房地产行业深度解读现房销售制度：如何看现房销售制度对行业的影响及房企的应对

请务必阅读正文之后的重要声明部分如何看现房销售制度对行业的影响及房企的应对——深度解读现房销售制度房地产证券研究报告/行业专题报告2025 年 07 月 20 日评级：增持（维持）分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn基本状况上市公司数102行业总市值(亿元)11,524.99行业流通市值(亿元)11,091.35行业-市场走势对比相关报告1、《中央城市工作会议再度召开，一手房成交大幅下降》2025-07-202、《土地市场温和复苏，市场回归理性》2025-07-143、《销售环比上升，期待政策进一步放松》2025-07-13重点公司基本状况简称股价EPSPE评级（元）2023A2024A2025E2026E2027E2023A2024A2025E2026E2027E保利发展8.021.010.420.460.510.547.919.117.415.714.9买入招商蛇口8.810.650.370.480.530.6013.623.818.416.614.7买入招商积余12.180.690.790.911.031.1317.615.413.411.810.8买入华润万象生活37.101.281.591.852.132.3926.321.318.315.914.1买入保利物业34.502.512.682.883.093.3312.511.710.910.29.4买入备注：股价使用 2025 年 7 月 18 日收盘价，华润万象生活、保利物业的股价及 EPS 均为港元报告摘要现房销售政策的历史沿革现房销售政策并非今年突然提出，而是早有布局推进，中国商品房销售政策的演变可分为四个阶段：1）早期阶段（1994-2004 年）：中国房地产市场长期以预售制度为主，这种模式能够有效缓解开发企业资金压力，增加住房供给，同时降低购房门槛。2）现房销售试点阶段（2005-2019 年）：2010 年住建部鼓励各地结合当地实际，推行商品住房现售试点。南京、苏州、杭州等地相继在土地端设置过现房销售条件，平抑土地市场过热情绪。3）风险倒逼阶段（2020-2023 年）：2020 年海南全面推行现房销售，随后山东、四川、安徽等地相继鼓励有条件的地方开展现房销售试点。4）系统改革阶段（2024 年至今）：2024 年二十届三中全会明确提出“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，全国至少 30 个省市发布推进现房销售试点相关文件。现房销售政策可能的推行节奏河南信阳是近期全国首个明确全面落实现房销售的城市，对于其他城市试点探索具有借鉴意义。现房销售有助于化解房地产市场风险，加速库存去化，推动当地房地产市场健康平稳发展。土地市场疲软、库存压力大的地区更易于全面推行现房销售政策，未来或将有更多地区逐步推进。当前实施现房销售主要面临着两大阻力：冲击市场供需平衡、降低土地出让金收入。杭州等热点城市期房销售占比较大、土地财政依赖度较高，在短期内全面推行现房销售的难度较大。现房销售政策的影响及应对措施现房销售政策对房企的影响：1）存货周转率下降。2）杠杆率被迫降低。3）盈利能力下降。在现房销售模式下，产品力将成为企业的核心竞争力，市场份额也将向头部房企集中，企业应不断提升自身对市场的研判能力，积极引入装配式建筑技术，由“规模扩张”逐渐转为“品质提升”。投资建议：现房销售将对房地产行业的发展和房企经营模式产生长远的影响，后续仍需关注地方的落实情况及具体的配套支持政策。我们继续看好房地产板块的中长期配置机会，建议关注布局一二线城市、基本面稳健、安全边际较高的房企，包括滨江集团、城投控股、招商蛇口、华发股份和保利发展等；港股方面可关注绿城中国、越秀地产与华润置地等具备估值优势与弹性的龙头公司。风险提示：现房销售配套政策落地不及预期，行业基本面下行超预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险，第三方数据失真风险。行业专题报告- 2 -请务必阅读正文之后的重要声明部分内容目录1. 现房销售政策的历史沿革.......................................................................................31.1. 早期阶段（1994-2004 年）.........................................................................31.2. 现房销售试点阶段（2005-2019 年）..........................................................31.3. 风险倒逼阶段（2020-2023 年）................................................................. 31.4. 系统改革阶段（2024 年至今）................................................................... 32. 现房销售政策可能的推行节奏............................................................................... 72.1 政策目的由平抑土拍过热，转变为构建房地产发展新模式..........................72.2 土地市场疲软、库存压力大的地区更易于推行现房销售............................. 72.3 期房销售占比大、土地财政依赖度高的地区推行现房销售难度较大...........83. 从海南现房销售试点看政策对行业和企业的影响..................................................93.1 宏观层面：政策初期市场波动，3-5 年后市场逐步企稳...............................93.2 微观层面：中小型房企生存空间压缩，头部房企技术破局........................104. 现房销售政策的影响及应对措施......................................................................... 124.1 现房销售政策对房企的影响........................................................................124.2 现房销售政策的影响相对可控....................................................................134.3 房企的应对措施...................................................................