2026年房地产行业策略：把握周期机遇，迈向价值导向

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 房地产 把握周期机遇，迈向价值导向 2026 年房地产行业策略 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 刘璐 研究员 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 林正衡 研究员 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 戚康旭* 研究员 SAC No. S0570524120001 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 绿城中国 3900 HK 13.69 买入 绿城服务 2869 HK 6.56 买入 中国海外发展 688 HK 19.08 买入 万物云 2602 HK 32.29 买入 龙湖集团 960 HK 13.86 买入 招商积余 001914 CH 15.68 买入 建发国际集团 1908 HK 21.60 买入 招商蛇口 001979 CH 12.79 买入 新城控股 601155 CH 18.90 买入 华润置地 1109 HK 36.45 买入 领展房产基金 823 HK 50.59 买入 滨江集团 002244 CH 13.18 买入 新鸿基地产 16 HK 111.51 买入 华润万象生活 1209 HK 46.60 买入 中国金茂 817 HK 1.81 增持 资料来源：华泰研究预测 2025 年 11 月 03 日│中国内地 年度策略 2026 年房地产行业策略：把握周期机遇，迈向价值导向 日本近年房价复苏得益于供给收缩、需求改善、成本上涨、人口集聚四大因素，相较于此，我国房地产筑底已具备新房供给收缩、居民购买力边际改善等基础，核心堵点是居民预期。当前我国房地产行业仍在筑底进程，预计2026 年成交与投资同比跌幅收窄，需关注行政放松、改善购买力、优化收储以及城市更新等四类政策。当前地产板块机构持仓处历史低位，我们认为行业存在三大结构性机会：香港地产、商业地产与“好房子”房企。基于此，重点推荐布局“三好”地产股、运营优势房企、香港区位红利相关企业及高分红物管企业。 日本地产：房价如何重启复苏？ 近年来日本房价重启复苏，核心城市公寓价格创出历史新高，主要源自四大因素：1、供给收缩——新房土地获取难度加大；2、需求改善——本土家庭购买力改善，海外购房占比提升；3、成本上涨——再通胀和劳动力紧缺推升建安成本；4、人口集聚——人口持续流入首都圈、大阪府。我国房地产市场调整即将进入第 6 年，市场筑底的部分基础条件已经有所具备，如新房供给已经收缩、居民购买力边际改善等，未来需要关注居民预期修复及人口持续流入的高能级城市房价企稳进展。 基本面：行业仍在筑底，供给提质推动企业投资意愿修复 行业方面，新房网签销售整体延续弱复苏趋势，1-9 月全国商品房销售金额同比-7.9%，降幅较 2024 全年有所收窄。二手房整体表现优于新房，新房和二手房总成交量同比持平。随着供给质量的提升，大部分城市的新房去化率呈现回升态势。房价方面，新房和二手房同比跌幅均收窄，但二手房月环比跌速仍较大。土地市场延续结构分化走势，热度前高后低。企业方面，百强房企销售同比表现较 2024 年改善，优质供应推动投资意愿修复，尤其是头部央国企显著发力；融资角度亦有突破，杠杆房企化债路径逐步清晰。 2026 年核心判断：房价有望结构性企稳，把握三大机遇 从“十五五”规划建议可以发现政策着眼长期定义未来十年地产，房地产高质量发展是宗旨。26 年重点跟踪四类政策：1、行政政策进一步放松；2、进一步改善居民购买力的相关政策；3、优化收储；4、强化城市更新政策。关于 26 年核心预判，房价呈现哑铃型分化走势，或释放结构性企稳信号，成交量和投资同比跌幅有望收窄，我们预计 25 年销售面积/销售额/新开工面积/投资额同比分别为-8.1%/-10.6%/-16.8%/-13.6%，26 年上述指标为-5.0%/-4.3%/-8.0%/-7.6%。值得把握三大结构性机会：香港地产、商业地产、“好房子”房企。 投资策略：“三好”+运营优势+香港区位红利三条主线 截至 25Q3 末，地产板块的机构持仓处于历史低位，行业结构性机会突出配置机遇。重点推荐： 1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，有望在调整中以产品力兑现自身价值。如华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企。如华润置地、新城控股、龙湖集团、贝壳-W 等；3、受益于香港市场复苏的香港本地地产房企。如新鸿基地产、领展房产基金等；受益于稳健现金流以及具备分红优势的物业管理企业。如绿城服务、华润万象生活、万物云、招商积余等。 风险提示：行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 (24)(13)(2)1021Nov-24Mar-25Jun-25Oct-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 日本地产：房价如何重启复苏？ ................................................................................................................................... 5 日本房价重启复苏，核心地区创新高 .................................................................................................................... 5 因素 1：供给收缩——新房土地获取难度加大 ...................................................................................................... 6 因素 2：需求改善——本土家庭购买力改善，海外购房占比提升 ......................................................................... 7 因素 3：成本上涨——再通胀和劳动力紧缺推升建安成本 ...........................................