2025/07/17） 《2025 年将成为房地产行业‚由量转质，优化结构‛的关键年》（2025/05/12） 《‚城市更新‛成为楼市重要的增量筹码，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环（25 年 4 月政治局会议解读）》（2025/04/27） 《房地产‚止跌回稳‛主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号（25 年政府工作报告解读）》（2025/03/06） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 49 周周报（2025 年11 月 29 日-2025 年 12 月 5 日） 新房二手房成交同比降幅扩大；多地出台购房补贴政策 新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大；二手房成交面积同环比降幅均扩大；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降、同比上升。 核心观点  新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。40 个城市新房成交面积 208.9 万平，环比下降 11.4%，同比下降 45.7%，同比降幅较上周扩大 2.2 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-5.0%、-16.3%、-4.9%，同比增速分别为-31.4%、-48.6%、-57.1%，一、三四线城市同比降幅较上周分别收窄 9.8、0.8个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大 8.5 个百分点。  二手房成交面积同环比降幅均扩大。18 个城市二手房成交面积 157.5 万平，环比下降 5.1%，同比下降 45.9%，同比降幅较上周扩大 21.3 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-7.8%、-6.5%、1.6%，同比增速分别为-42.9%、-53.5%、-31.9%，同比降幅较上周分别扩大 15.1、29.3、17.1 个百分点。  新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降、同比上升。12 个城市新房库存面积为 11369 万平，环比增速为-0.1%，同比增速为-10.3%；去化周期为 17.6 个月，环比下降 0.5 个月，同比上升 3.1 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 18.9、13.5、74.3 个月，环比分别下降 0.3、0.5、3.0 个月，同比分别上升 3.2、2.1、30.8 个月。  土地市场环比量价齐涨，同比量价齐跌；溢价率环比上升、同比下降。百城全类型成交土地规划建面 2377.1 万平，环比上升 14.8%，同比下降 26.7%；成交总价865.7 亿元，环比上升 82.0%，同比下降 28.8%；楼面均价 3642 元/平，环比上升58.6%，同比下降 2.8%；溢价率 3.8%，环比上升 2.5 个百分点，同比下降 0.9 个百分点。  房企国内债券发行量同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量 142.4 亿元，环比下降 26.9%，同比下降 31.0%（前值：97.7%）；总偿还量 105.2 亿元，环比上升 55.7%，同比上升 77.5%（前值：-47.3%）；净融资额 37.2 亿元。  板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为-2.2%，较上周下降 2.9pct，相对收益（相对沪深 300）为-3.4%，较上周下降 2.5pct。房地产板块 PE 为 24.48X，较上周下跌 0.27X。 政策  本周高层再提稳楼市，多地出台购房补贴政策。12 月 3 日，国务院总理李强提及‚‘十五五’时期，新型城镇化发展空间仍然很大‛，‚要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展‛。地方政策层面，12 月 1 日，重庆市住建委等部门联合发布《重庆市支持‚好房子‛加快发展十条措施》，为房地产发展新模式提供全周期技术指引。12 月 1 日广西南宁市推出购房补贴新政，新婚家庭 2025 年起购房可获 2 万元补贴，二孩及三孩家庭分别补贴 3 万与 6 万元，此外，政策还提及推出面向青年群体、工薪收入住房困难家庭的住房信贷产品、提高公积金贷款额度等。12 月 1 日，江苏常州宣布 2026 全年延续购房资助：无房或住房≤75 ㎡家庭购新房最高补 20 万元、二手房最高补 18 万元。福建泉州开展新建商品住房购房补贴活动，2025 年 11 月 29 日至 2026 年 6 月 30 日，泉州洛江区对 144 平及以下新房每套补贴 5 万，二孩三孩家庭再叠加 1 至 2 万，单套最高可领 7 万。 投资建议  我们认为，当前房地产市场持续低迷，房价持续下跌，市场担忧情绪进一步蔓延。在当前基本面承压+‚十五五‛规划建议表态偏向积极的背景下，未来优化政策落地的空间打开，2026 年可能会是一个新的地产周期的开篇，我们对未来地产行业的修复有一定信心。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。  现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从 2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的‚小而美‛房企：保利置业集团、城投控股。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份。 风险提示：  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2025 年 12 月 12 日 房地产行业周报 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ........................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ...................................................