房地产行业2025年中期策略：需求稳而信心不足，抑风险强拐点可期

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 69 [Table_Page] 投资策略报告|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 2025 年中期策略 需求稳而信心不足，抑风险强拐点可期 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 二手交易活跃，新房表现好转，总需求见底回升。25 年上半年新房及二手房交易呈现前高后低的趋势，小阳春延续了去年四季度政策“止跌回稳”后市场的趋势，交易热度维持高位，4 月份后市场热度逐步消退叠加基数的提升，新房及二手同比增速逐步收窄。上半年 84 城口径二手房成交套数同比增长 28.1%，同比 23 年增长 39.6%，三四线城市，特别是过去三年房价下跌较多的区域和城市拥有更好的交易表现。新房统计局口径成交面积同比-2.6%，网签口径住宅成交面积上半年 -4.5%，且供需关系有所改善，在“好房子”政策的支持下，新房开盘去化率稳定在 50%荣枯线以上的水平。上半年新房+二手年化成交规模约为 14 亿平米，预计全年与 24 年总规模中枢接近。 ⚫ 价格表现根据需求出现较大分化，核心资产表现稳定。25 年二手房价格走势呈现出放量下跌的特征，35 城价格较年初下降 9.1%，这与过去二十年地产周期的量价特征是有所差异的，不动产金融属性减弱，非核心资产加速下跌，而核心资产价格则保持稳定，购房者具备较强的资产置换意愿，上半年的交易价格的下跌，更多由“老”、“破”、“小”、“远”的低总价产品贡献。总需求不足，信心较弱仍是目前的核心问题，但“止跌回稳”以来的交易成绩也证明了我们目前距离底部很近，缺的可能只是一次积极的引导+有力的措施。 ⚫ 预计全年地产投资-10%，开工-21%，竣工-21%，新房销售-8.0%。上半年全国土地出让金额同比+18.5%，住宅用地成交金额+27.6%，其中北上杭成四城土地成交金额占比 37%（24 年为 18%），核心资源供给量增加，带动土地市场金额增长，但面积仍然有 4%的下滑。地产投资全年仍会受到施工面积下降的影响，竣工面积下滑主要由于工程面积变化趋势，而开工面积则是受到城投开工率不足影响。投资端同样也受到信心的影响，企业更多选择聚焦，另一方面行业整体到位资金规模不足仍是制约投资见底的重要困境。 ⚫ 25 年下半年地产或将具备强拐点机会。从 23 年定调缓和，到 24 年“止跌回稳”，目前市场价格表现再一次推进到了重大政策表态的临界点。市场交易表现大幅好转，回归消费性需求，“好房子”也得到了认可。但资产价格下跌所导致的风险传导问题仍然存在，我们认为未来一年，将迎来本轮地产下行期最重要的拐点窗口。基于对行业新阶段量价规律理解的加深，预计政策目标及考核方式将更有目的性，关注开发类企业配置价值。基于企业的货值年代分布，我们对房企净资产规模进行重估调整，15 家开发企业调整后的 PB 平均值为 0.74x，未来一年或具备修复机遇。 ⚫ 风险提示。政策效果不及预期，持续性不及预期；市场景气度进一步回落的风险；企业盈利能力的修复节奏低于预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2025-07-07 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 李怡慧 SAC 执证号：S0260524040001 SFC CE No. BVI219 021-38003636 liyihui@gf.com.cn 分析师： 辛恬 SAC 执证号：S0260524080001 021-38003767 xintian@gf.com.cn 请注意，邢莘,辛恬并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产及物管行业 25 年第27 周周报:政策环境稳定，成交冷淡 2025-07-06 房地产及物管行业 25 年第26 周周报:年中成交爬坡速度略慢，土地市场稳定低位企稳 2025-06-29 -10%3%16%28%41%54%07/2409/2411/2402/2504/2507/25房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 69 投资策略报告|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 万科 A 000002.SZ 人民币 6.44 2025/4/8 买入 7.64 -0.69 0.05 - 120.1 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 8.70 2025/5/6 买入 12.00 0.49 0.53 17.8 16.4 12.6 10.7 3.8% 4.0% 保利发展 600048.SH 人民币 8.07 2025/5/7 买入 11.37 0.42 0.50 19.3 16.0 15.4 13.8 2.5% 2.9% 新城控股 601155.SH 人民币 13.41 2025/4/8 买入 16.19 0.36 0.49 37.1 27.4 8.0 7.4 1.3% 1.8% 金地集团 600383.SH 人民币 3.70 2023/9/21 买入 11.56 -0.36 -0.11 - - 46.1 30.3 -2.8% -0.9% 建发股份 600153.SH 人民币 10.49 2025/4/28 买入 12.84 1.22 1.42 8.4 7.3 6.3 6.5 4.8% 5.3% 华发股份 600325.SH 人民币 4.84 2025/3/18 买入 6.88 0.43 0.48 11.3 10.1 20.9 13.0 5.7% 5.9% 滨江集团 002244.SZ 人民币 9.38 2025/4/29 买入 12.05 0.96 1.16 9.8 8.1 2.4 0.6 9.7% 10.5% 万科企业 02202.HK 港币 5.09 2025/4/8 买入 5.96 -0.69 0.05 - 91.3 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 中国海外发展 00688.HK 港币 13.38 2025/4/10 买入 16.55 1.62 1.74 7.5 7.0 5.7 5.2 4.4% 4.6% 中国海外宏洋集团 00081.HK 港币 1.81 2025/4/6