月酝知风之地产行业：一线优化限购政策，关注板块轮动机会

证券研究报告2025年9月17日杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002王懂扬投资咨询资格编号：S1060522070003 证券分析师请务必阅读正文后免责条款月酝知风之地产行业地产行业月报行业评级：地产 强于大市（维持）一线优化限购政策，关注板块轮动机会2核心摘要本月观点：北上深优化限购政策，短期利于提振市场预期、区域市场成交恢复；在市场风险偏好及估值抬升背景下，板块涨幅相对滞后，短期看好板块轮动及补涨机会。部分投资者仍担心“好房子”供应增加带来去化率调整、二手房价下行对好房子价格的冲击，我们认为近年房企拿地及新开工收缩，对应“好房子”供应仍相对稀缺，同时“好房子”日光等高去化率本身不可持续；我们认为二手房价格调整更多为对旧规新房去化的冲击，这也是我们持续推荐库存结构优、历史包袱轻房企的原因。近期市场对政策预期略有升温，我们认为后续降息（商贷利率及公积金利率）降成本提升租金回报率吸引力、加速推进收储仍是实现止跌回稳的关键政策。投资建议方面，维持从中期维度拥抱受益行业发展趋势优质企业的观点，短期市场风险偏好抬升，投资者更关注近期股价兑现，从中报业绩及板块补涨角度，建议关注：1）涨幅相对靠后的A股地产公司招商蛇口、保利发展；2）中报业绩稳定、受益“好房子”率先止跌回稳的建发国际集团、华润置地、滨江集团；3）中长期持续看好拿地及产品力强的低估值品质房企绿城中国、中国海外发展、越秀地产以及华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务、贝壳-W等细分领域头部公司。政策：北上深优化调控政策，潜在政策空间犹存。8月18日李强总理在国务院第九次全体会议中强调“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，8-9月北上深相继出台宽松政策，潜在政策空间犹存；同时结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。资金：居民中长期贷款同比少增，后续房贷利率下行仍有空间。2025年8月M2、社融同比增速环比持平、下滑0.2pct；2025年8月LPR最新报价环比持平，新发放个人住房贷款利率3.1%；8月单月新增居民中长期贷款200亿元，同比少增1000亿元。楼市：8月成交略显乏力，“核心区+好房子”仍具结构性机会。8月重点50城新房日均成交同比降13.9%，环比持平；9月（截至12日）重点50城新房日均成交环比降4%。8月重点20城二手房日均成交同比降1.9%，环比降8.7%，9月（截至12日）重点20城二手房日均成交环比升16.9%。8月成交略显乏力，但部分“核心区及好房子”正逐步止跌回稳；北上深相继政策优化，利于修复短期市场情绪及区域市场成交恢复。地市：成交规模环比回落，8月土拍热度有所降温。8月百城土地供应建面环比升11.5%，百城成交建面环比降1.4%，百城平均溢价率环比降2.9pct。8月土拍热度有所降温，仅一线城市仍维持一定热度；随着“金九银十”传统旺季来临，土拍热度有望逐步回升。房企：8月销售季节性回落，9月新房成交绝对量或将低位回升。克而瑞百强房企2025年8月单月销售金额同比下滑19.2%，环比降2.8%；前8月累计销售金额同比下滑13.8%。8月整体楼市供求因天气高热影响延续降势，9月迎来传统营销旺季，房企加快推盘节奏、加大折扣力度，叠加一线城市出台放松限购等利好政策，预计新房成交绝对量或将低位回升。8月50强房企平均拿地销售金额比、拿地销售面积比，环比分别降22pct、降18pct，大悦城、招商蛇口、绿城中国拿地强度靠前。板块表现：8月申万地产板块涨6.47%，跑输沪深300（10.33%）；截至2025年9月12日地产板块PE（TTM）66.62倍，估值处近五年99.92%分位。风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。政策：好房子及城市更新推进有望提速，潜在政策空间犹存3资料来源：中国政府网、平安证券研究所 好房子及城市更新推进有望提速，潜在政策空间犹存：8月18日李强总理在国务院第九次全体会议中强调“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，8-9月北上深相继出台宽松政策，潜在政策空间犹存；同时结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求，8月28日国务院印发《关于推动城市高质量发展的意见》，指出我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，推动城市高质量发展，系统推进“好房子”和完整社区建设，好房子及城市更新推进有望提速。。时间文件/出台部门主要内容8月18日国务院第九次全体会议采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求8月28日关于推动城市高质量发展的意见我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，推动城市高质量发展；系统推进“好房子”和完整社区建设中央层面政策细则4资料来源:北京市住房和城乡建设委员会官网、苏州市人民政府网站、上海市房屋管理局官方公众号、深圳住建局官网、平安证券研究所近期地方楼市调控政策汇总政策：北上深相继优化调控政策，为一线城市政策打开想象空间 北上深相继优化调控政策，为一线城市政策优化打开想象空间：根据国家统计局数据，北京、上海、深圳5-7月二手房价格环比降幅持续扩大，本次政策出台利于修复短期市场情绪，为一线城市后续政策优化打开想象空间。北京符合条件居民家庭五环外购房不限套数，上海符合条件居民家庭在外环外购房不限套数，成年单身人士均视同居民家庭。不同京沪仅在外围限购套数上松绑，深圳放开除福田区、南山区及宝安区新安街道外其它区域社保要求，仅限购套数上有所差异，其中罗湖区及宝安区西乡街道首次纳入放松范围，对后续京沪进一步分区优化或有借鉴意义。时间城市主要内容8月8日北京符合本市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税达到相关年限的非本市户籍居民家庭），在五环外购买商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数；住房公积金个人住房贷款（以下简称“公积金贷款”）借款申请人（含共同申请人）在本市无住房，且全国范围内无公积金贷款（含住房公积金政策性贴息贷款）或使用过1次公积金贷款并已结清的，执行首套住房公积金贷款政策。8月12日 苏州 使用住房公积金贷款购买家庭首套或第二套自住住房的，首付款比例调整为不低于住房总价的15%。支持物业费提取住房公积金8月25日 上海符合本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策；在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房8月26日 苏州取消苏州市区范围内新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施（有特殊限制转让要求的住房除外）9月5日深圳 分区优化调整居民购买商品住房政策；分区优化调整企