房地产行业2026年度投资策略：去库存止跌回稳仍需加力，“好房子”形成代差扩张需求

去库存止跌回稳仍需加力，“好房子”形成代差扩张需求房地产行业2026年度投资策略证券研究报告姓名 齐东（分析师）证书编号：S0790522010002邮箱：qidong@kysec.cn姓名 胡耀文（分析师）证书编号：S0790524070001邮箱：huyaowen@kysec.cn姓名 杜致远（联系人）证书编号：S0790124070064邮箱：duzhiyuan@kysec.cn2025年11月02日核心观点1. 2022年开始房价进入下行通道，止跌回稳仍需加力从70城房价同比数据来看，新房和二手房价格增速走势趋于一致，均在2022年进入下跌通道，2024年前三季度跌幅有扩大趋势，四季度以来，在一系列相关政策支撑下，房价同比跌幅收窄。考虑到房价尚未完全实现止跌回稳，居民购房信心尚需进一步巩固，我们预计2026-2027年房地产销售面积同比增速分别为-6.0%、-3.0%；预计2026-2027年房地产销售金额同比增速分别为-8.0%、-5.0%。我们预计2026-2027年房屋新开工面积分别为5.32、5.16亿平米，对应同比增速分别为-10.0%、-3.0%；预计2026-2027年房屋竣工面积分别为5.33、4.69亿平米，对应同比增速分别为-15.0%、-12.0%。2. 海外经验：房价止跌需宽财政和货币政策协同发力对比中国大陆和7个国家/地区房价指数，可以发现上世纪80年代以来，发达国家/地区房价也存在波动，且价格回撤幅度高于国内本轮房价降幅，但最后均能修复企稳。自2008年金融危机后，2011年以来发达国家房价指数平稳上涨；自2022年3月美联储首次加息以来，房价指数均有下跌趋势。我们总结发达国家/地区房价企稳修复主要包括（1）政策：大规模量化宽松与财政刺激，包括降息、QE、财政补贴等；（2）金融：大幅压降抵押贷款利率，降低购房门槛；（3）供应：减少卖地和开工，主动降低库存；（4）需求：构建依赖真实居住需求、减少投机属性、并通过产业与人才提升城市内在价值的长效机制，而非短期刺激。我们总结得出，稳定的政策预期、较低的利率环境和改善供需结构是支撑房地产市场止跌回稳的关键力量。3. “好房子”形成品质代差，政策引导改善型需求释放住房城乡建设部在2025年3月31日发布国家标准《住宅项目规范》，新规范为强制执行规范，在层高、隔声、通讯、供暖、电梯、配套等多方面加强了住宅建设要求，预计未来新建住宅品质将持续提升。从七普数据来看，截至2020年，我国居民户均住房间数3.18间 ，人均住房建筑面积37.76平米，人均住房间数1.07间，我国房地产市场的矛盾正从“有没有”转向“好不好”。从住房房龄看，中国居民住房房龄集中在1990-2014年。按户数比例看，2000-2009年、2010-2014年、1990-1999年分别占比为30.34%、21.46%、20.55%。房龄老龄化后，也会带来持续的置换和更新需求。4.风险提示：宏观经济下行，房企融资进展不及预期，行业竞争加剧。1人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限23目 录CONTENTS2022年开始房价进入下行通道，止跌回稳仍需加力海外经验：需宽松财政和货币政策协同发力456风险提示投资建议“好房子”写入“十五五”规划建议，拓宽房地产增量需求2022年开始房价进入下行通道，止跌回稳仍需加力数据来源：Wind、开源证券研究所1.1从70城房价同比数据来看，新房和二手房价格增速走势趋于一致，均在2022年进入下跌通道，2024年前三季度跌幅有扩大趋势，四季度以来，在一系列“止跌回稳”相关政策支撑下，房价同比跌幅收窄。从周期来看，新房和二手房同比下跌区间分别为42和44个月。图1：2025年9月70城新房价格指数同比下降2.7%数据来源：Wind、开源证券研究所图2：2025年9月70城二手房价格指数同比下降5.2%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%70城新房同比一线同比二线同比三线同比-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%70城二手房同比一线同比二线同比三线同比2022年开始房价进入下行通道，止跌回稳仍需加力数据来源：Wind、开源证券研究所1.1我们设置2011年1月的房价指数为定基100，根据月度环比数据计算每个月的房价指数，可以发现：2025年9月一、二、三四线新房价格指数分别降至2021年4月、2019年9月、2018年11月水平；一线城市二手房价格指数降至2019年末水平，二线和三四线均降至2017年初水平。图3：2025年9月70城新房价格指数跌至2019年初水平数据来源：Wind、开源证券研究所图4：2025年9月70城二手房价格指数跌至2016年中旬水平90.00110.00130.00150.00170.00190.00210.00230.002011-012011-112012-092013-072014-052015-032016-012016-112017-092018-072019-052020-032021-012021-112022-092023-072024-052025-0370城新房价格指数一线二线三四线90.00110.00130.00150.00170.00190.00210.00230.002011-012011-112012-092013-072014-052015-032016-012016-112017-092018-072019-052020-032021-012021-112022-092023-072024-052025-0370城二手房价格指数一线二线三四线2025年1-9月房地产行业仍处于下行周期数据来源：Wind、开源证券研究所1.22025年1-9月，全国商品房销售面积6.58亿平，同比-5.5%，其中商品住宅销售面积同比-5.6%；1-9月商品房销售额6.30万亿元，同比-7.9%，其中商品住宅销售额同比下降7.6%。图5：2025年1-9月商品房销售面积同比下降5.5%数据来源：Wind、开源证券研究所图6：2025年1-9月商品房销售金额同比下降7.9%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2020/22020/52020/82020/112021/32021/62021/92021/122022/42022/72022/102023/22023/52023/82023/112024/32024/62024/92024/122025/42025/7商品房销售面积累计同比商品房销售面积单月同比-100%-50%0%50%100%150%2020/22020/52020/82020/112021/32021/62021/92021/122022/42022/72022/102023/22023/52023/82023/112024/32024/62024/92024/122025/42025/7商品房销售金额累计同比商品房销售金额当月同比2025年1-9月房地产行业仍处于下行周期数据来源：Wind、开源证券研究所1.2考虑到