房地产行业报告：北京五环外继续松绑成交或迎阶段性放量

证券研究报告：房地产|行业周报 市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业投资评级 强于大市|维持 行业基本情况 收盘点位 2135.43 52 周最高 2656.47 52 周最低 1627.84 行业相对指数表现 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:高丁卉 SAC 登记编号:S1340524080001 Email:gaodinghui@cnpsec.com 近期研究报告 《百强房企销售跌幅扩大 央企拿地热度不减》 - 2025.08.04 房地产行业报告 （2025.08.04-2025.08.10） 北京五环外继续松绑 成交或迎阶段性放量 ⚫ 投资要点 8 月 8 日北京住房限购政策再优化：1.符合条件家庭（京籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满 2 年及以上的非京籍居民家庭）五环外购房不限套数，成年单身人士也被统一视作家庭户。2.公积金贷款最高额度方面，首套房最高可贷款 160 万元，二套房最高可贷款 140 万元。3.最低首付款比例方面，将二套房公积金贷款最低首付款比例统一调整为不低于 30%，不再区分五环内外。我们预计政策落地后北京成交将迎来阶段性放量，进一步巩固市场止跌回稳。 ⚫ 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周 30 大中城市新房成交面积为 122.41万方，本年累计新房成交面积为 5492.28 万方，累计同比-4.2%。30大中城市近四周平均成交面积为 141.17 万方，同比-15.1%，环比-1.2%。其中一线城市近四周平均成交面积为 41.19 万方，同比-23.2%，环比+0.1%，二线城市近四周平均成交面积为69.21万方，同比-10.4%，环比-0.6%，三线城市近四周平均成交面积为30.77万方，同比-13.3%，环比-4.2%。上周 14 城商品住宅可售面积为 7995.65 万方，同比-9.93%，环比+0.15%，14 城去化周期为 17.37 个月，其中一线城市去化周期为 12.29 个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周 20 城二手房成交面积为 189.62 万方，本年累计二手房成交面积为 6989.96 万方，累计同比+16.3%。20城近四周平均成交面积为 200.56 万方，同比-0.3%，环比-1.3%。截至 2025/7/28 全国城市二手房出售挂牌量指数为 12.79，环比-1.3%，挂牌价指数为 153.38，环比-0.06%。 （3）土地市场成交：上周 100 大中城市新增供应住宅类土地数量为 56 宗，成交住宅类土地数量为 24 宗，新增供应商服类土地数量为 63 宗，成交商服类土地数量为 39 宗。近四周 100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为 0.76，平均商服类土地成交数量/供应数量为 0.96。近四周 100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为 6055.5元/平方米，溢价率为 6.99%，环比-1.34pct，成交商服类土地楼面均价为 1679.25 元/平方米，溢价率为 2.25%，环比-0.08pct。 ⚫ 行情回顾： 上周 A 股申万一级房地产行业指上涨 2.16%，沪深 300 指数上涨1.23%，房地产指数跑赢沪深 300 指数 0.93pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨 2.16%，恒生综合指数上涨 2.04%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数 0.12pct。 ⚫ 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 -7%-1%5%11%17%23%29%35%41%47%2024-082024-102025-012025-032025-052025-08房地产沪深300发布时间：2025-08-12 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 目录 1 行业基本面跟踪 ........................................................................... 4 1.1 新房成交及库存 ....................................................................... 4 1.2 二手房成交及挂牌 ..................................................................... 5 1.3 土地市场成交 ......................................................................... 6 2 行情回顾 ................................................................................. 7 3 风险提示 ................................................................................. 9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 图表目录 图表 1： 30 大中城市新房成交面积及同比 .................................................. 4 图表 2： 一线城市新房成交面积及同比 .................................................... 4 图表 3： 二线城市新房成交面积及同比 .................................................... 4 图表 4： 三线城市新房成交面积及同比 .................................................... 4 图表 5： 重点城市商品住宅可售面积及去化周期 ............................................. 5 图表 6： 重点城市二手房成交面积及同比................................................... 5 图表 7： 全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6 图表 8： 全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 ............................................. 6 图表 9： 全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6 图表 10： 全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 ............................................ 6 图表 11： 100 大中城市土地供销比 ....