房地产行业专题报告-四季度地产展望：止跌回稳态势、增量政策空间与商业地产机会

行 业 研 究 2025.10.11 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 专 题 报 告 四季度地产展望：止跌回稳态势、增量政策空间与商业地产机会 分析师 王嵩 登记编号：S1220525080009 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 231 总股本(亿股) 8,469.17 销售收入(亿元) 17,531.87 利润总额(亿元) -10,160.11 行业平均 PE 100.21 平均股价(元) 5.95 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《修复房价上涨预期：重要性、跟踪体系与双轮驱动》2025.09.28 《研判地产增量政策：收储》2025.09.14 《低配幅度扩大，龙头持仓减少——2024Q4 地产基金持仓变化分析》2025.02.02 《低配幅度显著收窄，龙头持仓普遍提升——2024Q3 地产基金持仓变化分析》2024.11.01 摘要 随着 2025 年 1-8 月全国房地产数据的发布，市场对四季度行业走向的分歧进一步加大：国家统计局数据显示，现房待售面积环比首降、开发贷微增，人民银行三季度例会也提出，“巩固房地产市场稳定态势”。 与此同时，8 月单月商品房成交面积同比下降 11%、现房待售面积仍处同比高位，市场仍然关心行业止跌回稳的态势和四季度的机会。 当前地产究竟是否具备“稳态”支撑？增量政策工具箱还有多少空间，政策博弈逻辑是否已退潮？房价下跌通道中，哪些板块能成为相对确定的主线？ 一、四季度止跌回稳会有进展吗？ 当前地产止跌回稳的趋势，基本上是边际改善。1-8 月三大“积极信号”：现房待售面积环比降 317 万㎡，同比仍增 3.1%，去化周期超 2.5 年；开发贷同比微增 0.2%，国有大行地产业务不良率 5%左右；一线新房价跌幅收窄0.1 个百分点， 1-8 月新房销量同比跌幅扩至 4.7%，二手房价同比跌超 5%，需求端仍需新增刺激。 二、四季度增量政策空间如何?还是“博弈增量政策”交易逻辑吗？ 去年四季度因 926 政策基数高，今年 1-8 月投资、销售分别降 12.9%、7.3%，四季度同比压力大；另一方面，截至 2024 年 9 月，3000 亿保障房再贷款使用率 5%，土地储备专项债 80%以上集中强省，存量政策工具生效需要时间。后续“博弈政策”的交易情绪有所降温，但仍是地产板块的线索。 三、四季度地产主线是否变化？商业地产是否可关注？ 主线优先选受益于美联储降息的港资商业地产。住宅盈利压力大，2024 年A 股房企存货跌价 914.54 亿元，毛利率 14.6%、净利率-8.31%，需求修复需超 1 年。商业地产更稳：1-8 月办公楼竣工增 9.3%，核心城市优质零售物业出租率超 90%，现金流稳。美联储 Q4 或两次降息，港资商业地产将降融资成本、保资产价值、提估值，投资价值突出。 风险提示：货币政策宽松不及预期、利率下行不及预期、居民收入增速修复不及预期。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -13%-6%1%8%15%22%29%24/10/11 24/12/23 25/3/625/5/18 25/7/30 25/10/11房地产沪深300房地产 行业专题报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 正文目录 1 四季度地产行业会止跌回稳吗？ .................................................................. 4 1.1 积极信号一：待售面积环比下降 ............................................................. 4 1.2 积极信号二：开发贷款实现正增长 ........................................................... 5 1.3 积极信号三：新房价格跌幅收敛 ............................................................. 6 2 四季度的增量政策空间与“博弈政策交易”如何演绎？ .............................................. 7 2.1 去年四季度的同比基数压力 ................................................................. 7 2.2 增量政策效果：再贷款与土地储备专项债 ..................................................... 8 2.3 潜在增量政策研判 ......................................................................... 9 2.4 博弈增量政策的交易情绪 ................................................................... 9 3 四季度投资主线与商业地产机会 ................................................................. 10 3.1 房价下跌期的住宅开发板块承压 ............................................................ 10 3.2 商业地产本身业绩的稳定性 ................................................................ 11 3.3 美联储降息预期对港资商业地产的利好 ...................................................... 12 房地产 行业专题报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表目录 图表 1: 待售现房去化周期已经超过 2.5 年（单位：万平方米，年） .................................. 4 图表 2: 地产待售面积环比下降，但是同比仍然正增长（单位：万平方米，%） ......................... 4 图表 3: 地产开发投资增速与地产开发贷增速（单位：%） ........................................... 5 图表 4: 国有大行地产业务不良率情况（单位：%，百分点） ......................................... 5 图表 5: 历年 8 月当月商品房销售面积、销售金额与隐含单价（单位：万平方米，亿元，元/平方米） ..... 6 图表 6: 70 大中城市新房、二手房成交价格同比