公司信息更新报告：三季度业绩表现亮眼，持有物业出租率承压

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 5 陆家嘴（600663.SH） 2025 年 10 月 29 日 投资评级：买入（维持） 日期 2025/10/28 当前股价(元) 8.62 一年最高最低(元) 11.77/8.08 总市值(亿元) 434.03 流通市值(亿元) 272.02 总股本(亿股) 50.35 流通股本(亿股) 31.56 近 3 个月换手率(%) 24.21 股价走势图 数据来源：聚源 《营收利润稳健增长，派息比例维持50%—公司信息更新报告》-2025.4.24 《营收增长利润微降，持有物业出租率保持稳定—公司信息更新报告》-2024.10.30 三季度业绩表现亮眼，持有物业出租率承压 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） 杜致远（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064  三季度业绩表现靓眼，持有物业出租率承压，维持“买入”评级 陆家嘴发布 2025 年三季报，公司三季度营收利润同比大幅增长，毛利率水平有所下滑，持有物业出租率有所下行。受项目结转进度加快影响，我们维持盈利预测，预计公司 2025-2027 年归母净利润为 17.4、18.9、20.5 亿元，对应 EPS 为 0.35、0.38、0.41 元，当前股价对应 PE 为 24.9、22.9、21.2 倍，公司持有物业位置优异，可售住宅资源充足，未来业绩增长可期，维持“买入”评级。  三季度营收利润同比大幅增长，结转毛利率有所下降 公司 2025 年 1-9 月实现营业收入 120.38 亿元，同比增长 74.23%；实现归母净利润 10.62 亿元，同比增长 0.66%；实现扣非归母净利润 10.7 亿元，同比增长 2.41%。公司三季度单季度实现营业收入 54.40 亿元，同比增长 174.45%；实现归母净利润 2.46亿元，同比增长 45.17%；实现扣非归母净利润2.41 亿元，同比增长 53.66%。公司三季度营业收入同比大幅增长主要系住宅项目川沙锦绣云澜、世纪臻邸项目结转；公司归母净利润同比大幅增长主要系金融业务利润较上年同期增加。2025年 1-9 月公司实现毛利率、净利率分别为 39.78%、11.73%，同比分别-16.96pct、-6.84pct。截至 2025 年三季度末，公司资产负债率 70.03%，权益乘数 3.34，流动比率 1.11，速动比率 0.33。  持有型物业规模扩大，出租率水平有所下滑 截至 2025 年三季度末，公司长期持有物业总建筑面积 394.66 万平方米，成熟物业总建筑面积 313.52 万平方米，规模同比有所扩大。分类别来看，甲级办公楼上海平均出租率 75%（2024 年同期 83%），天津平均出租率 58%（2024 年同期65%），同比有所下降；高品质研发楼上海平均出租率 85%（2024 年同期 86%）；主要商业物业上海平均出租率 92%（2024 年同期 90%）；天津平均出租率 88%（2024 年同期 76%）；租赁住宅物业平均出租率 80%（2024 年同期 89%），酒店物业平均出租率 72%（2024 年同期 76%）。  风险提示：政策调整导致经营风险、写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险。 财务摘要和估值指标 指标 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 营业收入(百万元) 11,006 14,651 15,161 15,505 15,926 YOY(%) -6.4 33.1 3.5 2.3 2.7 归母净利润(百万元) 1,432 1,508 1,743 1,893 2,046 YOY(%) 36.9 5.3 15.6 8.6 8.1 毛利率(%) 59.7 44.0 42.2 40.7 40.6 净利率(%) 13.0 10.3 11.5 12.2 12.8 ROE(%) 4.2 3.7 4.1 4.3 4.5 EPS(摊薄/元) 0.28 0.30 0.35 0.38 0.41 P/E(倍) 30.3 28.8 24.9 22.9 21.2 P/B(倍) 1.9 1.8 1.6 1.6 1.5 数据来源：聚源、开源证券研究所 -30%-20%-10%0%10%20%30%2024-102025-022025-06陆家嘴沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 5 表1：截至三季度末，公司持有型物业出租率情况 长期持有物业类型 总建筑面积(平方米) 成熟物业总建筑面积(平方米) 期末出租率(截至 9 月 30日) 平均租金(三季度) 主要办公物业 甲级写字楼 2,445,002 2,002,865 75%(上海) 7.30 元/平方米/天 58%(天津) 2.8 元/平方米/天 高品质研发楼 316,912 316,912 85%(上海) 5.41 元/平方米/天 主要商业物业 776,287 499,802 92%(上海) 7.50 元/平方米/天 88%(天津) 2.23 元/平方米/天 租赁住宅物业 134,479 120,665 80% 3.35 元/平方米/天 酒店物业 273,876 194,922 72% 857 元/间/夜 合计 3,946,556 3,135,166 — — 资料来源：公司公告、开源证券研究所 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3 / 5 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 利润表(百万元) 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 流动资产 88111 83067 89886 58729 85614 营业收入 11006 14651 15161 15505 15926 现金 10408 7548 15210 16719 16033 营业成本 4435 8200 8763 9199 9460 应收票据及应收账款 752 639 1527 541 1450 营业税金及附加 1559 1706 1819 1861 1911 其他应收款 1166 236 1786 152 1721 营业费用 132 187 188 195 199 预付账款 794 2570 911 2649 1008 管理费用 553 571 728 775 796 存货 59708 59703 57134 26494 52336 研发费用 0 0 0 0 0 其他流动资产 15284 12372 13318 12174 13066 财务费用 1555 1359 1227 606 454 非流动资产 74122 77608 77470 78248 78830 资产减值损失 0 -179 0 0 0