2025年10月房地产市场跟踪：新房交易规模仍在下探，“好房子”正成为支撑市场的主力军

作者: 中诚信国际 企业评级部 蒋 螣 027-87339288 tjiang@ccxi.com.cn 刘旭冉 027-87339288 xrliu@ccxi.com.cn 其他联络人 贺文俊 027-87339288 wjhe @ccxi.com.cn 中央纲领指引高质量发展，地方优化为“金九银十”蓄力——2025年9月房地产市场跟踪 《住房租赁条例》正式出台，完善“租购并举”制度保障——2025年8月房地产市场跟踪 “十年再启新章”，从增量扩张到存量提质，行业加快构建发展新模式——2025年 7月房地产市场跟踪 专项债土地收储加速，行业延续止跌回稳态势——2025年 6月房地产市场跟踪 “降准降息、公积金贷款利率下调”三箭齐发，金融政策协调巩固行业企稳态势——2025年 5月房地产市场跟踪 楼市“小阳春”如期而至，“好房子”时代来临——2025年 4月房地产市场跟踪 政府工作报告首提“稳住楼市”，坚持在发展中逐步化解风险——2025年3月房地产市场跟踪 法拍房成交率有望提升，助力新房市场企稳——2025年 1月房地产市场跟踪 市场交易明显升温，政策薪火持续加力 ——2024年 12月房地产市场跟踪 房价现企稳迹象，政策加速落地继续保驾护航——2024年 11月房地产市场跟踪 新房交易规模仍在下探，“好房子”正成为支撑市场的主力军 ——2025 年 10 月房地产市场跟踪 自《住宅项目规范》实施以来，上海、深圳等多地响应落实新规范并出台本地化的实施意见，地方在守住国家标准的基础上，结合本地实际情况进行的“特色填充”，稳步推进好房子建设落到实处，“好房子”亦成为市场销售的主力军。国家标准《住宅项目规范》施行以来，多地已发力推动“好房子”建设，构建地方配套标准，各地在确保新规平稳落地的过程中，对新旧项目的衔接处理采取了不同的策略。 在在途项目管理衔接方面，近期多地在新旧规范衔接上设置政策过渡期，若按新规调整设计，可能导致开发商成本大增和工期延误。例如深圳市在 2025 年 10 月 9 日发布《关于稳妥推进〈住宅项目规范〉实施的通知》，要求 2025 年10 月 9 日前已完成规划审批的项目，可按已批规划继续推进后续工作，10 月 9 日后审批项目严格执行新规；北京市由于在途项目较多，在 8 月份出台的《关于落实住房城乡建设部〈住宅项目规范〉加强与北京市现行住宅项目规划管理衔接的有关意见》中设立了两年的政策缓冲期，2025 年 5 月 1 日前取得用地批准手续的住宅项目，可按照取得用地批准手续时有效的工 程建设 强制性标准 进行施 工图设计文 件审查 ，2027 年 5 月 1 日前仍未取得建设工程规划许可证的，应按《规范》进行施工图设计文件审查。 在建筑高度方面，各城市在落实国家规范时，会根据自身发展阶段和城市特点制定具体的衔接政策。例如北京市对“新政过渡期”内因层高增至 3 米导致建筑高度微超基准高度 1 米以内的项目给予弹性空间，并收紧了对“偷面积”等行为的规划审批；深圳市严格执行“住宅建筑高度控制最大值 www.ccxi.com.cn 市场跟踪 房地产行业 2025 年 10 月房地产市场跟踪： 新房交易规模仍在下探，“好房子”正成为支撑市场的主力军 www.ccxi.com.cn 2 80 米”的规定，对于通知发布前已完成规划审批的特定项目（如城市更新、保障房等），允许按原规划推进，值得注意的是，深圳作为土地资源极度紧张的超大城市，其住宅供应高度依赖高容积率的城市更新项目，部分周期长的旧改、城中村改造项目，因前期补偿成本高，若严格执行新规将难以实现资金平衡；上海市在 9 月 28日出台的《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》中提出若干要求，包括“针对高密度、高强度住宅区域，需通过城市设计优化和专家论证，合理确定开发容量及建筑高度”，“统筹住宅区建筑布局与整体风格，通过高低错落的设计形成有变化的城市天际线，尤其在道路转角、重点区域和重要节点可局部提高建筑高度”等，旨在通过平衡建筑高度与城市景观的关系，推动住宅品质提升。 各地对新规范的实施落地对房地产开发商的技术、资金和管理能力提出了更高要求，抬升了行业门槛，实力雄厚的大型房企能更快适应变化，而一些中小企业可能面临转型压力，行业竞争格局进一步重塑，发展模式逐步向“质量提升”和“价值创造”转变。虽然新规范一定程度上会增加房地产开发商的成本，但政府正积极通过优化营商环境来降低制度性成本，并提供适当激励，例如住建部曾提及可通过“税收优惠和容积率补偿机制”来平衡因层高增加等带来的矛盾。 “好房子”的建设不仅是政策层面的落实，符合“好房子”标准的产品在市场上亦保持较高热度。根据中指研究院数据显示，10 月 1 日至 8 日，北京、深圳、上海的新房日均成交同比分别增长 52%、22%和 3%，主要原因是近期供应的“好房子”产品成为一线城市房地产热销的主力军。第三方数据显示，其重点监测的北京市 9 月五个新开楼盘中，北京建工· 嘉棠澐玺和龙湖· 宸翰均符合“好房子”标准，二者开盘当日去化率均超过 75%，在新开楼盘中表现优异。 中诚信国际认为，国家标准《住宅项目规范》施行以来，多地已发力推动“好房子”建设，构建地方配套标准，各地围绕新旧项目的衔接处理、建筑高度等方面因地制宜的确保新规平稳落地，“好房子”产品在市场上保持较高热度。“好房子”建设落到实处的过程中对地产开发商提出了更高要求，实力雄厚的大型房企或将受益，同时政府也通过政策支持帮助企业降低“好房子”的成本，“好房子”正从图纸走向现实。  9 月新房价格同比跌幅持续收窄，销售金额受周期性因素影响环比增长，但销售金额同比下滑幅度已连续 4 个月超两位数；二手房市场仅北京、上海和深圳等城市热度提升，大部分城市延续“以价换量”态势。商品房待售面积环比连续 7 个月下降，但库存仍处高位，去2025 年 10 月房地产市场跟踪： 新房交易规模仍在下探，“好房子”正成为支撑市场的主力军 www.ccxi.com.cn 3 库存压力仍较大。9 月房企境内债券市场融资仍呈净流出态势，市场偏好谨慎，二级市场交易热度一般，境外市场整体变化不大。 需求端，9 月，商品住宅价格环比延续下行趋势，70 个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市数量减少 4 个至 5 个，其中一线城市和二三线城市环比均持续下降，但商品住宅价格同比降幅自 2024 年 11 月起连续 11 个月呈收窄态势。从销售情况来看，受 9 月为传统销售旺季的周期性影响，当月商品房销售面积及销售金额环比增幅分别达 48.51%和 47.26%，但同比降幅分别为 11.89%和 12.36%，销售金额同比下滑幅度已连续 4 个月超两位数；前 9