地产行业杂谈系列之六十四：深圳楼市回顾与展望

深圳楼市回顾与展望——地产杂谈系列之六十四证券研究报告2025年9月18日杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002王懂扬投资咨询资格编号：S1060522070003证券分析师请务必阅读正文后免责条款地产行业 强于大市（维持）摘要2 深圳楼市成交量率先企稳，价格仍处于调整阶段。深圳楼市自2021年调整以来，2022年为近年低点，一二手合计仅5.6万套，较2020年回落56.8%，2024年一二手合计成交10.9万套，回归近十年均值水平，2025年前8月一手、二手住宅成交套数同比分别增长22.8%、26.2%。根据中指院统计，一手、二手住宅成交价分别较高点回撤25.1%、29.7%，且二手房挂牌与成交价差走扩，反映市场仍为“买方市场”。 新房去化周期逐步收窄，央国企与本地深耕民企为主。2024年9月末深圳放松非核心区限购后去化周期大幅缩窄，当前全市去化周期18.1个月，仍高于2014-2015年高点，龙岗、龙华、宝安为新房库存集中地，亦为新房成交主力区域，合计成交占比58%；龙岗、福田、南山为二手房成交主力区域，合计占比59.7%。对比2020-2024年克而瑞深圳权益销售TOP10榜单，央企中海、华润、招商常居深圳TOP10，本地国企（如深业、深铁）、本地民企（鸿荣源、卓越、中洲等）深耕优势愈加凸显。 “9.5”新政后来访及签约有所上行，“好房子”与低库存核心区或率先企稳。2025年9月5日深圳进一步松绑调控，对比新政后（9.6 - 9.14）与新政前（8.23 - 8.31），乐有家门店看房量、签约量上涨均超10%。往后看，2025年深圳多宗成交地块容积率降至3.1左右，随着本批优质“好房子”逐步上市，有望带动市场预期修复，预计“好房子”与低库存核心区新房或率先企稳；考虑2025年二手房挂牌量不断攀升，叠加新房品质提升带来的冲击，部分库存较高区域二手房短期或仍有一定压力。 投资建议：深圳作为本轮调整较早的城市，其未来楼市走向对全国具有风向标作用，当前深圳一二手房成交总量已有所企稳，随着“好房子”及优质地块逐步入市，有望带动市场预期修复，预计“好房子”与低库存核心区新房或率先企稳；二手房尽管短期随着挂牌量提升及新房品质冲击仍有一定压力，但考虑深圳二手房价格已大幅调整、居民置业压力降低，叠加后续“好房子”企稳带来的示范效应，预计二手房市场也将趋于平稳，建议关注深耕深圳楼市的中国海外发展、华润置地等。 风险提示：1）深圳楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；3）房地产行业短期波动超出预期风险：若短期全国楼市波动超预期，将影响深圳楼市修复节奏。成交量企稳但价格尚未止跌，当前房价较2021年高点回撤约25-30%3深圳楼市自2021年调整以来，2022年为近年低点，一二手合计仅5.6万套，较2020年回落56.8%； 2024年一二手合计成交10.9万套，回归近十年均值水平；2025年前8月一手、二手住宅成交套数同比增长22.8%、26.2%一手、二手住宅成交价分别较高点回撤25.1%、29.7%，挂牌与成交价差走扩，反映市场仍为“买方市场”777915465940,00050,00060,00070,00080,0002019年01月 2020年04月 2021年07月 2022年10月 2024年01月 2025年04月深圳二手住宅>挂牌均价(元/平米)深圳二手住宅>成交均价(元/平米)49864072658462025079514951764608010002000300040005000600070002025年01月2025年03月2025年05月2025年07月深圳新建住宅销售套数(套)深圳二手商品住宅销售套数(套)注:统计不含深汕合作区资料来源：中指院，平安证券研究所19.4 5.6 10.9 0510152025024681012142010年2012年2014年2016年2018年2020年2022年2024年万套万套深圳新建住宅销售套数深圳二手商品住宅销售套数一二手合计（右轴）69,913 52,382 40,00050,00060,00070,00080,00090,0002019年01月 2020年04月 2021年07月 2022年10月 2024年01月 2025年04月元/平米新建住宅销售价格2019年均价2020年均价2021年均价2022年均价2023年均价2024年均价2025M1-8均价去化周期仍处于较高水平，龙岗、龙华、宝安库存较高42024年9月末放松非核心区限购后去化周期大幅缩窄；当前全市去化周期18.1个月，仍高于2014-2015年高点龙岗、龙华、宝安为新房库存集中地，亦为新房成交主力区域；龙岗、福田、南山为二手房成交主力区域16.7 3.6 33.1 18.1 0102030402010年01月2013年01月2016年01月2019年01月2022年01月2025年01月新建商品住宅>去化周期（月）2024年10月起，在盐田、宝安（不含新安、西乡街道）、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏购房，无需提供个税或社保证明注；去化周期统计不含深汕合作区资料来源：中指院，深圳住建局官网，平安证券研究所020406080100120140可售面积（万平米）龙岗区, 21.2%龙华区, 21.2%宝安区, 15.6%南山区, 13.2%光明区, 12.9%坪山区, 6.6%福田区, 3.4%2025M1-8新房成交结构（按面积）龙岗区, 24.7%福田区, 19.0%南山区, 16.0%罗湖区, 14.1%宝安区, 13.2%龙华区, 9.6%盐田区, 3.2%大鹏新区, 0.1%2025M1-8二手房成交结构（按套数）5土拍“缩量提质”，年内多数出让地块容积率降至3.1注：统计不含深汕合作区资料来源：中指院，平安证券研究所整体成交宗数下滑，优质地块出让带动下，楼面均价、溢价率走高9010203040202020212022202320242025土地宗数(宗)37480010,00020,00030,00040,00050,000202020212022202320242025成交楼面均价(元/平米)32.1605101520253035202020212022202320242025平均溢价率(%)年内成交地块容积率多数降至3.1左右，“低密度”渐成趋势，满足“好房子”建设要求地块位置地块编号容积率上限 成交楼面价(元/平米) 溢价率(%)新安街道A002-01083.415958634.81龙华区大浪与民治街道交汇处，福龙路与简上路交叉口东北侧A815-00373.13503015.12民治街道、大浪街道A815-00363.1280500新桥街道A319-12253.12036411.47南山区南山街道，前海合作区桂湾片区桂湾一路与梦海大道交汇西南处T201-02323.18418086.1龙华区民治街道A802-03092.83879540.74光明区周家大道与华夏路交叉处西南侧A509-00743.1183800龙华区民治街