中海物业(02669.HK)港股公司首次覆盖报告：规模盈利双升，高质量外拓构筑长期价值

房地产/房地产服务 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 25 中海物业（02669.HK） 2025 年 09 月 22 日 投资评级：买入（首次） 日期 2025/9/19 当前股价(港元) 5.100 一年最高最低(港元) 7.190/4.630 总市值(亿港元) 167.48 流通市值(亿港元) 167.48 总股本(亿股) 32.84 流通港股(亿股) 32.84 近 3 个月换手率(%) 25.84 股价走势图 数据来源：聚源 规模盈利双升，高质量外拓构筑长期价值 ——港股公司首次覆盖报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） 杜致远（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064  在管项目规模持续提升，盈利能力持续改善，维持“买入”评级 中海物业隶属于中建集团旗下中国海外集团，关联方拿地稳健销售市占率明显提升，交付资源充足且项目能级不断提升。公司在管项目规模持续提升，伴随亏损项目退出、高端住宅陆续交付等项目结构调整，盈利能力有望持续改善。我们预计公司 2025-2027 年归母净利润为 16.1、17.6、19.6 亿元，对应 EPS 为 0.49、0.54、0.60 元，当前股价对应 PE 为 9.5、8.7、7.8 倍，首次覆盖，给予“买入”评级。  收入利润保持增长，派息比例提升 公司上市以来收入利润均保持增长，2019-2024 年收入和利润复合增长率分别为23.1%和 25.7%，基础物管收入占比超 70%，仍为公司主要收入来源。公司 2024年利润增速高于收入增速，销售毛利率和净利率分别提升 0.7pct、0.5pct 至 16.6%、10.8%，主要系基础物管毛利率提升。公司 2019-2023 年分红比例保持在 30%左右，2024 年提升至 35.8%，但相较主流物企派息率相对较低。  物管规模稳健增长，高质量扩张卓有成效 截至 2024 年末，公司在管面积 4.31 亿平，同比增长 7.4%，其中关联方占比 60.6%，住宅占比 71.3%。公司 2024 年新签面积 7410 万方，其中第三方占比 63.3%；新签合约额达 44.4 亿元，新签单价同比提升 21.6%。公司关联方中国海外发展 2024年权益销售规模行业第一，市占率提升至 3.21%，拿地金额 806 亿元，拿地规模行业第一，其中一线城市占比 77%。  增值业务发展多元化，租赁及协销业务带动增长 （1）住户增值业务：主要通过“优你互联”子品牌来实现，2019-2024 年收入复合增长率达 28.6%，近两年由于毛利率相对较低的社区零售、集采团购和家居装饰业务收入占比大幅增加，拉低了整体毛利率。（2）非住户增值业务：受地产销售下行影响，近两年业务收入和毛利率下降，后续主要发力工程服务业务。（3）停车位服务：与关联方中国海外发展、中海宏洋签署框架协议进行车位买卖，受地产销售影响，近两年收入有所下降。  风险提示：三方拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。 财务摘要和估值指标 指标 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 营业收入(百万元) 13,051 14,024 15,273 16,448 17,656 YOY(%) 15.1 7.5 8.9 7.7 7.3 净利润(百万元) 1,343 1,511 1,612 1,760 1,961 YOY(%) 18.0 12.5 6.7 9.2 11.4 毛利率(%) 15.9 16.6 17.0 17.4 18.0 净利率(%) 10.4 10.8 10.8 11.0 11.5 ROE(%) 32.6 29.6 30.5 23.8 20.5 EPS(摊薄/元) 0.41 0.46 0.49 0.54 0.60 P/E(倍) 11.4 10.1 9.5 8.7 7.8 P/B(倍) 3.7 3.0 2.9 2.1 1.6 数据来源：聚源、开源证券研究所 -16%0%16%32%48%64%2024-092025-012025-05中海物业恒生指数开源证券 证券研究报告 港股公司首次覆盖报告 公司研究 港股公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 25 目 录 1、 中建集团旗下物管平台，不动产管理服务经验丰富 ............................................................................................................. 4 1.1、 发展近 40 年，坚守“1155”战略 .................................................................................................................................... 4 1.2、 中国海外集团控股，管理层行业经验丰富 .................................................................................................................. 4 1.3、 并购企业整体经营情况良好，关联方资金占用较小 .................................................................................................. 6 2、 收入利润保持增长，派息比例提升 ........................................................................................................................................ 8 2.1、 利润增速高于收入增速，毛利率逆势提升 .................................................................................................................. 8 2.2、 现金流表现稳健，派息比例提升 ............................................................................................................................... 10 2.3、 资产负债率较高，应收账款伴随收入增长 ...........................................................................