房地产行业2026年投资策略：高质量发展时代开启，引领行业再平衡

1 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 行业专题报告 | 房地产 高质量发展时代开启 引领行业再平衡 房地产行业 2026 年投资策略  核心结论 行业评级 超配 前次评级 超配 评级变动 维持 近一年行业走势 相对表现 1 个月 3 个月 12 个月 房地产 -3.16 2.09 -3.84 沪深 300 -3.52 1.41 16.89 分析师 周雅婷 S0800523050001 13828881824 zhouyating@research.xbmail.com.cn 相关研究 房地产：从分化走向平衡 结构性机会仍值得关注—地产行业深度报告 2025-09-22 房地产：销售价稳量收 市场及基本面分化—2025 年 8 月开发投资数据点评 2025-09-16 房地产：上海迎新一轮宽松政策 行业止跌回稳方向明确—2025年 8月 25日上海地产新政点评 2025-08-26 回顾 25 年：市场在分化中寻求新平衡。政策节奏趋稳，基本面前高后低，新房聚焦产品力提升推动价格结构性提振，二手房以价换量，土地市场成交额有望实现增长，核心地块受追捧，去化周期首度改善，中观指标跌幅持续收窄，市场在分化中寻求平衡。 展望 2026 年：十五五开局引领新模式，基本面夯实企稳可期。我们预计 2026年商品住宅销售面积/销售额同比-6.5%/-8.3%，新开工/竣工面积同比-13.1%/-20.4%，开发投资同比-7.7%。我们认为政策端在中期聚焦高质量发展同时，将对行业平稳运行持续托底，基本面分化格局或将延续，新房提价二手房价格自然回落，投资角度来看，领先行业的结构性机会仍值得关注。 【报告亮点】 报告全方位复盘了成交量价、去化周期、租金收益率等核心指标，围绕“价格－销售”传导机制，从金融属性（租金收益率与无风险利差）、产品属性（一二手房价格分化）、政策节奏三大维度，探讨对销售判断。 【主要逻辑】 1、基本面或仍承压，但短期波动不改筑底趋势：新房品质提升带动价格结构性上涨，二手房价回落推动租金收益率与房贷利率利差修复，市场下行空间逐步收窄，库存去化周期向中性水平回归，止跌回稳持续推进。 2、政策端优先聚焦高质量发展模式构建，但仍会为市场保驾护航：十五五规划建议明确“好房子”方向，聚焦中长期制度建设，但限购放松、房贷利率下调、收储加速等工具仍将作为控制市场波动的重要举措。 3、总量拐点尚未确认，结构先行。我们认为 26 年行业仍处于整体跌幅收窄筑底阶段，但跌幅收窄动能来源于局部结构性的改善，重点关注房企报表盈利修复、红利板块物业商业地产、“好房子”利好的改善类房企等。 投资建议：关注投资逻辑：1）优质房企盈利修复报表改善，推荐越秀地产；2）低利率环境下红利属性物业及商业地产板块，建议关注华润万象生活、滨江服务、绿城服务；3）现金流稳健民企估值修复，推荐新城控股，建议关注龙湖集团；4）“好房子”导向下品质房企盈利空间仍可提升，推荐滨江集团，建议关注绿城中国；5）二手房中介龙头，推荐贝壳；6）持续关注地方国企重组主题机会。 风险提示：宏观经济复苏不及预期风险；政策推进低于预期风险；测算假设偏差风险。 -21%-15%-9%-3%3%9%15%21%2024-112025-032025-072025-11房地产沪深300证券研究报告 2025 年 11 月 28 日 行业专题报告 | 房地产 西部证券 2025 年 11 月 28 日 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 索引 内容目录 一、 回顾：政策趋稳结构发力，基本面分化中迎来再平衡 .................................................... 4 1.1 政策：政策节奏趋稳，重点聚焦“好房子” ................................................................ 4 1.2 销售市场：一二手市场走势分化 四季度边际均承压 ................................................... 5 1.3 土地市场：高线城市热度有望推动全年成交额增长 下半年市场边际降温 .................. 7 1.4 租赁市场：分子端租金承压 分母房价回落带动租金收益率提升 ................................. 9 1.5 库存：库存绝对值继续压降 销售流速波动影响去化周期走势 .................................. 10 1.6 价格估值：一二手房价格走向分化 租金收益率修复提供底部支撑 ........................... 12 1.7 其他中观指标：基本面前高后低 多项指标均承压 ..................................................... 14 二、 展望：高质量发展时代开启 引领行业再平衡 ............................................................... 16 2.1 政策：聚焦十五五规划建议 行业进入高质量发展新阶段 .......................................... 16 2.2 基本面：行业走向再平衡 空间与时间取决于主动选择与外部变化 ........................... 18 三、 投资建议 ....................................................................................................................... 21 四、 风险提示 ....................................................................................................................... 22 图表目录 图 1：商品住宅销售额累计及当月同比增速 ............................................................................. 5 图 2：房地产开发投资占 GDP 比重及累计同比增速 ............................................................... 5 图 3：统计局住宅销售面积变动情况 ....................................................................................... 5 图 4：百强房企全口径销售额表现 .....................................................................