房地产行业专题研究：从资源型城市看低能级城市房价演绎路径

行业研究 / 房地产 / 证券研究报告 挖掘价值 投资成长 房地产行业专题研究 从资源型城市看低能级城市房价演绎路径 2025 年 10 月 20 日 【投资要点】  为什么要分析资源型城市的房价变化？在三线及以下城市中，有 126个地级市被认定为资源型城市，数量占比约 48%，而资源型城市体量普遍较小，其清晰的房价轨迹对研判后续低能级城市的房价演绎路径具有重要的参考意义。  如何定义资源型城市？资源型城市按照《全国资源型城市可持续发展规划（2013—2020 年）》分为四类：成长型、成熟型、衰退型和再生型，其中不同类型城市的划分标准主要基于产业定位，其中成长型城市处于资源开发上升期；成熟型城市产业开发进入稳定期，产业链相对完善；再生型城市逐步摆脱资源依赖，产业多元化发展；衰退型城市资源趋于枯竭。  从 2015 年 12 月-2024 年 12 月的周期表现看，部分类型的资源型城市二手房价格表现相对稳定，即使在城市体量普遍不大的情况下，下行周期中也并没有出现价格难以止跌的情况。从 2015 年 12 月-2024年 12 月的周期表现看，成长型城市二手房价格涨幅最高，在 50%左右；再生型与成熟型城市涨幅次之，均在 25%左右；衰退型城市涨幅最小，在 15%左右。而在下跌周期中（2022.12-2024.12），成长型、衰退型城市的二手房价格表现稳定，价格跌幅在-5%~-10%，成熟性、再生型城市二手房价格波动稍大，下跌周期中价格跌幅普遍超过-10%。值得注意的是，所有资源型城市中，衰退型城市产业发展定位最差，且过去泡沫更小，但在 GDP 保持稳定增长的情况下，房价并没有出现大幅回调的情况，也就是说，当城市房价将过去的泡沫基本出清后，房价或将开启新周期。  从资源型城市的房价经验看更多城市后续变化：当前我国房地产市场已步入深度调整阶段，以全国 70 个大中城市价格指数为参考，多数城市此前累积的房价泡沫已基本出清，二手房价格指数普遍回落至2016-2018 年的水平，其中部分低能级城市如安庆、泉州、宜昌在本轮下行周期中调整相对彻底，房价已回落至 2007 年，甚至更早的水平，基本完成房价周期的重置，参考资源型城市的表现，预计率先开启市场新阶段。 【风险提示】  地产政策变化超预期、外部环境变化超预期、数据统计有局限性等 强于大市（维持） 东方财富证券研究所 证券分析师：张明远 证书编号：S1160525030005 证券分析师：张丰淇 证书编号：S1160525070004 相对指数表现 相关研究 《如何理解当前的房价变化和分化特征》 2025.09.24 《政策预期重新成为市场博弈点》 2025.09.10 《日本地产股在新旧动能转换进程中表现如何？》 2025.08.30 《如何看上海新政对个人住房房产税的影响》 2025.08.26 《从楼市三元结构看房价企稳方向》 2025.04.18 -20%-10%0%10%20%30%2024/102025/42025/10房地产沪深300敬请阅读本报告正文后各项声明 2 房地产行业专题研究 图表目录 图表 1： 我国资源型城市的数量及对应城市情况 .......................................... 3 图表 2： 资源型城市 2015 年 12 月-2024 年 12 月二手房平均价格（元每平方米）及衰退型城市平均 GDP（亿元）............................................................. 4 图表 3： 2015 年 12 月-2024 年 12 月不同类型城市房价阶段性与整体涨跌幅比较 ................................................................................................................. 4 图表 4： 70 城新房、二手房价格指数跌回哪年？ ........................................ 5 图表 5： 从 2015 年 1 月-2025 年 8 月新房、二手房价格指数的涨跌幅看哪些城市消化上一轮房价泡沫 ................................................................................ 5 敬请阅读本报告正文后各项声明 3 房地产行业专题研究 为什么要分析资源型城市的房价变化？在三线及以下城市中，有 126 个地级市被认定为资源型城市，数量占比约 48%，而资源型城市体量普遍较小，其清晰的房价轨迹对研判后续低能级城市的房价演绎路径具有重要的参考意义。 如何定义资源型城市？资源型城市按照《全国资源型城市可持续发展规划（2013—2020 年）》分为四类：成长型、成熟型、衰退型和再生型，其中不同类型城市的划分标准主要基于产业定位，其中成长型城市处于资源开发上升期；成熟型城市产业开发进入稳定期，产业链相对完善；再生型城市逐步摆脱资源依赖，产业多元化发展；衰退型城市资源趋于枯竭。 图表 1：我国资源型城市的数量及对应城市情况 资料来源：国务院，东方财富证券研究所 从 2015 年 12 月-2024 年 12 月的周期表现看，部分类型的资源型城市二手房价格表现相对稳定，即使在城市体量普遍不大的情况下，下行周期中也并没有出现价格难以止跌的情况。从 2015 年 12 月-2024 年 12 月的周期表现看，成长型城市二手房价格涨幅最高，在 50%左右；再生型与成熟型城市涨幅次之，均在 25%左右；衰退型城市涨幅最小，在 15%左右。 而在下跌周期中（2022.12-2024.12），成长型、衰退型城市的二手房价格表现稳定，价格跌幅在-5%~-10%，成熟性、再生型城市二手房价格波动稍大，下跌周期中价格跌幅普遍超过-10%。值得注意的是，所有资源型城市中，衰退型城市产业发展定位最差，且过去泡沫更小，但在 GDP 保持稳定增长的情况下，房价并没有出现大幅回调的情况，也就是说，当城市房价将过去的泡沫基本出清后，房价或将开启新周期。 敬请阅读本报告正文后各项声明 4 房地产行业专题研究 图表 2：资源型城市 2015 年 12 月-2024 年 12 月二手房平均价格（元每平方米）及衰退型城市平均 GDP（亿元） 资料来源：安居客，choice-中国宏观 EDB，各城市统计局，华经产业研究院，东方财富证券研究所 备注：由于不同城市数据披露频率不同，若无月度数据披露，则以当年年度价格作为 12 月价格 风险提示：部分城市未披露房价数据，或数据披露频率不一样，数据统计存在局限性 图表 3：2015 年 12 月-2024 年 12 月不同类型城市房价阶段性与整体涨跌幅比较 上行阶段（2015.12-2022.12）二手房平均价格变化 下行阶段（2022.12-2024.12）二手房平均价格变化 2015.12-202