商业地产行业2025年半年度总结与展望

www.lhratings.com 研究报告 1 商业地产行业 2025 年半年度总结与展望 联合资信 工商评级一部 |罗星驰 |曹梦茹 2025 年上半年商业地产行业开发投资端低迷，销售端降幅有所收窄；重点城市零售物业运营基本企稳，但写字楼租金水平降幅仍较大；《住房租赁条例》的出台有助于促进长租公寓业态的发展。从商业地产发债企业2024 年度数据来看，行业整体盈利能力和资产价值呈下滑态势。2025 年上半年，商业地产企业发债规模一般，利率整体呈下行态势。 展望 2025 年下半年，消费复苏的持续性有待观察，商场类业态运营表现有望继续企稳；写字楼业态仍将处于深度调整阶段；年内剩余到期债券规模一般，商业地产行业整体信用风险基本维持稳定。 www.lhratings.com 研究报告 2 一、商业地产行业 2025 年上半年运行概况 2025 年上半年，“以旧换新”政策对消费的提振作用较显著，全国消费市场整体有所复苏，核心区位办公楼资产交易相对活跃，商业营业用房和办公楼销售额降幅较上年均有所收窄。但商业地产开发投资端持续低迷，降幅仍处于高位且有进一步扩大态势，租金下行环境下，开发商对于项目开工及投资持谨慎态度。 （一）开发投资端 2025 年上半年，商业营业用房和办公楼开发投资端景气度低迷，降幅仍处于高位且有进一步扩大态势，未来几年商业地产新增供应量预计将显著下滑。 2025 年上半年，我国国内生产总值同比增长 5.3%，经济运行总体平稳，最终消费支出对经济增长贡献率 52%，消费是促进上半年经济增长的主动力；全国固定资产投资（不含农户）同比增长 2.8%，其中房地产开发投资下降 11.2%，是拉低固定资产投资的主要因素。从商业地产细分行业来看，2025 年 1－6 月，商业营业用房开发投资完成额为 3293.53 亿元，新开工面积为 1956.05 万平方米，同比分别下降 8.4%和17.7%，降幅较 2024 年均有所收窄；办公楼开发投资完成额为 1792.41 亿元，新开工面积为 752.73 万平方米，同比分别下降 16.8%和 21.0%，降幅仍处于高位且开发投资完成额降幅较 2024 年进一步扩大。商业地产开发投资端景气度持续低迷，预计未来几年商业地产新增供应量将显著下滑。 数据来源：国家统计局，联合资信整理 图 1.1 全国商业地产开发投资情况 -20%-10%0%10%20%30%050001000015000200002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年1-6月商业营业用房开发投资完成额（左，亿元）办公楼开发投资完成额（左，亿元）商业营业用房开发投资完成额累计同比（右）办公楼开发投资完成额累计同比（右） www.lhratings.com 研究报告 3 数据来源：国家统计局，联合资信整理 图 1.2 全国商业地产新开工面积情况 （二）销售端 2025 年上半年商业营业用房和办公楼销售额降幅均有所收窄，投资者对于消费复苏的预期持续强化，但市场整体仍保持谨慎情绪。 2025 年 1－6 月，全国消费市场整体有所复苏，商品零售额和餐饮收入同比分别增长 5.1%和 4.3%，其中商品零售额增速上升，餐饮收入增速下降。消费品以旧换新政策影响下，限额以上单位家用电器和音像器材类、文化办公用品类、通讯器材类以及家具类商品零售额分别增长 30.7%、25.4%、24.1%和 22.9%。实物商品网上零售额同比增长 6.0%，占社会消费品零售总额的 24.9%，占比较 2024 年有所下降。同期，商业营业用房销售额 2524.24 亿元，同比下降 10.4%，降幅有所收窄，投资者对消费复苏的预期强化。办公楼方面，2024 年 1－6 月，办公楼销售额 1496.76 亿元，同比下降 4.2%，降幅收窄，核心区位办公楼市场交易相对活跃，但办公楼租金持续下行也使得市场保持谨慎情绪。 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%05000100001500020000250002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年1-6月商业营业用房新开工面积（左，万平方米）办公楼新开工面积（左，万平方米）商业营业用房新开工面积累计同比（右）办公楼新开工面积累计同比（右） www.lhratings.com 研究报告 4 数据来源：国家统计局，联合资信整理 图 1.3 全国商业地产销售额情况 （三）行业政策 2025 年《住房租赁条例》的出台将进一步规范住房租赁市场，有助于提升长租公寓市场空间。 2025 年 7 月 21 日，国务院发布《住房租赁条例》（以下简称《条例》），自 2025年 9 月 15 日起施行。《条例》的制定旨在规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度。针对住房租赁企业，《条例》在房源信息真实性、信息报送和资金监管等方面进行了规范。目前我国住房租赁企业的市场份额很低，大量住房租赁来自居民家庭自有房源。未来随着保障性租赁住房的加速发展，《条例》的出台将有助于专业化规模化住房租赁企业的培育。 过去在长租公寓业态发展初期，由于项目缺乏退出通道、回款周期长，开发商面临较大的资金占用压力和自持运营压力。随着市场的逐步规范和成熟，租赁住房REITs 实现上市，长租公寓在大宗交易市场中已成为主流资产类别之一，长租公寓业态的未来发展面临良好的政策环境。与美国等成熟的长租公寓市场相比，我国长租公寓市场占有率仍有较大提升空间。 二、重点城市商业地产运行情况 2025 年以来，四大一线城市零售物业运营表现均基本企稳；写字楼空置率小幅波动，租金水平下滑幅度仍较大。 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%02000400060008000100001200014000160002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年1-6月商业营业用房销售额（左，亿元）办公楼销售额（左，亿元）商业营业用房销售额累计同比（右）办公楼销售额累计同比（右） www.lhratings.com 研究报告 5 （一）区域环境 2025 年一季度，四大一线城市中，广州市 GDP 增速仍相对较低，其汽车产业仍处于深度调整阶段。消费方面，四大一线城市社会消费品零售总额增速均低于全国平均水平，其中北京市受汽车类和通讯器材类商品零售额降幅影响较大，上海市于 2025年 5 月已实现社会零售总额增速回正。2025 年上半年消费出现了一定的复苏迹象，但整体消费预期仍属谨慎。 表 2.1 重点城市最新经济及人口统计情况 项目 北京 上海 广州 深圳 全国 2025 年 1－3 月 GDP（亿元） 12159.9 12735.06 7532.51 8950.49 328758.0