房地产行业：销售环比回升，头部房企集中度提升

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 销售环比回升，头部房企集中度提升 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 陈颖* 研究员 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 6.40 买入 城建发展 600266 CH 7.42 买入 滨江集团 002244 CH 13.04 买入 新城控股 601155 CH 18.05 买入 招商蛇口 001979 CH 12.52 买入 华润置地 1109 HK 36.45 买入 中国海外发展 688 HK 19.08 买入 建发国际集团 1908 HK 21.60 买入 绿城中国 3900 HK 13.69 买入 越秀地产 123 HK 7.06 买入 华润万象生活 1209 HK 46.60 买入 绿城服务 2869 HK 6.56 买入 招商积余 001914 CH 14.96 买入 保利物业 6049 HK 46.17 买入 领展房产基金 823 HK 50.59 买入 资料来源：华泰研究预测 2025 年 9 月 01 日│中国内地 动态点评 8 月百强房企销售环比回升 亿翰数据显示，2025 年 8 月，百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比增长 3.0%，同比下降 11.0%；1-8 月累计销售金额同比下降 13.6%，降幅较 1-7 月收窄 0.3 个百分点。8 月，新房市场表现有所回暖，北京、上海相继出台地产新政，叠加资本市场逐步走强，有望加速房地产市场“止跌回稳”进程。我们更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的“三好”地产开发商，分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、城投控股、新城控股、滨江集团、招商蛇口；2）港股开发：华润置地、建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、越秀地产；3）物管公司：绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业；4）港股 REIT：领展房产基金。 TOP10 累计销售额门槛增幅明显，单月同环比增长数量有所增加 2025 年 1-8 月 TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100 房企的销售金额入榜门槛分别达 705、226、164、86、28 亿元，同比+8.3%、-23.5%、-9.8%、-10.5%、-14.6%，其中 TOP10 门槛提升最为明显。百强房企单月销售金额中 39 家环比增长，较 7 月增加 14 家，36 家同比增长，较 7 月增加 8 家。8 月 TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比-3.0%、-13.8%、-30.6%、-38.0%、+5.9%，增速较 7 月分别+10.5、+21.7、-22.2、-11.0、+37.4 个百分点。 TOP10 房企集中度提升，千亿规模房企数量减少 2025 年 1-8 月，TOP10 房企销售额占 TOP100 房企的比重为 52.4%，同比上升 0.6 个百分点，显示头部房企的集中度进一步提高。TOP50 房企中，17 家实现销售额同比正增长，较 1-7 月增加 1 家，其中陆家嘴、能建城发、鸿荣源、上海建工和嘉里等企业的累计同比增速超过 50%。同时，合同销售金额超过千亿元的房企共 5 家，同比减少 1 家，分别为保利发展、中海地产、绿城中国、华润置地和招商蛇口。 年初至今一二手房表现分化，后续仍需关注二手房去库进展 网签数据方面，8 月 1 日-29 日 44 城新房销售面积同比下降 11%，其中一线下降 24%，二线下降 2%，三线下降 14%。年初至今 44 城新房销售面积累计同比下降 7%，其中一线持平，二线下降 9%，三线下降 8%。8 月 1 日-29 日 22 城二手房成交面积同比上升 3%，其中一线上升 5%，二线上升 2%，三线下降 3%。年初至今 22 城二手房累计同比上升 13%，其中一线上升18%，二线上升 10%，三线上升 6%。截至 8 月 31 日，21 个样本城市二手房挂牌量约 276.2 万套，较去年末上升 7.9%，创年内新高，后续仍需关注去库进展。 风险提示：地产政策波动的风险，地产基本面复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。 (3)17375777Sep-24Dec-24Apr-25Aug-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点公司推荐一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2024 2025E 2026E 2027E 2024 2025E 2026E 2027E 城投控股 600649 CH 买入 4.69 6.40 11,746 0.10 0.23 0.33 0.41 48.40 20.63 14.21 11.41 城建发展 600266 CH 买入 5.00 7.42 10,379 -0.46 0.40 0.40 0.41 -10.91 12.43 12.35 12.11 滨江集团 002244 CH 买入 10.57 13.04 32,888 0.82 0.90 0.93 1.02 12.92 11.78 11.36 10.39 新城控股 601155 CH 买入 14.83 18.05 33,451 0.33 0.37 0.44 0.53 44.46 40.15 33.51 27.99 招商蛇口 001979 CH 买入 9.15 12.52 82,907 0.45 0.46 0.53 0.62 20.53 19.76 17.43 14.73 华润置地 1109 HK 买入 30.56 36.45 217,922 3.59 3.59 3.70 3.96 7.77 7.75 7.53 7.04 中国海外发展 688 HK 买入 13.91 19.08 152,243 1.43 1.39 1.48 1.60 8.88 9.15 8.54 7.95 建发国际集团 1908 HK 买入 18.52 21.60 41,488 2.11 2.06 2.29 2.49 7.99 8.18 7.37 6.79 绿城中国 3900 HK 买入 9.76 13.69 24,786 0.63 0.45 0.48 0.57 14.12 19.90 18.41 15.50 越