房地产行业2026年投资策略：沃土生新，2026房地产的“质”与“智”

11中邮证券沃土生新，2026房地产的“质”与“智”——房地产行业2026年投资策略证券研究报告高丁卉中邮证券研究所 房地产团队房地产行业 投资评级：强于大市 | 维持发布时间：2025-11-282投资要点➢商品房销售：未来3-5年阶段性均衡区间或在6.8-7亿平方米。➢房价：2026年底-2027年中后房价将趋平。➢线索一：销售量触底后房价下滑幅度较小。预计2026年底-2027年中销售基本接近底部。结合美国及日本销售量触底后房价的表现，销售量触底后的房价下滑幅度或较小，美国、日本分别为-3.97%、-1.01%；➢线索二：中国房贷占收入百分比已低于大部分时期。➢线索三：租金回报率的反弹幅度或为+1.5pp，对应的房价超跌的水平线可能为-48%至-51%。我们预测至2025年年底，全国房价自峰值将下降-40%左右，则剩余跌幅的空间约为8-11个百分点，以目前的基数来看约为15-22个百分点，按照目前的跌速，按月环比下降-1%至-1.5%，需要的时间为1-1.5年左右。整合线索一及线索二，我们认为2026年底-2027年中后房价将趋平。➢地产投资：地产投资近期加速下跌，若考虑不良资产盘活，则明年新开工面积有望回正，但我们认为不良资产盘活的前提是资产价格波动减弱，若明年资产价格波动仍较大，则新开工情况仍难言乐观。竣工面积由保交楼支撑短期韧性，长期则受制于新开工不足。➢投资建议：策略一：优先选择拿地能力强且销售较好的房企。策略二：在房价尚未企稳时可关注轻资产公司及聚焦“好房子”的房企，长线投资选择多元化实力较强的房企。策略三：观察具有反转动力的房企。➢风险提示：估算假设存在偏差风险；房地产市场下行进一步超预期风险；宏观经济与政策风险；企业信用与流动性风险；外部环境不确定性风险。请参阅附注免责声明3地产投资周期河流中的秩序回归二风险提示四目录一三条线索指向2026–2027的价格探底之门投资策略：拿地能力、多元化实力、反转动力三44一三条线索指向2026–2027的价格探底之门51.1商品住宅销售面积较峰值下滑-53%，进入筑底阶段◼ 商品住宅销售面积长期中枢：从高速扩张到长期均衡区间。◼ 2025年前10月累计销售6.03亿平方米，同比下降7.0%，预计全年约7.3亿平方米，较峰值下滑53%，逐步向长期均衡区间靠近。◼ 70大中城市新房销售价格指数较峰值回落-11.87%，考虑到新房的得房率更高等因素，我们认为实际较峰值回落约27%。图表1：我国商品住宅销售面积已回至08-09年水平资料来源：Wind，中邮证券研究所请参阅附注免责声明-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%024681012141618199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025E2026E商品住宅销售面积(亿㎡)同比增速(%,右轴)2025E:7.34亿㎡2026E:6.98亿㎡2009:8.5亿㎡2008:5.6亿㎡2021:15.7亿㎡2025E:-9.86%2026E:-4.95%-53%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%901001101201301401501602011-012011-082012-032012-102013-052013-122014-072015-022015-092016-042016-112017-062018-012018-082019-032019-102020-052020-122021-072022-022022-092023-042023-112024-062025-012025-0870大中城市新房价格指数70大中城市新房价格同比(%,右轴)2021/08:156.482025/10:137.91-11.87%图表2：70大中城市新房价格指数较峰值回落-12%资料来源：Wind，中邮证券研究所注：2011-01=10061.1未来3-5年阶段性均衡区间或在6.8-7亿平方米◼ 东北三省作为人口持续净流出的典型区域，其商品房销售面积自历史高点平均降幅约72.83%，形成“人口流失-需求萎缩-销售探底”的完整周期。这一过程揭示了人口净流出地区房地产市场的底部特征，但其降幅和驱动逻辑难以直接迁移至全国市场。◼ 我们同时选取了2024年人口流出量较大的其他四省：山东、河南、湖南、山西，测算了其商品房销售面积自历史高点的降幅，结合东北三省的情况，分别测算了7个省自历史高点的降幅，降幅平均值为-56.81%，我们认为对全国的销售量底部有一定的参考意义。图表4：七省销售住宅面积(万方)降幅平均为-56.81%资料来源：Wind，中邮证券研究所请参阅附注免责声明图表3：商品住宅销售面积阶段性均衡水平有望稳定在6.8亿㎡资料来源：Wind，中邮证券研究所年份黑龙江吉林辽宁山东河南湖南山西20051048 746 2340 3418 1540 1612 620 20061299 879 2731 3824 2191 1815 741 20071519 1184 3546 4711 3569 2499 847 20081287 1436 3731 5039 2943 2414 893 20091751 1758 4864 6478 4017 3262 964 20102386 2105 6014 8448 5092 4140 1071 20112948 2122 6624 8741 5725 4456 1171 20123226 2159 7655 7746 5456 4664 1390 20132944 1986 8015 9300 6561 5411 1484 20142131 1388 4932 7972 7009 4852 1434 20151711 1305 3477 8527 7646 5671 1481 20161797 1631 3383 10599 10137 7191 1882 20171868 1602 3797 11201 11707 7368 2246 20181666 1814 3555 11755 12483 7998 2216 20191461 1874 3413 11429 12982 8073 2169 20201350 1654 3447 11905 12831 8507 2549 20211205 1673 3149 12632 12259 8317 3035 2022840 905 1983 9822 10310 6085 2152 2023772 988 1867 9444 6520 5097 2255 2024670 847 1725 8039 5784 4088 1866 最大降幅-79.2%-60.8%-78.5%-36.4%-55.4%-48.9%-38.5%0246810121416182021:15.7亿㎡未来3-5年:6.8亿㎡-56.81%71.1未来3-5年阶段性均衡区间或在6.8-7亿平方米◼ 我们认为结婚