房地产行业周报(2025年第48周)：新房成交环比增加

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2025 年 12 月 02 日 房地产行业周报（2025 年第 48 周） 推荐 （维持） 新房成交环比增加 ❑ 板块行情：第 48 周（11 月 24 日-11 月 28 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨 0.7%，在 31 个一级行业板块中排名第 24。 ❑ 政策要闻：地方层面：1）海南：11 月 25 日，海南省住房公积金管理局发布《商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法》，本办法自 2025年 12 月 1 日起施行，有效期五年。商转公贷款方式包括“带押直转”和“自筹结清”两种方式。2）常州：11 月 26 日，根据常州政府网发布的消息显示，常州官方发布了《市政府办公室关于规划建设高品质住宅的若干意见》。文件中明确了常州好房子的建设要求，规范了高品 3）徐州：11 月 28 日，徐州市住房公积金管理中心发布关于进一步优化调整住房公积金使用政策的通知。其中提到，提高贷款额度。购买住建部门认定的改善型住宅（含第四代住宅），个人住房公积金贷款最高额度上浮 30%。 ❑ 公司动态：1）中国海外发展：11 月 27 日，中海以 12.48 亿元总价摘得北京通州老城平房棚户区改造项目一期九棵树南地块 FZX-0302-6017 地块，溢价率0.97%。该地块建设用地 2.47 万㎡，规划建面 5.44 万㎡，容积率 2.2，起始价12.36 亿元，起始住宅楼面价 22962 元/㎡。根据公开资料整理，地块位于梨园板块，距地铁 1 号线九棵树站约 0.6 公里，周边教育、商业、医疗配套成熟，3 公里范围内覆盖通州区第一实验小学、运河中学西校区、东直门医院通州院区及通州领展广场。住宅部分成交楼面价 23185 元/㎡，综合楼面价 22929 元/㎡。2）万科 A：11 月 26 日，上海浦东发展银行股份有限公司发布一份关于召开万科企业股份有限公司 2022 年度第四期中期票据 2025 年第一次持有人会议的公告。为稳妥推进本期债券本息兑付工作，特召开持有人会议对本期债券展期相关事项进行审议。3）中国海外发展：11 月 28 日，中海以 19300 元/㎡斩获成都武侯桐梓林 27.5 亩纯宅地，溢价 7.2%，成交总价约 8.8 亿元。该地块容积率 2.5，地处中环内，距地铁 1 号线、7 号线步行约 500 米，板块新房断供近两年，周边中粮天悦壹号二手报价 500 万至千万级。4）绿城中国：11 月 28 日，无锡惠山、滨湖两区 3 宗住宅用地同时出让，总建面 16.8 万㎡，成交总价 23.8 亿元，容积率统一 1.5，面向改善需求，其中，惠山区钱桥街道地块由绿城联合体竞得，位于洋溪文化城核心。 ❑ 销售端：第 48 周新房成交环比增加 11%，二手房成交环比增加 1%。1）本周20 城商品房成交面积 256 万方，商品房日平均成交面积 36.5 万方，环比增加11%，同比减少 41%。2）从累计数据来看，年初至今 20 城商品房成交面积9249 万方，累计同比减少 13%。3）第 48 周 11 城二手房成交面积 194 万方，日平均成交面积 27.7 万方，环比增加 1%，同比减少 23%。4）从累计数据来看，年初至今 11 城二手房成交面积 9077 万方，同比增加 5%。 ❑ 投资策略：当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计 2026 年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找 alpha 尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出 alpha 行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，具有极强的α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。 ❑ 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 证券分析师：许常捷 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com 执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 执业编号：S0360525090001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 107 0.01 总市值(亿元) 12,550.76 1.06 流通市值(亿元) 12,027.70 1.26 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -3.0% 13.6% -5.3% 相对表现 -1.6% -5.6% -22.2% 相关研究报告 《房地产行业周报（2025 年第 45 周）：万科与深铁签署 220 亿借款框架协议，新房二手房成交同比降幅较大》 2025-11-11 《房地产行业周报（2025 年第 44 周）：房地产指数下跌，新房二手房同比下降》 2025-11-03 《房地产行业跟踪报告：租金收益率能否决定房价止跌——洞见地产（二）》 2025-10-23 -24%-9%6%20%24/1225/0225/0425/0725/0925/112024-12-02~2025-12-01房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、 房地产上涨 0.7%，板块排名第 24 位 ........................................................................... 4 二、 政策要闻 ........................................................................................................................... 5 三、 销售端：新房成交同比减少 41%，二手房成交同比减少 23% ................................. 7 （一） 新房市场：第 48 周 20 城成交面积同比减少 41% ........................................... 7 （二） 二手房市场：第 48 周 11 城成交面积同比减少 23% ....................................