房地产开发行业2025W33：全国房价盘点，多数城市已跌破2024“930”平台

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 2025W33：全国房价盘点，多数城市已跌破 2024“930”平台 新房价格因结构等因素跌幅相对克制，部分核心城市尚守住了阶段平台，更低能级城市跌幅小幅收窄。新房价格跌幅较二手房更小，主要是新房在整体市场下行时，成交结构不断向核心城市核心区域聚焦，缩圈带来结构性的上涨，另外新房在价格端调节相对二手房不灵活。截至 7 月底，全国70 城整体新房价格较 2021 年高点下降 10.8%，较 2024“930”节点下降2.0%。上海新房价格表现最强；其次成都、杭州也在“930”节点后迎来一定反弹；长沙、合肥等城市暂时守住了“930”平台；其他城市更多是下跌速度放缓，但依然处于下降的趋势中。 二手房价方面，核心城市几乎抹平去年底以来小幅反弹的涨幅，更多城市破位下跌，市场不容乐观。相较新房，二手房在供给端（挂牌）区域结构更加均匀、价格调节更加灵活，价格表现相对更能反映买卖博弈和市场真实情况。截至 7 月底，全国 70 城整体二手房价格较 2021 年高点下降18.7%，较 2024“930”节点下降 3.8%。成都近期二手房价最具韧性，深圳基本回调至节点位置；其他多数城市基本跌破“930”节点价格，包括上海、北京、杭州等城市完全抹平去年底以来的小幅反弹涨幅，而更低能级的城市反弹更小或是没有反弹，处在不断创价格新低的走势中。 新房：本周 30 个城市新房成交面积为 132.7 万平方米，环比提升 9.6%，同比下降 12.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为 36.1 万方，环比+9.2%，同比-27.5%；样本二线城市为 59.0 万方，环比-3.8%，同比-14.0%；样本三线城市为 37.7 万方，环比+40.7%，同比+11.2%。从今年累计 33 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 6229.9 万方，同比-1.7%；一线城市为 1646.2 万方，同比 3.2%；二线城市为 2975.1 万方，同比-5.4%；三线城市为 1608.7 万方，同比 0.6%。 二手房：本周 14 个样本城市二手房成交面积合计 178.7 万方，环比增长3.8%，同比下降 2.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 74.3万方，环比+10.0%；样本二线城市为 80.0 万方，环比-1.0%；样本三线城市为 24.4 万方，环比+2.1%。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为 3.9%，领先沪深 300 指数 1.56 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 6 名。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为 2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策 beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面 alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 夏陶 执业证书编号：S0680524070006 邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2025W32：北京定向松绑五环外限购，如何理解？》 2025-08-10 2、《房地产开发：2025W31：本周新房成交同比-19.6%，二手房同比+0.2%》 2025-08-03 3、《房地产开发：政治局会议点评：地产着墨较少，重点落在城市更新》 2025-07-31 -10%4%18%32%46%60%2024-082024-122025-042025-08房地产开发沪深3002025 08 17年 月 日 gszgszqdqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.全国房价盘点，多数城市已跌破 2024“930”平台 ......................................................................................... 3 2.行情回顾 ........................................................................................................................................................ 5 3.重点城市新房二手房成交跟踪 ......................................................................................................................... 8 3.1 新房成交（商品住宅口径）................................................................................................................... 8 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ............................................................................................................. 10 4.重点公司境内信用债情况 .............................................................................................................................. 12 5.本周政策回顾 ....................................