REITs行业2025年三季报总结：消费更坚韧，部分经营权项目改善明显

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 32 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] REITs 行业 2025 年三季报总结 消费更坚韧，部分经营权项目改善明显 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 不动产 REITs：消费板块经营及业绩韧性最强，出租率高位且租金水平改善，对财务业绩形成有力支撑。9 单消费 REITs 中有 8 单出租率维持在 95%以上，4 单租金水平环比上升，经营表现领先其他不动产REITs。财务业绩方面，消费收入和可分配金额环比分别上升 2.8%和0.7%，同比分别上升 2.1pct 和 5.2pct，完成率分别为 25.4%和 25.9%，是 25Q3 表现最好的细分业态。不动产 REITs 项目层面，上地 REIT、华润 REIT、蛇口 REIT 和金茂 REIT 收入及可分配金额均明显改善，收入环比分别上升 8.4%、7.8%、6.1%和 6.1%，可分配金额环比分别上升 3.3%、1.3%、14.6%和 2.8%；此外也有中关村 REIT、顺丰物流REIT 等可分配金额改善明显的项目，可分配金额环比分别上升 19.0%和 13.5%。收入完成率方面，万国 REIT 以 30.7%的完成率排名第一，津开 REIT、医药仓 REIT 及多数消费和保租房项目完成率都高于 25%。 ⚫ 特许经营权 REITs：多数项目同比仍承压，业绩韧性强的项目逐渐显现。高速公路中江苏交控 REIT 和安徽交控 REIT 车流量同比分别上升23%和 5%，带动营业收入同比上升 30%和 8%。水电环保中首钢绿能REIT 和首创水务 REIT 收入同比分别上升 12.4%和 7.7%，均来源于各自业务量的增长。新能源 REITs 中新疆新能源 REIT 收入同比上升19.8%，主要系售电量同比上升 9%，售电单价同比上升 13%。多数收入改善的项目可分配金额同比也有改善，新疆新能源 REIT、首钢绿能REIT、首创水务 REIT 和安徽交控 REIT 可分配金额同比分别上升410.3%、97.4%、30.1%和 6.7%，其中水电环保及新能源 REITs 现金调整项波动较大导致可分配金额同比幅度较大。完成率方面，新疆新能源 REIT 和嘉实电建 REIT 四个季度累计完成率高于 100%，达到预期。 ⚫ 25Q3 全部 REITs 业绩依然承压，存续项目业绩下滑。73 单 REITs 在25Q3 实现收入 56.82 亿元；EBITDA 共完成 35.91 亿元；可分配金额共完成 33.54 亿元。其中存续项目（发布 5 次及以上季报的）收入同比下降 5%，可分配金额同比下降 5%，较去年同期业绩下滑。 ⚫ 25Q2 调整后全部 REITs 分派率（5.63%）好转，环比上升 0.54 pct。其中不动产（3.93%）上升 0.75 pct，特许经营权（8.05%）上升 0.23 pct。细分板块看，消费 REITs 分派率提升较大，环比上升 0.84 pct；其次是水电环保，环比上升 0.74 pct；产业园 REITs 分派率属于第三梯队，较 25Q2 上升 0.63 pct；高速 REITs 上升 0.18 pct；新能源 REITs持平；最后，仅保租房 REITs 下降 0.11 pct。 ⚫ 风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。 [Table_Gr ade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2025-11-26 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 胡正维 SAC 执证号：S0260524080002 021-38003768 huzhengwei@gf.com.cn 请注意，胡正维并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] -4%9%22%34%47%60%08/2411/2401/2503/2506/2508/25房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 32 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 收盘价 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 报告日期 （元/股） 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 万科 A 000002.SZ 人民币 6.04 2025/4/8 买入 7.64 -0.69 0.05 - 110.6 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.61 2025/11/3 买入 12.00 0.49 0.53 19.6 18.1 11.3 9.5 4.3% 4.4% 保利发展 600048.SH 人民币 6.98 2025/10/23 买入 11.28 0.17 0.44 41.8 15.8 15.4 9.7 1.0% 2.6% 新城控股 601155.SH 人民币 15.20 2025/9/10 买入 18.89 0.37 0.51 41.5 29.9 8.7 7.8 1.3% 1.8% 建发股份 600153.SH 人民币 10.12 2025/4/28 买入 12.84 1.22 1.42 8.1 7.0 6.3 6.5 4.8% 5.3% 华发股份 600325.SH 人民币 4.74 2025/9/19 买入 6.99 0.19 0.44 24.4 10.8 20.6 10.7 2.6% 5.6% 滨江集团 002244.SZ 人民币 10.57 2025/9/10 买入 12.05 1.08 1.38 9.8 7.6 1.8 0.9 11.0% 12.5% 万科企业 02202.HK 港币 4.14 2025/4/8 买入 5.96 -0.69 0.05 - 74.1 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 中国海外发展 00688.HK 港币 14.06 2025/10/26 买入 16.02 1.34 1.56 9.6 8.2 9.3 8.0 3.7% 4.2% 中国海外宏洋集团 00081.HK 港币 2.43 2025/9/12 买入 2.83 0.08 0.38 26.2 5.8 7.8 6.4 0.9% 3.9% 越秀地产 00123.HK 港币 4.66 2025/7/11 买入 6.78 0.28 0