房地产行业地产2025年中报业绩总结：止跌回稳进行中，投资强度亮眼

敬请参阅最后一页特别声明 1 基本结论 资产负债表：基本满足三道红线要求，短期有息负债占比有所下滑。2025 年上半年重点房企现金短债比变化趋势有所分化，部分房企通过良好的资金管理，在过去几年现金短债比实现显著上涨，金地、万科、绿地现金短债比小于1，未来仍然较大偿债压力；多数重点房企剔预资产负债率有所下滑，反映整体地产行业处于缩表的阶段，公司主动调整负债规模。部分重点房企 2025H1 短期有息负债占比下滑，利用自身优质调整融资结构。存货结构方面，2025H1央企存货有所回升，其他房企仍然处于去库存阶段。合同负债方面，2025H1 除建发国际集团、招商蛇口、绿城、中国金茂以外，其他房企的合同负债均出现回落，反映 2025 年上半年各家房企销售依旧承压。资产减值损失方面，2025H1除建发国际集团以外，其他重点房企的资产减值损失相比 2024 年有所缩小，主要受（1）年内房价下行速度相比前期有所放缓，资产减值幅度减小；（2）部分房企资产减值节奏放在下半年等因素影响。 利润表：部分房企营收企稳回升，归母净利润整体承压。2025H1 多数重点房企营收开始回升，14 家重点房企中有 8 家出现营收同比上涨。从绝对规模来看，保利发展仍然处于行业前列，央国企仍然是营收规模中占比较高的房企类型，2025H1 共有 8 家房企营收在 500 亿以上。利润方面，2025 年上半年 14 家重点房企中共有 9 家归母净利润出现下滑，反映从盈利能力来看，多数房企仍然被前期项目拖累。从绝对规模来看，华润置地、中国海外发展、龙湖集团排名前三。2025H1 重点房企毛利率变化趋势出现分化，其中滨江集团实现毛利率提升幅度最大，同比提升 2.7pct，主因是投资上聚焦杭州以及通过较强的产品力获得市场认可；龙湖毛利率下滑幅度最大，同比下滑 7.9pct。销管费率方面，2025H1 披露数据来看，14 家重点房企中有 8 家销管费率出现下滑。滨江作为改善型房企的优秀代表，整体销管费率近年来不断保持下行，且整体水平处于行业较为领先的地位。 经营端：销售承压，投资扩张，土储下降，融资成本下行。从全口径销售金额来看，2025H1 仅剩保利、中海、华润两家开发商的销售额在 1000 亿以上，500-1000 亿有招商蛇口、绿城、建发等 8 家。行业销售额 TOP5 为四大央企（保利、中海、华润、招商）及 1 家混合所有制（绿城）。从销售金额同比来看，2025H1 有 5 家房企实现同比上涨，其中中国金茂的销售额录得同比+20%的增幅。从投资金额同比来看，虽然供给端各地方政府普遍缩减了推地规模，但是需求端房企投资意愿回升（销售有所好转，后市房价有望企稳回升）或供地质量显著提升（部分热门地块溢价率较高），因此 2025 年上半年多数房企的投资额同比大幅上涨。土储方面，2025 上半年多数房企的土储建面进一步下降，其中降幅较大的是龙湖、万科、金地等。融资成本方面，随着利率中枢的下行以及金融支持地产的加码，2025 年上半年开发商融资成本继续下降，招商、保利、中海、华润四大央企的融资成本在2.8%-2.9%的水平。 投资建议 进入二季度后，商品房成交跌幅再度出现扩大的趋势，随着北京五环外以及上海外环外限购套数取消等政策落地后，预计进入四季度地产成交量有望迎来反弹，助推基本面进一步止跌回稳。考虑到当前地产板块估值偏低，建议逢低配置地产股。从当前行业趋势来看，不同城市之间的分化较为明显，其中一线城市以及部分二线城市修复趋势明显好于其他城市，因此我们首推重点布局深耕杭州，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如滨江集团、建发国际集团、绿城中国。稳健选择头部央企国企，如招商蛇口、中国海外发展等，其财务安全稳健，资产质量高，在经历高地价项目和存货计提减值后，预计未来毛利率将持续改善，引导估值提升。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 行业专题研究报告 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 房企选择........................................................................................ 4 一、资产负债表：基本满足三道红线要求，短期有息负债占比有所下滑.................................. 4 1.1、三道红线：多数重点房企均满足三道红线的要求............................................. 4 1.2、短期有息负债占比有所下滑............................................................... 5 1.3、存货：央企存货有所回升，其他房企仍然处于去库存阶段..................................... 6 1.4、合同负债：多数房企出现下滑............................................................. 6 1.5、资产减值损失：多数房企资产减值损失有所收窄............................................. 7 二、利润表：部分房企营收企稳回升，归母净利润整体承压............................................ 8 2.1、营业收入：部分房企开始企稳回升......................................................... 8 2.2、归母净利润：整体依旧承压............................................................... 9 2.3、毛利率、净利率：毛利率有所分化，净利率维持下滑趋势.................................... 10 2.4、销管费率：整体表现有所分化............................................................ 11 三、经营端：销售承压，投资扩张，土储下降，融资成本下行......................................... 13 3.1、销售额普遍下降，改善型房企销售价格上升................................................ 13 3.2、投资金额及强度明显提升，央国企及改善型房企主导土地市场................................ 14 3.3、土储建面规模维持下降，................................................................ 16 3.4、开发商融资成本继续下降................................................................ 16 四、投资建议.....