房地产行业周度观点更新：好房子的关键在于定价

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 好房子的关键在于定价 ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Table_Summary]最顶端的豪宅市场，从典型样本跟周边次新的比价去看，定价已趋于合理区间，但市场容量相对有限，核心矛盾在于潜在供应量较大；中高端改善市场，大多数产品定价已不低，且周边二手竞品仍面临较大的补跌压力，好房子去化逐步承压，但部分定价具备性价比的项目，去化依然相对较好，定价是项目去化的关键。综合而言，好房子是中长期阿尔法，只要定价合理，去化不是问题，今年部分高地价项目的兑现有不确定性，短期盈利改善进程有一定波折；但近期土地市场逐步降温，这对后续拿地构成利好，房企中期盈利结构性改善的置信度在提高。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 侯兆熔 SAC：S0490520040001 SAC：S0490525060001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 更多研报请访问 长江研究小程序 丨证券研究报告丨 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 好房子的关键在于定价 ——房地产行业周度观点更新 行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 核心观点 止跌回稳的政策目标一定程度上对市场预期曾有明显提振，但 4 月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点。去年 4 月和 9 月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。 周度核心内容跟踪 市场：本周长江房地产指数+0.90%，相对沪深 300 的超额收益为-0.74%，行业排名相对靠后（23/32）；年初至今房地产指数+8.72%，相对沪深 300 的超额收益为-6.32%，行业排名相对靠后（24/32）。本周房地产板块表现一般，开发类标的以下跌为主，物管类、收租类有涨有跌。 政策：发改委推动基础设施 REITs 扩容，北京十五五规划将加快构建房地产发展新模式。 中央：近期发改委推动基础设施 REITs 扩容至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公等更多细分领域和资产类型；进一步优化申报推荐程序，动态完善有关项目申报要求，提高工作质效，支持更多符合条件的项目发行上市，更好推动基础设施 REITs 支持实体经济的发展。地方：北京十五五规划建议明确将持续推进住有所居，加快构建房地产发展新模式；提出完善“市场+保障”住房供应体系，健全租购并举制度，优先向轨道交通站点周边供应建设用地；优化保障性住房供给，盘活存量资源，重点保障城镇工薪群体和困难家庭基本住房需求；扩大租赁住房有效供给；计划增加改善性住房供应，建设安全舒适的“好房子”。 销售：本周样本城市备案及成交同比低位振荡。 样本城市备案及成交同比低位振荡。37 城新房成交面积四周滚动同比-44.5%，较上周-4.5pct，17 城二手房成交面积四周滚动同比-19.3%，较上周+1.9pct；年初至今 37 城新房成交面积累计同比-13.8%，17 城二手房成交面积累计同比+7.4%。11 月截至 28 日，37 城新房成交面积当月同比-43.4%，17 城二手成交面积当月同比-19.3%，12 城新房及二手合计同比-33.2%。 当周热点：好房子的关键在于定价 受益于存量住房中老房子占比较高、过去长期的限价和限户型，以及改善型置业高峰等因素，好房子在未来较长时间内具备相对稀缺性，政策支持和产品迭代也进一步放大好房子较存量住房的竞争优势。但去年底以来，伴随限价放松和地价上涨，核心区域新房价格明显补涨，快速从倒挂修复至溢价，且溢价程度较高，好房子的去化面临定价考验，当前已呈现显著的分化趋势。最顶端的豪宅市场，从典型样本跟周边次新的比价去看，定价已趋于合理区间，但市场容量相对有限，核心矛盾在于潜在供应量较大；中高端改善市场，大多数产品定价已不低，且周边二手竞品仍面临较大的补跌压力，好房子去化逐步承压，但部分定价具备性价比的项目，去化依然相对较好，定价是项目去化的关键。综合而言，好房子是中长期阿尔法，只要定价合理，去化不是问题，今年部分高地价项目的兑现有不确定性，短期盈利改善进程有一定波折；但近期土地市场逐步降温，这对后续拿地构成利好，房企中期盈利结构性改善的置信度在提高。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《定向降低购房负担意味着什么？——房地产行业周度观点更新》2025-11-23 •《基本面下行斜率扩大，政策宽松必要性提高——2025 年 1-10 月统计局房地产数据点评》2025-11-17 •《如何看待未来政策空间？——房地产行业周度观点更新》2025-11-16 -30%-10%10%30%2024/122025/42025/72025/11房地产沪深3002025-11-30%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 行业周报 图 1：本周长江房地产指数涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周地产板块个股涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所（注：“市值”对应 11 月 28 日） 行业周度涨跌幅(长江房地产指数)0.90%超额收益(相对沪深300)-0.74%周度涨跌幅长江行业排名23/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)8.72%年初以来累计超额收益(相对沪深300)-6.32%累计收益排名24/32证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来365-2.19%-0.40%9.68%102-0.38%-1.09%9.59%2370.19%-1.19%4.94%600376.SH首开股份1502.29%-5.53%120.91%603506.SH南都物业234.71%-1.50%46.18%0823.HK领展房产基金8742.73%-8.89%16.05%000031.SZ大悦城1352.27%6.06%3.62%0873.HK世茂服务153.17%-1.52% -29.35%2191.HK顺丰房托211.80%0.35%-1.37%000069.SZ华侨城A214-0.75%11.76%-0.37%3316.HK滨江服务612.82%-2.27%28.46%1503.HK招商局商业房托131.60%-0.78%13.63%600266.SH城建发展98-1.88%-5.04%-6.70%6098.HK碧桂园服务194