业绩增长，投拓积极

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2025年09月03日优于大市招商蛇口（001979.SZ）业绩增长，投拓积极核心观点公司研究·财报点评房地产·房地产开发证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002基础数据投资评级优于大市(维持)合理估值收盘价9.24 元总市值/流通市值83722/78156 百万元52 周最高价/最低价13.44/8.40 元近 3 个月日均成交额549.06 百万元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《招商蛇口（001979.SZ）-业绩短期承压，减值压力释放》 ——2025-04-17归母净利润+2%。2025 上半年公司实现营业收入 515 亿元，同比增长 0%；实现归母净利润 14 亿元，同比下降 2%。公司结算毛利率为 14.4%，同比提升2.4pct。销售保持规模，投拓积极。2025 上半年公司实现销售金额 889 亿元，同比下降 12%；实现销售面积 335 万平方米，同比下降 24%，销售规模全国第四，高能级核心城市的市场地位持续巩固，核心 10 城销售业绩贡献占比 70%，同比提升 4pct。2025 上半年公司累计获取 16 宗地块，总计容建面约 167 万平方米，总地价约 353 亿元，公司需支付地价约为 219 亿元。2025 上半年，公司新增 41 个代建项目，新增代建管理面积 482 万平方米。代建业务新进驻北京、上海、徐州、佛山等城市。融资优势明显，结构改善。截至 2025 上半年末，公司剔除预收账款的资产负债率 63%、净负债率 66%、现金短债比为 1.3，“三道红线”始终处于绿档。公司银行融资占比 66%，同比提升 3pct，上半年落地经营性物业贷款 82 亿元，上半年末平均债务期限 5.3 年，债务结构更加稳固。上半年公司新增公开市场融资 31 亿元，票面利率均为同期同行业最低水平；上半年末综合资金成本 2.84%，较年初降低 15bp，保持行业领先水平。风险提示：宏观环境大幅恶化；政策宽松低于预期；政策效果低于预期；公司深耕城市房地产市场衰退；公司销售不畅、回款滞后、存货贬值、利润下行、竣工结算不及预期。投资建议：我们维持公司的盈利预测，预计公司 2025、26 年的营收和归母净利润分别为 1618/1530 亿元，归母净利润分别为 41/41 亿元，对应EPS 为 0.46/0.46 元，对应当前股价的 PE 为 20.1/20.0X，维持“优于大市”评级。盈利预测和财务指标202320242025E2026E2027E营业收入(百万元)175,008178,948161,769153,033156,859(+/-%)-4.4%2.3%-9.6%-5.4%2.5%净利润(百万元)63194039413241374157(+/-%)48.2%-36.1%2.3%0.1%0.5%每股收益（元）0.700.450.460.460.46EBITMargin8.4%7.2%6.5%6.5%6.5%净资产收益率（ROE）5.3%3.6%3.9%4.0%4.2%市盈率（PE）13.120.520.120.019.9EV/EBITDA39.740.953.252.851.1市净率（PB）0.690.750.780.810.84资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2归母净利润+2%。2025 上半年公司实现营业收入 515 亿元，同比增长 0%；实现归母净利润 14 亿元，同比下降 2%。公司结算毛利率为 14.4%，同比提升 2.4pct。图1：公司营业总收入及增速图2：公司归母净利润及增速资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理销售保持规模，投拓积极。2025 上半年公司实现销售金额 889 亿元，同比下降 12%；实现销售面积 335 万平方米，同比下降 24%，销售规模全国第四，高能级核心城市的市场地位持续巩固，核心 10 城销售业绩贡献占比 70%，同比提升 4pct。2025上半年公司累计获取 16 宗地块，总计容建面约 167 万平方米，总地价约 353 亿元，公司需支付地价约为 219 亿元。2025 上半年，公司新增 41 个代建项目，新增代建管理面积 482 万平方米。代建业务新进驻北京、上海、徐州、佛山等城市。图3：公司销售金额及增速图4：公司销售面积及增速资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理融资优势明显，结构改善。截至 2025 上半年末，公司剔除预收账款的资产负债率63%、净负债率 66%、现金短债比为 1.3，“三道红线”始终处于绿档。公司银行融资占比 66%，同比提升 3pct，上半年落地经营性物业贷款 82 亿元，上半年末平均债务期限 5.3 年，债务结构更加稳固。上半年公司新增公开市场融资 31 亿元，票面利率均为同期同行业最低水平；上半年末综合资金成本 2.84%，较年初降低15bp，保持行业领先水平。风险提示：宏观环境大幅恶化；政策宽松低于预期；政策效果低于预期；公司深耕城市房地产市场衰退；公司销售不畅、回款滞后、存货贬值、利润下行、竣工结算不及预期。投资建议：我们维持公司的盈利预测，预计公司 2025、26 年的营收和归母净利润请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3分别为 1618/1530 亿元，归母净利润分别为 41/41 亿元，对应 EPS 为 0.46/0.46元，对应当前股价的 PE 为 20.1/20.0X，维持“优于大市”评级。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4财务预测与估值资产负债表（百万元）202320242025E2026E2027E利润表（百万元）202320242025E2026E2027E现金及现金等价物88290100351125791130593123293营业收入175008178948161769153033156859应收款项121700111219108584102721105289营业成本147204152812137503130078133330存货净额416702369183350633330649338277营业税金及附加61556930647161216274其他流动资产3663133412315452984130587销售费用43284014485345914706流动资产合计663960614166616554593805597446管理费用23742103228521712221固定资产1259212268131961472115596研发费用158129113107110无形资