房地产行业市场前瞻｜一二手房找房倾向大不同，安居客独家数据曝光

云洞察-市场前瞻合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；1市场前瞻|一二手房找房倾向大不同，安居客独家数据曝光核心内容一二市场重合度：2025 年上半年，新房和二手房市场重合度平均为 13%，整体稳定在 12%-15%之间，两个市场客群有着明显的分化。低能级城市重合度更高，三四线城市达 19.6%，近乎是一线城市的两倍。二手房找房占比：2025 年 6 月，全国二手房找房人数占比达 63.5%，长期稳定在五成以上，较去年同期提高 2 个百分点。高能级城市占比更高，一线城市达 65.2%，二手房市场关注度持续上升。二手房分流强度：2025 年上半年，二手房对新房的分流强度达 30%，同比上升 4 个百分点，6 月分流强度达 29.4%。低能级城市分流压力更大，三四线城市 6 月分流强度达 34.7%，显著高于高能级城市。一、核心指标1.一二手房市场重合度从重合度走势变化来看，呈现“周期性波动，波动幅度收窄”的态势。2025 上半年，新房和二手房市场之间重合度平均为 13%，重合度相对较低，意味着当前新房市场和二手房市场的客群分离性较强，并非高度同质化。该重合度整体稳定，波动幅度较小，基本上在 12%～15%之间，仅每年春节前后和 10 月因春节后返乡置业潮、“小阳云洞察-市场前瞻合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；2春”、房企“金九银十”推新等因素小幅上升。此外，2025 年市场波动幅度较 2024年有所收窄，重合度回落 0.3 个百分点。从各能级城市情况看，6 月各能级城市二手房与新房市场重合度均小幅下降。其中，一线、新一线、二线和三四线城市分别比上月回落 0.1、0.2、0.2、0.2 个百分点。重合度仍呈现“城市能级越低，重合度越高”的特点。2025 年 2 月峰值数据显示，三四线城市重合度达 19.6%，近乎是一线城市的两倍。上半年，一线、新一线、二线城市重合度均值分别为 9%、12%、13%，较 2024 年上半年分别收缩 0.1%、0.4%、0.2%；三四线城市重合度为 17%，与去年同期基本持平。低能级城市新房供应足，二手房多为次新房，购房者在价格与品质之间反复权衡；高能级城市新房和二手房在产品、地段、配套、价格等方面差异大，购房者目标明确，重合度自然较低。说明：一二手客户重合度= 市场上同时关注新房和二手房的找房人数÷市场找房总人数，反映新房与二手房市场的客群同质化程度。该比值越大，表明两者同质化程度越高。若重合度达 100%，意味着两个市场客户完全重合；若重合度为 0，则表示两个市场客户群体互不相关。2.二手房找房人数占比当下购房者更倾向选购二手房，且该群体占比持续上升。2025 年 6 月，全国二手房找房人数占比达 63.5%，长期稳定在五成以上。二季度连续两月占比增长，平均达云洞察-市场前瞻合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；362%，同比提高 2 个百分点。随着市场上住房供应增加，随着住房供应总量增加，房地产市场加速向存量时代过渡，二手房选择空间持续扩大。相较于新房，二手房具有议价空间大、可即买即住、房屋状况透明等优势，契合当下购房者谨慎降风险的心态，因而备受青睐。从各能级城市情况看，二手房找房人数占比均过半，且存在能级差异，高能级城市占比更高。数据显示，一线（65.2%）＞二线（64.2%）＞新一线（63.5%）＞三四线（60.1%），一线城市比三四线城市高 5 个百分点。4 月后各能级城市占比持续上升，2025 年上半年较 2024 年同期提升 4～6 个百分点。说明：二手房市场找房人数占比= 二手房找房人数÷市场找房总人数。该占比越高，说明二手房市场关注度越高；若占比超 50%，表明关注二手房的人数居多，反之则关注新房的人数占多数。3.二手房市场分流强度随着市场上购房者对二手房关注度的不断提升，短期内二手房对新房的分流强度也在不断增强。2025 年 6 月，二手房市场分流强度 29.4%，连续两个月强度增加。整个上半年，二手房对新房的分流强度达 30%，同比 2024 年上升 4 个百分点。从各能级城市情况看，二手房对新房市场的分流强度持续呈现“能级越低、分流压云洞察-市场前瞻合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；4力越大”的特点。其中，三四线城市分流强度最高，6 月达 34.7%；一线城市最低，为 21.3%；新一线和二线城市居于两者之间。上半年，各能级城市分流强度同比均有所上升，一线、新一线、二线、三四线城市上半年月均分流强度分别为 18%、24%、7%、31%，较去年同期分别增强 4%、4%、5%、6%。可见，各能级城市分流强度不断增强，且低能级城市分流强度显著高于高能级城市。这主要是因为低能级城市两种市场的客户重合度高，议价空间更大的次新房替代性强，除非是有更好的产品出现，如高赠送、得分率高等；而高能级城市客群分化明显，例如同样价格下，为交通便利或教育资源，会选核心地段小户型二手房；为改善居住，则会选户型更大、小区环境更好的郊区新房，购房目的不同，选择也不同。说明：二手房市场分流强度=市场上同时关注新房和二手房的找房人数÷新房找房人数，反映新房找房人群中关注二手房的比例，这些摇摆客户会对新房形成潜在分流影响，占比越高，新房被二手房潜在分流压力就越大。二、重点 46 城二手房市场分流强度整体而言，多数城市二手房对新房的分流强度处于低压水平，不过仍呈现出不断增强的态势。安居客研究院最新监测数据表明，6 月二手房对新房分流强度超 40%的城市有 3 个，即哈尔滨、宜昌、秦皇岛，数量与上月相同；分流强度在 30%以上的城市达云洞察-市场前瞻合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；525 个，占比 54%，较上月提高 8 个百分点。分流压力最小的 5 个城市分别是上海、咸阳、杭州、北京和苏州，分流压力值均低于 22%，其中上海最低，分流强度为 16%。从变化情况来看，6 月二手房对新房的分流强度依旧“升多降少”：12 个城市分流强度下降，34 个城市上升。其中，昆明分流压力增幅明显，上升 4.8 个百分点；南宁下降幅度最大，降低 2.6 个百分点。值得注意的是，与去年同期相比，46 个城市的分流强度全部上升，秦皇岛、哈尔滨涨幅超 10 个百分点，重庆涨幅最小，为 0.6 个百分点。从半年均值水平看，与去年同期相比，46 城中仅重庆微降，其余 45 城分流强度均高于去年上半年，咸阳上升幅度最大，达 10.7 个百分点。表 2025 年 6 月全国重点 46 城二手房市场分流压力资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库三、市场反应（典型 7 城）找房热度是市场上购房者找房需求的真实反映，该需求直接影响未来市场成交情况，是更具前瞻性的指标。安居客研究院的找房热度监测数据显示，2025 年上半年，新房云洞察-市场前瞻合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；6和二手房找房热度均明显