地产及物管行业周报：楼市成交进入淡季，更大力度政策值得期待

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2025 年 07 月 13 日 楼市成交进入淡季，更大力度政策值得期待 看好 ——地产及物管行业周报（2025/07/05-2025/07/11） - 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：一二手房成交环比下降，新房成交推盘比下降。上周（25/7/5-25/7/11）34 个重点城市新房合计成交 198.3 万平米，环比-50.1%；其中，一二线环比-51%、三四线环比-28.3%；7 月一手房月成交同比-16.0%，较 6 月-4.3pct；其中，一二线同比-15.4%、三四线同比-23.4%，分别较 6 月-8.1pct 和+23.7pct。上周 13 个重点城市二手房成交 107.8 万平米，环比-6.6%；7 月截至上周二手房累计成交同比-12.2%，较 6 月-8.1pct。库存方面，上周 15 城推盘 88 万平米，对应成交推盘比 0.71倍，最近三个月（25 年 4 月-25 年 6 月）分别为 0.86 倍、1.14 倍和 1.02 倍。至上周末，15 城可售面积 8911.4 万平米，环比+0.3%；3 个月移动平均去化月数为 19.6 个月，环比+0.3 个月，总体行业新房市场仍处于去库存趋势中。 ⚫ 主要政策新闻：发改委加大新型城镇化重点领域投入。宏观方面，住房交易总量增长彰显政策效应；国家发改委以“两重”“两新”资金为抓手，加大新型城镇化重点领域投入；因城施策方面，广东新规明确小产权房等情形一律不得登记；西安出台配售型保障房管理办法，禁止变更为商品住房流入市场；无锡滨湖区楼市新政：“苏超”参赛球员和观赛球迷购房补贴每套 3 万-5 万元；住房公积金方面，海南拟推商转公贷款新政，提供带押直转和自筹结清两种方式；北京支持提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金贷款；大连实施高层次人才个人住房公积金贷款支持政策。 ⚫ 公司动态跟踪：多家房企在融资、资本市场运作上活跃。深圳天健集团于 7 月 7 日成功发行 2025 年度第二期中期票据，债券金额 6.5 亿元，期限 5 年，票面利率 2.33%，募集资金将用于偿还即将到期的债务融资工具本金。股权质押及担保方面，首开股份拟为参股公司厦门沧珩实业提供 2.352 亿元连带责任担保，担保比例按其 49%股权比例核算；万物云控股股东万科以所持 1.17 亿股股份为贷款提供质押担保，占已发行股份约10.11%。股份回购方面，贝壳-W 于 7 月 7 日耗资约 430 万美元回购股份 72.3 万股，回购价格区间 5.92 至 6.06 美元。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均跑赢大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨 6.12%，沪深 300 指数上涨 0.82%，相对收益为 5.3%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第 1 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：渝开发、绿地控股、光大嘉宝、新湖中宝、大连友谊，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为阳光股份、奥园美谷、*ST 中迪、ST 中珠、同达创业。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨 3.18%，沪深 300 指数上涨 0.82%，相对收益为2.36%，板块表现强于大市。当前主流 AH 房企 25/26PE 均值分别为 14.7/13.1 倍；物管 25/26PE 均值分别 13.2/11.8 倍。 ⚫ 投资分析意见：看好产品力和库存管理能力强的优质房企，维持“看好”评级。我们认为我国一二手房总成交已稳、并已持续稳定近 3 年，但量价并未如期进入正向循环，近期中央对房地产止跌回稳表态从“持续巩固”调整为“更大力度”，意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，并修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策或将出台，可能包括：房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，其中好房子政策将开辟新发展赛道，将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接 PB-ROE 的向上突破。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、建发股份、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国、中国金茂；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、中海物业、保利物业；4）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、龙湖集团、华发股份，关注金地集团。 ⚫ 风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共14页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比下降 50%，一二线环比下降 51%、三四线环比下降 28% 上周(7.5-7.11)34 个重点城市新房合计成交 198.3 万平米，环比下降 50.1%，较24 年周均成交 291.7 万平米下降 32%，较本年周均成交 197.9 万平米上升 0.2%。 其中一二线城市合计成交 186.9 万平米，环比下降 51%，较 24 年周均成交 261.2 万平米下降 28.5%，较本年周均成交 180.5 万平米上升 3.5%。三四线城市合计成交 11.5 万平米，环比下降 28.3%，较 24 年周均成交 30.5 万平米下降 62.3%，较本年周均成交17.4 万平米下降 34%。 图 1：34 城新房周均成交面积&最近 8 周成交面积 资料来源：Wind，申万宏源研究 1.1.2 成交月同比：7 月 34 城月成交同比下降 16%，一二线同比下降15%、三四线同比下降 23% 7 月(7.1-7.11)34 个重点城市截止上周一手房合计成交 326.9 万平米，较 6 月同期环比上升 5.3%，较去年 7 月同期同比下降 15.9%。其中当月成交同比较 6 月下降4.3pct；年初累计至今成交 0.67 亿平米，同比下降 10.7%。 其中一二线城市合计成交 305.9 万平米，较 6 月同期环比上升 6.7%，较去年 7 月同期同比下降 15.4%，其中当月成交同比较 6 月下降 8.1pct；年初累计至今成交 6168.7 万平米，同比下降 7.5%。三四线城市合计成交 21 万平米，较 6 月同期环比下降 12%，较379 370 431 431 486 357 336 261 180 261 252 188 205 228 372 381 187 108 113 114 111 115 63 44 30 17 22 31 13 17 23 25