房地产行业周度观点更新：产品迭代与增量机遇

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 产品迭代与增量机遇 ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Tablary]重点城市老旧住宅占比较大，且过去多年限价导致次新房品质不高，客观上存在较大的“好房子”缺口，产品迭代有“量”的基础。限价也导致另一个次生结果，就是市场之前的价格带不合理，尽管重点城市均价不算低，但中高端产品定价并不高，限价放松之后自然有一个价值重估过程；此外，得房率和产品力的提升，也会助力适度的产品溢价，产品迭代有“价”的潜力。只要中高端新房定价不要过于偏离可比竞品，产品迭代的增量机遇可能比市场预期的更长，具备区域和产品优势，且老库存压力不大的开发商，有望取得长期阿尔法和稳定利润回报。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 侯兆熔 SAC：S0490520040001 SAC：S0490525060001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 产品迭代与增量机遇 ——房地产行业周度观点更新 行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 核心观点 止跌回稳的政策目标一定程度上对市场预期有所提振，但 4 月以来边际下行压力再次加大。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点；出口承压阶段，产业政策宽松概率加大，后续关注节奏问题。去年 4 月和 9 月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部溢价并不大，止跌回稳目标面临挑战，政策宽松预期逐步强化。重视具备区域和产品优势的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管。 周度核心内容跟踪 市场：本周长江房地产指数-1.94%，相对沪深 300 的超额收益为-3.03%，行业排名相对靠后（32/32）；年初至今长江房地产指数-0.81%，相对沪深 300 的超额收益为-3.95%，行业排名相对靠后（30/32）。本周房地产板块表现较差，开发类标的以下跌为主，物业和收租类有涨有跌。 政策：中央城市工作会议部署 7 方面重点任务；青岛、长沙等城市持续优化房地产相关政策。 中央：中央城市工作会议召开，指出城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，部署 7 方面重点任务，一是着力优化现代化城市体系；二是着力建设富有活力的创新城市；三是着力建设舒适便利的宜居城市，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；四是着力建设绿色低碳的美丽城市；五是着力建设安全可靠的韧性城市；六是着力建设崇德向善的文明城市；七是着力建设便捷高效的智慧城市。地方：青岛新政以更大力度支持住房“以旧换新”，构建“政府引导+政策支持+市场运作”框架。长沙新政围绕购房补贴政策优化、多子女家庭购房支持、存量土地盘活等。 销售：样本城市新房及二手备案同比低位振荡。 样本城市新房及二手备案同比低位振荡。37 城新房成交面积四周滚动同比-18.1%，增速较上周-1.0pct，19 城二手房成交面积四周滚动同比-7.2%，较上周-1.0pct；年初至今 37 城新房成交面积累计同比-3.9%，19 城二手房成交面积累计同比+16.3%。7 月截至 18 日，37 城新房成交面积当月同比-20.2%，19 城二手成交面积当月同比-8.9%，12 城新房及二手合计-17.4%。 当周热点：产品迭代与增量机遇 地产下行周期的趋势性反转需要三个必要条件，一是周期跌到位、二是经济正反馈、三是政策足够强，这些条件较难在中短期内达成，投资机会主要在于政策预期和细分结构。今年 Q2 以来量价加速下行，止跌回稳目标面临调整，Q3 可能是政策交易窗口，9 月的交易级别大于 7月。细分结构领域包括产品迭代引致的增量开发机会，以及稳定现金流层面。重点城市老旧住宅占比较大，且过去多年限价导致次新房品质不高，市场客观上存在较大的“好房子”缺口，产品迭代有“量”的基础。限价也会导致另一个次生结果，就是市场之前的价格带不合理，尽管重点城市均价不算低，但中高端产品定价并不高，限价放松之后自然有一个价值重估的过程；此外，得房率和产品力的提升，也会助力适度的产品溢价，产品迭代有“价”的逻辑。只要中高端新房定价不要过于偏离可比竞品，产品迭代的增量机遇可能比市场预期的更长，具备区域和产品优势，且老库存压力不大的开发商，有望取得长期阿尔法和稳定利润回报。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《量价下行压力持续加大，政策宽松预期逐步强化——2025 年 1-6 月统计局房地产数据点评》2025-07-16 •《Q3 或是重要交易窗口——房地产行业周度观点更新》2025-07-13 •《如何理解合意“租售比”？——房地产行业周度观点更新》2025-07-06 -10%11%32%52%2024/72024/112025/32025/7房地产沪深300指数2025-07-20%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 行业周报 图 1：本周长江房地产指数涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周地产板块个股涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所（注：“市值”对应 7 月 18 日） 行业周度涨跌幅(长江房地产指数)-1.94%超额收益(相对沪深300)-3.03%周度涨跌幅长江行业排名32/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)-0.81%年初以来累计超额收益(相对沪深300)-3.95%累计收益排名30/32证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来367-3.21%4.75%4.41%970.25%3.77%15.93%2700.31%0.43%12.27%002244.SZ滨江集团306-1.31%0.72%14.05%3990.HK美的置业5810.75% 12.15% 47.67%0405.HK越秀房产信托基金421.12%3.45%-6.25%001979.SZ招商蛇口798-1.82%2.66%-12.08%3316.HK滨江服务638.03%5.51%28.35%0823.HK领展房产基金1,0020.36%0.95%33.10%000002.SZ万科A784-2.81%2.34%-9.50%0606.HK中骏商管57.27%13.46% 20.90%1503.HK招商局商业房托130.00%1.63%7.27%600048.SH保利发展960-2.91%-0.99%-9.48%6049.HK保利物业1742.37%4.07%19.01%21