房地产行业报告：推进现房销售制，短期预计拿地将进一步下滑

证券研究报告：房地产|行业周报 市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业投资评级 强于大市|维持 行业基本情况 收盘点位 2353.92 52 周最高 2656.47 52 周最低 1870.99 行业相对指数表现 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:高丁卉 SAC 登记编号:S1340524080001 Email:gaodinghui@cnpsec.com 近期研究报告 《构建“好房子”与城市更新双轮驱动的新模式》 - 2025.10.27 房地产行业报告 （2025.10.27-2025.11.2） 推进现房销售制 短期预计拿地将进一步下滑 ⚫ 投资要点 根据克而瑞数据，2025 年 10 月，TOP100 房企实现销售操盘金额2530 亿元，环比增长 0.1%，同比减少 41.9%。1-10 月百强房企实现销售操盘金额 25766.6 亿元，同比减少 16 %，降幅相较于前 9 月扩大4.2pct。10 月截至 25 日，全国经营性土地招拍挂成交建筑面积为 6057万平方米，环比下降 13%，同比减少 25%，成交金额总计 1519 亿元，环比减少 20%，同比下降 35%。10 月平均溢价率为 2.7%，为年内最低。政策推进现房销售制，出于风险成本控制房企拿地或将进一步下滑。 ⚫ 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周 30 大中城市新房成交面积为 198.27万方，本年累计新房成交面积为 7469.89 万方，累计同比-6.8%。30大中城市近四周平均成交面积为181.75万方，同比-32%，环比+11.2%。其中一线城市近四周平均成交面积为 48.72 万方，同比-42.5%，环比+4.2%，二线城市近四周平均成交面积为 91.38 万方，同比-23%，环比+17.8%，三线城市近四周平均成交面积为 41.65 万方，同比-34.7%，环比+6.6%。上周 14 城商品住宅可售面积为 7992.59 万方，同比-7.93%，环比-0.43%，14 城去化周期为 18.26 个月，其中一线城市去化周期为 13.13 个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周 20 城二手房成交面积为 216.37 万方，本年累计二手房成交面积为 9303.71 万方，累计同比+11.2%。20城近四周平均成交面积为 198.59 万方，同比-23.7%，环比+20.7%。截至 2025/10/20 全国城市二手房出售挂牌量指数为 5.46，环比-12.6%，挂牌价指数为 149.97，环比-0.21%。 （3）土地市场成交：上周 100 大中城市新增供应住宅类土地数量为 194 宗，成交住宅类土地数量为 84 宗，新增供应商服类土地数量为 127 宗，成交商服类土地数量为 96 宗。近四周 100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为 0.62，平均商服类土地成交数量/供应数量为 1.01。近四周 100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为5464.25 元/平方米，溢价率为 3.1%，环比-0.54pct，成交商服类土地楼面均价为 1707.25 元/平方米，溢价率为 2.05%，环比+0.15pct。 ⚫ 行情回顾： 上周 A 股申万一级房地产行业指下跌 0.7%，沪深 300 指数下跌0.43%，房地产指数跑输沪深 300 指数 0.27pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌 2%，恒生综合指数下跌 0.97%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数 1.04pct。 ⚫ 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 -22%-18%-14%-10%-6%-2%2%6%10%14%18%2024-112025-012025-032025-062025-082025-10房地产沪深300发布时间：2025-11-04 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 目录 1 行业基本面跟踪 ........................................................................... 4 1.1 新房成交及库存 ....................................................................... 4 1.2 二手房成交及挂牌 ..................................................................... 5 1.3 土地市场成交 ......................................................................... 6 2 行情回顾 ................................................................................. 7 3 风险提示 ................................................................................. 9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 图表目录 图表 1： 30 大中城市新房成交面积及同比 .................................................. 4 图表 2： 一线城市新房成交面积及同比 .................................................... 4 图表 3： 二线城市新房成交面积及同比 .................................................... 4 图表 4： 三线城市新房成交面积及同比 .................................................... 4 图表 5： 重点城市商品住宅可售面积及去化周期 ............................................. 5 图表 6： 重点城市二手房成交面积及同比................................................... 5 图表 7： 全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6 图表 8： 全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 ............................................. 6 图表 9： 全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6 图表 10： 全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 ......................