中海物业(2669.HK)央企物管底蕴深厚，砥砺深耕稳行求进

请阅读最后一页的重要声明！ 央企物管底蕴深厚，砥砺深耕稳行求进 中海物业(02669) 证券研究报告 房地产服务 / 公司深度研究报告 / 2025.10.29 投资评级:买入(首次) 核心观点 基本数据 2025-10-28 收盘价(元) 4.91 流通股本(亿股) 32.84 每股净资产(元) 1.70 总股本(亿股) 32.84 最近 12 月市场表现 分析师 房诚琦 SAC 证书编号：S0160525090002 fangcq@ctsec.com 分析师 陈思宇 SAC 证书编号：S0160525090008 chensy04@ctsec.com 分析师 何裕佳 SAC 证书编号：S0160525090001 heyj@ctsec.com 相关报告 ❖ 深耕物管领域近四十载，拥有不动产与客户全生命周期管理服务经验。公司隶属于中国建筑集团有限公司旗下中国海外集团,是国内首批获得一级资质的物业管理品牌。公司拥有 39 年不动产与客户全生命周期管理服务经验，业务遍及港澳及内地 163 个主要城市，位列物业服务百强企业 TOP10，第三方调查客户满意度保持行业标杆水平。 ❖ 营收规模稳中有进，战略定力引领高质量发展。自上市以来，公司营业收入持续增长，2020-2024 年复合增速达 24.6%。近年来房地产行业进入下行周期，公司营收规模仍然稳中有进，1H2025 公司实现营业收入 70.9 亿元，同比增长 3.7%，实现归母净利润 7.7 亿元，同比增长 4.3%，利润增速高于营收增速，规模为基，效益为先，战略定力引领公司高质量发展。 ❖ 市场化拓展能力不断提升，构建可持续增长引擎。公司早在“十四五”战略初期便明确提出“内生与外拓 1:1”的战略目标，不断提升市场化拓展能力。1H2025 公司新增订单面积 3180 万平方米，同比增长 50.0%，第三方占比 84.0%，新签订单合约额 22.6 亿元，同比增长 38.1%，第三方占比70.1%。公司已形成系统化、专业化的市场拓展体系，内生外拓构建可持续增长引擎。 ❖ 投资建议：考虑到公司深耕物管领域多年，央企物管关联方资源丰富，市场化外拓能力不断提升，具备业绩弹性。我们预计公司 2025-2027 年归母净利润分别为 16.4 亿元、17.6 亿元、18.9 亿元，EPS 为 0.50 元、0.54 元、0.58 元，对应 PE 为 9.0/8.4/7.8 倍。首次覆盖，给予“买入”评级。 ❖ 风险提示：房地产行业下行超预期、市场外拓不及预期、关联方经营表现不及预期。 盈利预测 [Table_FinchinaSimple] 币种(人民币) 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 营业收入(百万) 13,051 14,024 15,058 16,119 17,219 收入增长率(%) 2.86 7.45 7.37 7.05 6.83 归母净利润(百万) 1,343 1,511 1,636 1,761 1,891 净利润增长率(%) 5.45 12.54 8.31 7.61 7.37 EPS(元) 0.41 0.46 0.50 0.54 0.58 PE 13.09 10.15 8.99 8.35 7.78 ROE(%) 32.57 29.57 24.30 20.76 18.25 PB 4.26 3.00 2.18 1.73 1.42 数据来源：wind 数据，财通证券研究所（以 2025 年 10 月 28 日收盘价计算） -21%-11%0%11%21%32%中海物业恒生指数房地产服务 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 公司深度研究报告/证券研究报告 内容目录 1 笃行不怠，深耕物管领域近四十载 ............................................................................. 5 1.1 优质标杆物企，深耕行业筑就丰厚底蕴 ................................................................... 5 1.2 央企背景，股权结构稳定集中................................................................................ 5 1.3 基础物管服务为公司最主要的收入来源 ................................................................... 6 2 营收规模稳中有进，质效双升高质量发展 .................................................................... 6 3 物管规模稳健增长，强化多业态服务能力 .................................................................... 8 3.1 内生外拓协同增效，构建可持续增长引擎 ................................................................ 8 3.2 持续优化业务结构，深化城市空间综合运营服务商定位 ............................................. 10 4 整合产业链资源，构建多元化增值服务体系 ................................................................ 10 4.1 住户增值服务毛利提升，打造一刻钟便民生活圈 ...................................................... 11 4.2 非住户增值服务收缩，业务结构调整 ..................................................................... 11 5 盈利预测及估值 .................................................................................................... 12 6 风险提示 ............................................................................................................. 14 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 3 公司深度研究报告/证券研究报告 图表目录 图 1： 优质标杆物企，深耕行业底蕴丰厚 ...................................................................... 5 图 2： 央企背景，股权结构稳定集中 ......