房地产行业报告：总量过剩与结构性短缺 重点仍在存量提质增效

证券研究报告：房地产|行业周报 市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业投资评级 强于大市|维持 行业基本情况 收盘点位 2080.0 52 周最高 2656.47 52 周最低 1627.84 行业相对指数表现 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:高丁卉 SAC 登记编号:S1340524080001 Email:gaodinghui@cnpsec.com 近期研究报告 《政策预期刺激板块大涨 重点关注中国金茂》 - 2025.07.14 房地产行业报告 （2025.07.14-2025.07.20） 总量过剩与结构性短缺 重点仍在存量提质增效 ⚫ 投资要点 目前房地产行业仍处于总量过剩与结构性短缺的状态，根据国家统计局数据，25 年 1-6 月全国商品房销售面积同比下降 3.5%，销售额下降 5.5%，6 月单月销售面积同比降幅扩大至 5.5%，销售额降幅达10.8%，主因高基数及需求疲软。但开竣工降幅收窄，反映“保交楼”推进及核心城市土拍回暖，去年主力在售的及今年预计入市的第四代住宅数量仍较少。上周中央城市工作会议明确“城市发展从增量扩张转向存量提质”，重点关注“好房子+存量运营”的房企。 ⚫ 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周 30 大中城市新房成交面积为 120.98万方，本年累计新房成交面积为 5048.58 万方，累计同比-3.4%。30大中城市近四周平均成交面积为 189.94 万方，同比-16.9%，环比-10.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为55.04万方，同比-16.9%，环比-5.2%，二线城市近四周平均成交面积为 96.2 万方，同比-12.3%，环比-13.5%，三线城市近四周平均成交面积为38.7万方，同比-26.5%，环比-9.6%。上周 14 城商品住宅可售面积为 7993.58 万方，同比-9.94%，环比+0.07%，14 城去化周期为 17.24 个月，其中一线城市去化周期为 12.13 个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周 20 城二手房成交面积为 201.99 万方，本年累计二手房成交面积为 6395.76 万方，累计同比+18%。20 城近四周平均成交面积为 209.68 万方，同比-8.8%，环比-3.5%。截至2025/7/7 全国城市二手房出售挂牌量指数为 13.55，环比-3%，挂牌价指数为 153.7，环比-0.07%。 （3）土地市场成交：上周 100 大中城市新增供应住宅类土地数量为 63 宗，成交住宅类土地数量为 16 宗，新增供应商服类土地数量为 40 宗，成交商服类土地数量为 32 宗。近四周 100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为 0.79，平均商服类土地成交数量/供应数量为 0.8。近四周 100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为 7059.75元/平方米，溢价率为 14.19%，环比+6.13pct，成交商服类土地楼面均价为 1438.5 元/平方米，溢价率为 3.03%，环比-0.5pct。 ⚫ 行情回顾： 上周 A 股申万一级房地产行业指下跌 2.17%，沪深 300 指数上涨1.09%，房地产指数跑输沪深 300 指数 3.26pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌 0.39%，恒生综合指数上涨 3.31%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数 3.7pct。 ⚫ 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 -10%-4%2%8%14%20%26%32%38%44%50%2024-072024-102024-122025-022025-052025-07房地产沪深300发布时间：2025-07-21 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 目录 1 行业基本面跟踪 ........................................................................... 4 1.1 新房成交及库存 ....................................................................... 4 1.2 二手房成交及挂牌 ..................................................................... 5 1.3 土地市场成交 ......................................................................... 6 2 行情回顾 ................................................................................. 7 3 风险提示 ................................................................................. 9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 图表目录 图表 1： 30 大中城市新房成交面积及同比 ................................................... 4 图表 2： 一线城市新房成交面积及同比 ..................................................... 4 图表 3： 二线城市新房成交面积及同比 ..................................................... 4 图表 4： 三线城市新房成交面积及同比 ..................................................... 4 图表 5： 重点城市商品住宅可售面积及去化周期 ............................................. 5 图表 6： 重点城市二手房成交面积及同比 ................................................... 5 图表 7： 全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6 图表 8： 全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 ............................................. 6 图表 9： 全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6 图表 10： 全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 ............................................ 6 图表 11： 100 大中城市土地供销比 .......