房地产行业动态点评：挖掘城市更新和城市服务机遇

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 挖掘城市更新和城市服务机遇 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 林正衡 研究员 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 6.34 买入 城建发展 600266 CH 7.32 买入 越秀地产 123 HK 6.85 买入 绿城服务 2869 HK 5.91 买入 保利物业 6049 HK 40.15 买入 碧桂园服务 6098 HK 7.89 增持 万物云 2602 HK 28.14 买入 资料来源：华泰研究预测 2025 年 7 月 15 日│中国内地 动态点评 7 月 14-15 日，中央城市工作会议在北京召开。本次会议规格较高，明确了当前阶段做好城市工作的总体要求、重要原则、重点任务，涉及多个方面的内容。其中，房地产表述主要涉及城市更新、城镇化和存量市场服务机会等，未来可以关注各领域相关政策的持续出台。我们建议关注两类公司：1、在核心城市具有丰富城市更新资源禀赋的公司；2、存量市场服务标的，例如在社区增值服务和城市服务方面有较多布局的头部物管公司。 着眼长远，明确现阶段城市工作蓝图 中央城市工作会议是我国城市规划、建设与管理领域的最高层级会议，主要讨论城市发展战略和重点政策方向。建国以来，我国分别在 1962、1963、1978、2015、2025 年召开 5 次中央城市工作会议。本次会议明确了当前阶段做好城市工作的总体要求、重要原则、重点任务，指出城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，并部署了七大重点任务。和2015 年的会议相比，本次会议的房地产表述顺应城市发展阶段的变化，对部分概念进行了深化或调整：一是从“以城市群为主体形态”，到“发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈”，城市群的发展形态更加具体；二是从“加强对农业转移人口市民化的战略研究”，到“继续推进农业转移人口市民化”，新型城镇化的首要任务从战略构想到落地执行；三是从“加快城镇棚户区和危房改造、加快老旧小区改造”，到“稳步推进城中村和危旧房改造”，意味着新阶段下城市更新的具体内涵已经发生变化。 地产表述聚焦城市更新、城镇化和存量市场的服务机会 一是将推进城市更新定位为城市工作的重要抓手，但并不意味着要“大拆大建”，而是要借助城市更新实现城市工作的各项目标、加快构建房地产发展新模式，同时要严格限制超高层建筑。二是优化现代化城市体系，提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力，发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展，促进城乡融合发展。三是挖掘存量市场的服务机会，例如在宜居城市建设中强调“大力发展生活性服务业”，在智慧城市建设中强调“创新城市治理的理念、模式、手段”，这些与物管公司开展的社区增值服务、城市服务等业务相关。 今年以来，城市更新政策框架已在逐步搭建 5 月，中共中央办公厅、国务院发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，多部门在国新办发布会上介绍了《意见》的有关情况。《意见》明确当前持续推进城市更新行动的主要目标、任务和支撑保障，重点任务包括加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设、推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造等。尤其提到“通过超长期特别国债对符合条件的项目给予支持”，后续可关注特别国债支持范围能否扩围。6 月，财政部、住建部公示了 20 个中央财政支持实施城市更新行动的试点城市名单，对每个城市给予 8-12 亿元定额补助。7 月，求是网发表评论文章《城市更新，更新什么？》，指出城市更新要处理好保护与发展的关系，要打造宜居、韧性、智慧城市，解决各类影响人民追求美好生活的“城市病”。 投资建议 沿着城市更新的主题出发，我们建议关注两类公司：1、在核心城市具有丰富城市更新资源禀赋的公司，如城投控股、城建发展、越秀地产等；2、存量市场服务标的，例如在社区增值服务和城市服务方面有较多布局的头部物管公司，如保利物业、绿城服务、碧桂园服务、万物云等。 风险提示：地产政策波动，地产复苏不及预期，部分房企经营风险。 (13)6264564Jul-24Nov-24Mar-25Jul-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点公司推荐一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2024 2025E 2026E 2027E 2024 2025E 2026E 2027E 城投控股 600649 CH 买入 4.51 6.34 11,408 0.10 0.23 0.33 0.41 47.00 20.04 13.80 11.08 城建发展 600266 CH 买入 4.85 7.32 10,067 -0.46 0.25 0.40 0.41 -10.59 19.50 11.98 11.75 越秀地产 123 HK 买入 4.76 6.85 19,161 0.26 0.25 0.27 0.34 16.78 17.68 16.06 12.84 绿城服务 2869 HK 买入 4.49 5.91 14,122 0.25 0.29 0.34 0.40 16.48 14.20 12.02 10.29 保利物业 6049 HK 买入 33.70 40.15 18,647 2.66 2.85 3.10 3.39 11.52 10.78 9.91 9.06 碧桂园服务 6098 HK 增持 6.83 7.89 22,835 0.91 0.91 0.95 1.00 6.85 6.86 6.56 6.24 万物云 2602 HK 买入 23.15 28.14 27,040 1.90 2.19 2.48 2.80 11.09 9.64 8.50 7.53 资料来源：Bloomberg，华泰研究预测 图表2： 重点推荐公司最新观点 股票名称 最新观点 城投控股 (600649 CH) 公司 7 月 14 日发布中报预告，2025H1 公司预计实现归母净利润 1.2-1.8 亿元，扣非归母净利 1.0-1.5 亿，同比扭亏为盈。公司结算规模显著提升，待结算资源充沛，核心城市禀赋优势显著，市值管理态度积极，同时具有持有运营资产证券化以及城市更新机遇等诸多看点，维持