房地产行业深度研究：房地产“止跌回稳”了吗？

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 房地产 房地产“止跌回稳”了吗？ 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 林正衡 研究员 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 戚康旭 研究员 SAC No. S0570524120001 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 刘璐 研究员 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 6.34 买入 城建发展 600266 CH 7.32 买入 新城控股 601155 CH 17.50 买入 滨江集团 002244 CH 12.08 买入 招商蛇口 001979 CH 12.52 买入 华润置地 1109 HK 32.72 买入 中国海外发展 688 HK 17.07 买入 建发国际集团 1908 HK 19.29 买入 绿城中国 3900 HK 12.73 买入 越秀地产 123 HK 6.85 买入 绿城服务 2869 HK 5.91 买入 华润万象生活 1209 HK 39.81 买入 中海物业 2669 HK 7.74 买入 招商积余 001914 CH 14.96 买入 保利物业 6049 HK 40.15 买入 领展房产基金 823 HK 50.59 买入 资料来源：华泰研究预测 2025 年 8 月 04 日│中国内地 深度研究 我国房地产销售规模“止跌回稳”已初见成效，但市场复苏仍面临库存压力和房价调整的挑战，区域、产品、库存、价格结构的分化正在逐步形成。我们注意到政策推进中仍存在若干堵点，但也看到供给侧优化和购买力改善正在构建中长期“止跌回稳”的基石。我们预计下半年地产政策在稳定房价预期、激活购房需求、优化收储、城市更新融资等方面有望进一步发力，加快“止跌回稳”进程。 中国房地产市场“止跌回稳”的进展与挑战 2025 上半年我国房地产销售规模止跌回稳已初见成效，二手房复苏更明显，推动“新房+二手房”总成交套数回归同比增长（+4%）。但市场复苏依然面临部分挑战：一方面，库存压力仍在，新房去化周期仍处于历史高位，重点城市二手房挂牌量再次攀升；另一方面，销量的复苏传导到房价仍需时日，当前房价尤其是二手房价格仍在筑底过程中。我们观察到市场正在产生一些分化机遇：1、区域结构：部分核心城市住房销量已实现企稳回升；2、产品结构：改善型产品修复动能更足；3、库存结构：供需结构性矛盾犹存，但低能级城市新增供应放缓；4、房价结构：体现“哑铃型”企稳特征——低单价城市不再“跑输”，高能级城市核心区“跑赢”市场。 “止跌回稳”之路还有哪些堵点？ 本轮房地产调整周期中，我们看到了政策“组合拳”带来的积极影响，但也注意到政策推进中存在若干堵点：1、住房存量和人口结构变化导致购房需求减少，叠加收入和房价预期偏弱，居民加杠杆意愿趋弱，稀释购房杠杆政策效果；2、降息未明显提振房价的背后在于房贷利率和租金收益率的“息差”依然较大，当前租金收益率难以支撑房价企稳；3、尽管中央持续优化存量房收储政策，但实际落地规模仍然相对有限，土地收储进展相对更快但意义主要在于“化债”，核心问题是“商业可持续”框架下，政府收储难以成为消化库存的“良药”；4、当前阶段城市更新的思路与上一轮棚改明显不同，且面临地方财力和腾挪空间受限，以及潜在需求不足的问题。 中长期“止跌回稳”的基石正在构建：供给侧优化&购买力改善 供给侧角度，行业供给逐步优化：1、房地产从业人员、规模房企数量和拿地规模下降，潜在供给能力有所收缩；2、保交楼、保交房持续推进，逐步厘清交付问题；3、从展期到削债，部分出险房企有望“轻装上阵”。需求侧角度，购买力整体有所提升：我国按揭负担比持续下降，2022 年以来房价和房贷利率下降共同加速这一进程；相对海外而言，我国按揭负担已处于相对低位，中低能级城市按揭负担比降幅更为明显。供需结合来看，中长期“止跌回稳”的基础正在构建，但要全面达成仍需要时间。展望下半年，我们认为政策发力方向可能包括：1、稳定房价预期是第一步；2、更有效地激活购房需求；3、优化收储发力去库存；4、关注城市更新资金来源。 投资建议 我们更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的“三好”地产开发商，分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股。重点推荐：1）A股开发：城投控股、城建发展、新城控股、滨江集团、招商蛇口；2）港股开发：华润置地、建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、越秀地产；3）物管公司：绿城服务、华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业；4）港股 REIT：领展房产基金。 风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。 (10)10294968Aug-24Dec-24Mar-25Jul-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 中国房地产市场“止跌回稳”的进展与挑战 .................................................................................................................... 5 住房销量“止跌回稳”已初见成效 ............................................................................................................................ 5 但挑战依然存在 ..................................................................................................................................................... 7 库存压力仍在...........................................................................................................................................