华润置地(1109.HK)开发运营双轮驱动，砥砺奋进迈向一流

请阅读最后一页的重要声明！ 开发运营双轮驱动，砥砺奋进迈向一流 华润置地(01109) 证券研究报告 房地产开发 / 公司深度研究报告 / 2025.09.14 投资评级:买入(首次) 核心观点 基本数据 2025-09-12 收盘价(元) 32.94 流通股本(亿股) 71.31 每股净资产(元) 38.74 总股本(亿股) 71.31 最近 12 月市场表现 分析师 房诚琦 SAC 证书编号：S0160525090002 fangcq@ctsec.com 分析师 何裕佳 SAC 证书编号：S0160525090001 heyj@ctsec.com 相关报告 1. 《开发销售业务稳健，经营性不动产业务高增》 2024-03-08 ❖ 公司是综合实力领先的城市投资开发运营商：公司具备央企背景，自主经营住宅开发及商业地产二十余载，构建“3+1”业务模式，尤其在商业地产领域形成深厚的护城河。2025 年上半年公司的开发销售及经常性业务（经营性不动产+轻资产管理+生态圈要素）收入占比 2:8，核心净利润占比 4:6。 ❖ 开发销售聚焦高能级城市，销投融结构优化：2025 年上半年，销售：实现销售额 1103 亿元，同比-12%，跑赢大市；一二线占比 93%，其中一线占比 46%，结算毛利率升至 15.6%，有望逐步企稳修复。投资：新增投资一二线占比 100%，存量开发土储一二线占比 70%。融资：平均成本降至 2.8%，维持行业最低水平。 ❖ 经营性不动产行业领先，轻资产管理稳健增长，生态圈要素加速转型：2025 年上半年商场零售额同比+20.2%，同店同比+9.4%，出租率升至97.3%，使得租金收入同比+9.9%。公司近九成商场零售额排名当地前三，商业影响力稳居首位，且 2025-2028 年计划新开 22 座商场。轻资产管理华润万象生活的面积、业绩持续增长，市值位居物管行业首位。生态圈要素定位转型发展加速器，构建各板块协同共进。 ❖ 投资建议：在内资房企中，公司是成功打造多元业务的开发商、运营商，亦是地产下半场的先行者、领军者。公司房开业务销售位居前列，投资积极，土储充裕；经常性业务护城河深厚，其中商业规模质量领先，物管商管稳步发展，生态圈促进转型发展。我们预计公司 2025-2027 年归母净利为 259、267、282 亿元，对应 PE 为 8.3、8.1、7.7 倍。首次覆盖，给予“买入”评级。 ❖ 风险提示：房地产市场持续承压风险；新的经营性不动产落地不及预期；线下消费复苏不及预期 盈利预测 [Table_FinchinaSimple] 币种(人民币) 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 营业收入(百万) 251,137 278,799 288,552 277,323 275,189 收入增长率(%) 21.29 11.01 3.50 -3.89 -0.77 归母净利润(百万) 31,365 25,577 25,890 26,745 28,204 净利润增长率(%) 11.65 -18.45 1.22 3.30 5.46 EPS(元) 4.40 3.59 3.63 3.75 3.96 PE 5.85 5.78 8.35 8.08 7.66 ROE(%) 11.84 9.39 8.99 8.80 8.79 PB 0.69 0.54 0.75 0.71 0.67 数据来源：wind 数据，财通证券研究所（以 2025 年 09 月 12 日收盘价计算） 0%16%32%49%65%81%华润置地恒生指数房地产开发 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 公司深度研究报告/证券研究报告 内容目录 1 公司是综合实力领先的城市投资开发运营商 ................................................................. 5 1.1 公司在房地产领域深耕 30 余载 ............................................................................. 5 1.2 公司背靠华润集团，具备央企背景 ......................................................................... 5 1.3 公司已构建起“3+1”业务模式 ............................................................................. 6 2 开发销售：深耕高能级城市，销投融结构优化 .............................................................. 7 2.1 销售有韧性，结算表现有望修复 ............................................................................ 7 2.2 增量投资稳健，存量土储充足................................................................................ 9 2.3 杠杆维持低位，债务结构优化................................................................................ 9 3 经营性不动产：大资管持续完善，形成深厚护城河 ....................................................... 10 3.1 资管规模及质量行业领先，打通价值释放通道 ......................................................... 10 3.2 购物中心：运营能力强，商业影响力稳居首位 ......................................................... 11 3.3 写字楼&酒店：多措并举提质增效，积极应对市场变化 .............................................. 15 4 轻资产管理：依托万象生活，打造强劲增长极 ............................................................. 17 4.1 管理全业态版图及面积持续扩张 ........................................................................... 17 4.2 万象生活业绩稳健增长，积极派息回馈 ..................................................................18 5 生态圈要素：定位公司转型发展加速器 .........