宏观视角解码城市更新：城市更新带来哪些机会？

请阅读最后一页的重要声明！ 城市更新带来哪些机会？ ——宏观视角解码城市更新 证券研究报告 分析师 陈兴 SAC 证书编号：S0160523030002 chenxing@ctsec.com 联系人 陈莹 chenying04@ctsec.com 相关报告 1. 《财政的“后手”——财税重塑系列之四》 2025-06-17 2. 《消费回升能持续吗？——5 月经济数据解读》 2025-06-16 3. 《生产淡季特征明显——实体经济图谱 2025 年第 22 期》 2025-06-14 核心观点 当前，城市更新已成为推动城市可持续发展关键举措，当前城市更新进展如何？资金从哪里来？后续如何开展？ ❖ 城市更新工作进展如何？城市更新行动的范围较广，包括老旧小区、老街区、老厂区和城中村的综合改造等。2021 年我国将城市更新写入政府工作报告和“十四五”规划当中，并开启了 21 个城市为期两年的试点工作。试点工作次年起，住建部开始发布《实施城市更新行动可复制经验做法清单》，其政策机制的变化充分体现出城市更新行动的阶段性进步，反映出城市更新体制机制愈发成熟。从最新一批可复制经验来看，有两点值得关注：一是强调对存量资源的盘活和利用，二是强调资金和参与主体的多元性。2021-2024 年全国累计开工改造老旧小区接近 22 万个，已经超过十四五规划中 21.9 万个的目标。今年全年计划新开工改造城镇老旧小区共 2.5 万个，较前 4 年的水平明显减少。2022 年以来，每年实施的城市更新项目数均稳定在 6 万个上下，但前年和去年的总投资金额却明显较低。因此，后续资金保障问题较为关键。 ❖ 资金支持来自何处？总的来说，城市更新的资金来源主要有四类，中央财政、地方财政、金融机构和其他社会资本。其中，地方政府投资主导作用较强。从2023 年代表性城市中看，政府投资占比超 40%。多元化融资机制不断完善。从可复制经验的演变来看，第一批资金支持方法对地方财政依赖度较高；第二批新增了专项债发行，并与政策性金融机构联合起来；第三批则进一步对联合社会资本方式方法进行创新。以政府为主体的资金成本会相对较低，但对地方政府的财政状况依赖度高，而多元化的投融资方式资金成本相对较高，且普遍存在着匹配、协调和管理的问题，未来规范和创新多元投融资方式是努力的方向。中央财政资金起到补充和引导作用。今年财政补助城市名额增加，补助资金的使用范围也有所扩大。2024 年中央财政拨付补助资金 30 亿元，未来几年中央财政计划补助将超过 200 亿元，不过这在上万亿元的投资额度中占比较小。 ❖ 城市更新带来哪些机会？后续城市更新工作将遵循从基础到提升、从安全到品质的逻辑推进。影响方面，整体上看，城市更新在长期能够为房地产市场长期稳定提供支撑，同时对于推动产业结构转型、改善生态环境、增加公众福祉和推动文化发展都有促进作用。分行业看，房地产开发行业集中度将有所提高，房地产开发模式需转换；拉动新型建材需求增长；建筑施工企业面临的项目类型将转向以城市更新为主的改造项目施工；建筑装饰行业迎来大量存量房改造需求，尤其是商业空间与工业遗存改造；物业管理企业迎来拓展业务领域的机会；催生大量的社区养老、托育设施建设与运营的需求；推动文化创意产业发展，带动旅游演艺、特色民宿、文化旅游纪念品等业态的繁荣。 ❖ 风险提示：经济恢复不及预期，政策变动，测算存在偏差等。 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 宏观深度报告/证券研究报告 1 城市更新工作进展如何？ ....................................................................................................................... 3 2 资金支持来自何处？ ............................................................................................................................... 6 3 城市更新带来哪些机会？ ....................................................................................................................... 9 图 1. 城市更新的定义 ..................................................................................................................................... 3 图 2. 2021 年第一批城市更新试点城市分布 ................................................................................................. 3 图 3. 住建部《实施城市更新行动可复制经验做法清单》中政策机制的变化 ......................................... 4 图 4. 疫情后全国土地出让金和全国房地产土地购置费用逐年下降 ......................................................... 4 图 5. 扬州市“收储租”更新模式 ................................................................................................................. 5 图 6. 全国新开工改造城镇老旧小区数（万个） ......................................................................................... 5 图 7. 全国城市更新实施项目数及总投资额 ................................................................................................. 6 图 8. 2023 年全国 35 个城市政府投资城市更新的资金规模（亿元） ....................................................... 6 图 9. 住建部《实施城市更新行动可复制经验做法清单》中资金支持方法 ............................................. 7 图 10. 各类融资方式的优劣势对比 ................................................................................