2026年3月房地产市场跟踪：楼市调控优化发力，京沪回暖助推成交回升

作者: 中诚信国际 企业评级部 侯一甲 027-87339288 yjhou@ccxi.com.cn 杜志英 027-87339288 zhydu@ccxi.com.cn 其他联络人 贺文俊 027-87339288 wjhe@ccxi.com.cn 岁末年初政策组合拳，多维度施策稳定房地产市场预期——2026年1月房地产市场跟踪 行业下行压力加大，中央经济工作会议定调“着力稳定房地产市场” ——2025 年 12月房地产市场跟踪 10 月房地产市场量价承压，“十五五”指引高质量发展路径——2025 年 11 月房地产市场跟踪 新房交易规模仍在下探，“好房子”正成为支撑市场的主力军——2025 年 10 月房地产市场跟踪 中央纲领指引高质量发展，地方优化为“金九银十”蓄力——2025年9月房地产市场跟踪 《住房租赁条例》正式出台，完善“租购并举”制度保障——2025年8月房地产市场跟踪 “十年再启新章”，从增量扩张到存量提质，行业加快构建发展新模式——2025年 7月房地产市场跟踪 专项债土地收储加速，行业延续止跌回稳态势——2025年 6月房地产市场跟踪 楼市调控优化发力，京沪回暖助推成交回升 ——2026 年 3 月房地产市场跟踪 ◼ 2026 年房地产政策以“着力稳定房地产市场”为主线，供给端因城施策推动“控增量、去库存、优供给”，需求端与人口政策联动，精准支持初婚初育及多子女家庭。土地新规引导“以存定增”，严格约束新增用地用于房地产经营，推动土地市场从“增量扩张”转向“存量提质”。以上海“沪七条”为代表，各地积极出台行业措施，提升“小阳春”市场热度。 2026 年政府工作报告延续了 2025 年中央经济工作会议对房地产“着力稳定房地产市场”的总体定调，并将其明确列为“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”的重要组成部分。在具体部署上，报告从供给与需求两端协同施策：供给 端坚持“ 因城施策 ”，推动 “控增量 、去库存 、优供给”，并通过继续鼓励收购存量商品房用于保障性住房，以市场化方式优化供给结构、缓解库存压力；需求端则强化政策与人口发展战略的联动，明确提出“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，标志着住房支持政策正朝着更具靶向性、与生育鼓励政策深度融合的方向调整，同时配合深化住房公积金制度改革，共同构建有利于房地产市场稳定与合理需求释放的长效支持机制。 2026 年 3 月 5 日，自然资源部与国家林业和草原局联合印发的《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38 号），关于房地产方面有两点需要关注：一、“要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”，即实施“以存定增”的用地管理新规，将新增建设用地指标与存量土地消化规模直接挂钩。这意味着地方政府必须优先 市场跟踪 房地产行业 www.ccxi.com.cn 2026 年 3 月房地产市场跟踪： 存量提质成为行业共识，土地新政重塑地产逻辑 ” www.ccxi.com.cn 2 盘活闲置低效的土地资源，才能获得相应的新增指标，在制度层面推动建设用地的利用效率，促进城市发展模式由粗放向集约的系统性转变。二、“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发 ”，在严格限制新增用地流向房地产商业开发的同时，通过“原则上”的表述保留了必要的政策弹性，这体现了土地资源向实体经济与民生领域倾斜的导向，与政府工作报告的“控增量、去库存、优供给”形成呼应。总体而言，土地增存挂钩机制的核心在于引导而非切断土地供应，其政策实质是推动土地供应从依赖新增转向深耕存量。未来房地产开发将更依赖于城市更新、旧区改造及闲置土地回收再利用等途径，这标志着从长期来看，行业土拍端将由过去的“增量扩张”模式逐步转向“存量提质”阶段。结合当前土拍市场聚焦核心区域，郊区普遍遇冷的现状，预计短期内新政对市场的冲击有限。 聚焦地方政策，今年各省两会对当地房地产市场发展均有明确的部署和指导，结合因城施策控增量、去库存、优供给，在城市更新、“好房子”、公积金改革、以旧换新、贷款贴息等方面多有提及。随后，以 2 月 25 日上海“沪七条”（放松限购、优化公积金、房产税减免）为标杆，济南（人才购房补贴）、长春（优化公积金）、佛山（“好房子”建设指引）、天津（15 个新建城市更新项目）、深圳（安居房政策落地）等地市稳市场政策纷纷出台，助力 3 月“小阳春”的到来。 ◼ 1~2 月新房价格延续下行趋势，销售金额同比下滑幅度持续超两位数；京沪二手房价格环比上升，短期内有助于房地产市场量价企稳。商品房待售面积小幅增长，库存仍处于高位。1 月房企境内债券市场净融资缺口有所扩大，二级市场交易活跃度维持较高水平；1~2 月境外债发行有所增长，但交易规模有所收缩，收益率波动加剧。 需求端，1 月和 2 月 70 个大中城市商品住宅销售价格仍呈下行趋势，同比跌幅有所扩大，环比跌幅有所收窄。从销售情况来看，1~2 月商品房销售面积及销售金额同比降幅分别达 13.52%、20.21%，销售金额同比下滑幅度持续超两位数，下行压力仍较大。2026 年以来，十四届全国人大四次会议上政府工作报告提出“着力稳定房地产市场”，延续了此前中央对于房地产行业的基调，为今年行业发展指明了方向；地方政策聚焦上海出台楼市新政，有利于房地产行业基本面和预期双重改善。 供给端，根据克而瑞监测数据，鉴于地方政府供地工作尚未开展，叠加春节假期的影响，多数规模房企暂缓投资布局，拿地货值、金额及建筑面积均呈同比下降2026 年 3 月房地产市场跟踪： 存量提质成为行业共识，土地新政重塑地产逻辑 ” www.ccxi.com.cn 3 态势，但核心城市优质地块仍保持较高热度。2 月一线城市宅地成交金额同比下降12%，降幅大幅收窄，溢价率提升至 19%，主要系广州马场地块拉动，该地块拍出236 亿元，溢价率为 26.6%；二、三线城市宅地出让金分别同比下降 76%、24%，溢价率分别为 6%、0%。2 月末商品房待售面积小幅增至 8.00 亿平方米，其中待售3 年以下面积 6.06 亿平方米，商品房库存仍处于高位。房地产开发投资方面，1~2月全国房地产开发投资规模同比下降 11.1%，累计降幅环比持续增加；资金来源中，购房者个人按揭贷款和定金及预付款同比分别下降 41.90%和 21.50%。 二手房市场来看，1~2 月 70 个大中城市二手住宅销售价格延续下跌趋势，但跌幅有所收窄，2 月 70 城中有 2 个城市二手住宅价格环比上涨，分别为北京和上海环比上涨 0.3%、0.2%，这是自 2025 年 3 月以来首次京沪二手