房地产行业2025年1-6月统计局房地产数据点评:量价下行压力持续加大,政策宽松预期逐步强化
请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨点评报告丨房地产 [Table_Title] 量价下行压力持续加大,政策宽松预期逐步强化 ——2025 年 1-6 月统计局房地产数据点评 报告要点 [Table_Summary]2025Q2 以来量价下行压力持续加大,且逐步接近政策阈值,止跌回稳的政策目标面临新的挑战,政策宽松预期逐步强化,重大会议节点前或是板块买入窗口,节奏上来看 7 月的交易级别可能不及 9 月。标的层面,基本面主线首选库存压力小且产品力相对突出的优质房企,弹性主线可适当下沉至边际改善型和债务重组型房企;低利率和资产端匮乏等背景下,具备稳定现金流和潜在高股息的商业地产、物业管理和经纪等领域的龙头企业,仍是中长线配置机会。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 宋子逸 SAC:S0490520040001 SAC:S0490522080002 SFC:BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 量价下行压力持续加大,政策宽松预期逐步强化 ——2025 年 1-6 月统计局房地产数据点评 行业研究丨点评报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 事件描述 7 月 15 日,国家统计局发布最新商品住宅销售价格指数、房地产开发和销售情况报告。 事件评论 ⚫ 量价下行压力持续加大。2025 年 1-6 月全国商品房销售额/面积分别同比下降 5.5%/3.5%,累计同比降幅扩大,6 月销售额/面积分别同比下降 10.8%/5.5%,环比表现与 2020-2024年均值接近;销售面积降幅扩大,与重点城市和百强房企趋势吻合。价格方面,6 月 70城新房/二手房价格指数环比分别下跌 0.3%/0.6%,环比跌幅均扩大 0.1pct,其中一线城市新房/二手房价格指数分别环比下跌 0.3%/0.7%;截至 6 月,除北京、上海、深圳、成都、杭州外,其他城市均已跌破去年 9 月水平,而这些核心城市 6 月也普遍加速下跌。Q2 行业量价下行压力持续加大,但尚未触及政策阈值,且宏观经济仍具韧性,因此政策宽松并不急迫,而按当前趋势 Q3 行业量价跌幅可能触发阈值,政策宽松预期逐步强化。 ⚫ 开竣工同比降幅继续收窄。2025 年 1-6 月新开工面积同比下降 20.0%,6 月同比下降9.4%,同比降幅持续收窄,在销售改善持续性不明朗、库存去化周期较长、二手房替代、房企拿地策略更为聚焦的背景下,全年来看开工表现预计仍将明显承压。2025 年 1-6 月竣工面积同比下降 14.8%,6 月同比下降 1.7%,同比降幅继续收窄;从近几年销售降幅来推演,竣工双位数下降预计仍将延续,反映自然竣工周期见顶回落,但累积竣工缺口的回补仍是竣工表现的重要影响因素,只是时间上存在不确定性。开竣工单月同比降幅连续2 个月收窄,可能由于一季度销售、到位资金和拿地等表现尚可,持续性仍需再观察。 ⚫ 到位资金和开发投资表现承压。2025 年 1-6 月房企到位资金累计同比下降 6.2%,6 月同比下降 9.7%,单月降幅略收窄,其中 6 月国内贷款和自筹资金分别同比增长 11.8%/下降7.2%,定金及预收款、个人按揭贷款分别同比下降 16.7%/22.9%,国内贷款单月和累计表现均相对较好,可能与“白名单”融资政策逐步推进相关,而其他指标表现依旧承压。2025 年 1-6 月房地产开发投资完成额同比下降 11.2%,6 月同比下降 12.9%,累计降幅和单月降幅环比均有扩大,但上半年土地市场表现尚可,有望在下半年贡献开发投资,不过相对于存量施工面积,增量贡献可能有限,全年投资预计依旧承压。 ⚫ 2025 年度展望:近年来房地产行业量价迎来快速调整,当前正在逐步接近均衡区间,行业边际上最困难的时候可能已经过去。站在当前时点,预计 2025 年全年开竣工和投资将双位数下降,而销售表现取决于后续政策力度与效果,若政策力度较大且效果较好,则销售预计大个位数下降,否则可能仍将双位数下降,但跌幅较去年大概率收窄。 ⚫ 投资建议:量价下行压力持续加大,政策宽松预期逐步强化。2025Q2 以来量价下行压力持续加大,且逐步接近政策阈值,止跌回稳的政策目标面临新的挑战,政策宽松预期逐步强化,重大会议节点前或是板块买入窗口,节奏上来看 7 月的交易级别可能不及 9 月。标的层面,基本面主线首选库存压力小且产品力相对突出的优质房企,弹性主线可适当下沉至边际改善型和债务重组型房企;低利率和资产端匮乏等背景下,具备稳定现金流和潜在高股息的商业地产、物业管理和经纪等领域的龙头企业,仍是中长线配置机会。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期;2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源:Wind 相关研究 [Table_Report]•《Q3 或是重要交易窗口——房地产行业周度观点更新》2025-07-13 •《如何理解合意“租售比”?——房地产行业周度观点更新》2025-07-06 •《周期未满,结构至上——房地产行业 2025 年度中期投资策略》2025-07-01 -10%11%32%52%2024/72024/112025/32025/7房地产沪深300指数2025-07-16%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 点评报告 图 1:房地产开发和销售数据汇总 资料来源:国家统计局,长江证券研究所(注:除均价外,对比历史同期累计值的时间区间均为 1999-2021 年) 项目当月值当月同比当月增速环比变化(pct)上月值当月环比20-24年同期当月环比均值累计值累计同比累计增速环比变化(pct)累计值最接近哪年同期销售额10,150-10.8%-4.87,05643.8%45.8%44,241-5.5%-1.72016年-住宅8,730-12.6%-6.66,25339.6%43.3%38,849-5.2%-2.42016年销售面积10,536-5.5%-2.27,05349.4%48.2%45,851-3.5%-0.62011年-住宅8,613-7.3%-2.75,89246.2%46.1%38,358-3.7%-1.12011年销售均价9,634-5.6%-2.810,004-3.7%-1.8%9,649-2.1%-1.12020年-住宅10,137-5.7%-4.210,613-4.5%-2.1%10,128-1.6%-1.42024年开工面积7,180-9.4%9.95,34834.3%24.3%30,364-20.0%2.82005年-住宅5,199-13.1%5.23,92532.5%25.8%22,288-19.6%1.82004年竣工面积4,182-1.7%17.82,73752.8%46.3%22,567-14.8%2.5
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