地产行业2025年中报分析：利润率改善拐点或现曙光，调结构优土储成主流

请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产 地产 2025 年中报分析：利润率改善拐点或现曙光，调结构优土储成主流 2025年09月18日 |报告要点 |分析师及联系人 证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1 / 21 当前房地产市场一二手房走势分化，核心城市核心区域的优质新房项目去化量价表现良好，在产品上对老项目和二手房形成压制；二手房多为“以价换量”，价格呈阴跌状态。正常生产经营的房企积极去化老库存，补充流动性好的优质土储，兼顾流速与利润。在住房进入存量时代背景下，房企的竞争在于资产质量、产品品质与服务、品牌影响等方面，推荐持续核心城市核心区域拿地的龙头房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、建发股份等。 杜昊旻 方鹏 姜好幸 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524100003 SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明 2 / 21 行业研究|行业专题研究 glzqdatemark2 房地产 地产 2025 年中报分析：利润率改善拐点或现曙光，调结构优土储成主流 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、《房地产：2025 年上半年物管行业业绩综述：盈利修复回款企稳，分红稳定红利凸显》2025.09.16 2、《房地产：成交淡季规模回落，核心地块热度延续》2025.09.12 扫码查看更多 行业观点 ➢ 业绩端：房企业绩表现延续分化，毛利率拐点或将至 2025 年上半年 50 家样本房企：①营业收入 12049 亿元，同比-16.1%，其中央国企、民企、混合制房企分别同比+4.9%、-32.1%、-26.1%；②归母净利润亏损 870亿元，同比多亏损 39.0%，央国企仍能保持正向盈利，民企亏损 977 亿元、混合制房企亏损 98 亿元；③毛利率为 11.68%，较 2024 年全年下降 0.29pct，我们预计行业毛利率已走出快速下降通道，进入磨底阶段；④销管费率为 4.89%，较 2024年全年下降 0.62pct，持续降本增效；⑤房企基于谨慎原则，持续计提减值，1H2025万科 A、绿城中国和华发股份计提存货减值均超过 10 亿元。 ➢ 经营端：核心城市市场良好，头部房企投销聚焦 销售端，2025 年上半年 TOP100 房企销售金额延续下滑趋势，全口径销售金额 17820亿元，同比-11%；房企持续分化，头部改善房企逆势有韧性，建发国际集团、中国金茂等同比有正增长；TOP30 中民企数量减少，从 2020 年的 21 家降至 1H2025 的7 家。投资端，房企以销定投，聚焦核心城市核心区域，拿地强度有所恢复，14 家典型房企 2021-1H2025 拿地强度为 0.47、0.31、0.29、0.21、0.36，其中中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国拿地强度均超过 0.6。 ➢ 资产端：房企控制资产负债规模，提升资产流动性 2025 年上半年 16 家典型房企：①资产负债表持续收缩，总资产规模 101875 亿元，较 2024 年末下降 2.9%；有息负债规模 27146 亿元，较 2024 年末增加 0.4%；资产负债率 71.5%，较 2024 年末下降 0.8pct。②短期偿债仍有一定压力，整体短期有息负债 30.4%，较 2024 年末下降 1.8pct。③平均融资成本 3.63%，较 2024 年全年下降 30BP，中国金茂大幅下降 66BP，招商蛇口、保利发展、中国海外发展和华润置地融资成本处行业最低区间。④改善型房企资产流动性更高，建发国际集团（8.0%）、滨江集团（12.8%）和绿城中国（14.9%）1H2025 竣工存货占总存货比例小于 15%；建发国际集团、滨江集团、保利发展和华发股份 4 家 1H2025 资产流速超过 65%。 ➢ 投资建议：推荐头部央国企和改善型房企 当前房地产市场一二手房走势分化，核心城市核心区域的优质新房项目去化量价表现良好，在产品上对老项目和二手房形成压制；二手房多为“以价换量”，价格呈阴跌状态。正常生产经营的房企积极去化老库存，补充流动性好的优质土储，兼顾流速与利润。在住房进入存量时代背景下，房企的竞争在于资产质量、产品品质与服务、品牌影响等方面，推荐持续核心城市核心区域拿地的龙头房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、建发股份等。 风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期。 0%20%40%60%2024/92025/12025/52025/9房地产沪深3002025年09月18日 请务必阅读报告末页的重要声明 3 / 21 行业研究|行业专题研究 正文目录 1. 板块行情及房企样本选择 ............................................ 5 1.1 基本面处左侧政策预期强，地产估值仍处历史底部 ................. 5 1.2 半年报汇总房企样本选择 ...................................... 6 2. 房企业绩表现延续分化，毛利率拐点或将至............................. 7 2.1 整体营收下滑利润亏损，央国企有正向盈利 ....................... 7 2.2 毛利率走出快速下降通道，持续降本增效控制费率 ................. 8 2.3 基于谨慎原则，房企持续做资产减值计提........................ 11 3. 核心城市市场良好，头部房企投销聚焦 ............................... 12 3.1 百强房企销售延续下滑，头部改善房企逆势有韧性 ................ 12 3.2 拿地强度有所恢复，改善型房企投资积极........................ 14 4. 房企控制资产负债规模，调资产提升流动性............................ 15 4.1 防风险主基调下，资产负债率持续下降.......................... 15 4.2 短期偿债仍有一定压力，综合融资成本下降 ...................... 17 4.3 房企加速去库存、调结构，优化资产流动性 ...................... 18 5. 投资建议：推荐头部央国企和改善型房企 ............................. 19 6. 风险提示 ......................................................... 20 图表目录 图表 1： 2024 年至今地产行情复盘 .....