房地产行业2025下半年展望：内房止跌回稳，香港反弹可期

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https：//research.bocomgroup.com 交银国际研究 行业剖析2025 年 6 月 3 日2025 下半年展望：内房止跌回稳，香港反弹可期中国内地房地产：我们认为当前中国内地房地产行业渐渐出现“止跌回稳”的信号。根据国家统计局数据， 2025 年前四个月全国新建商品房销售额为 27,035 亿元（人民币，下同），同比降 3.2%，降幅已明显收窄。另外，中指院数据显示 2025 年 1 季度中国 300 城住宅用地出让金同比增长26.5%，一、二线城市平均溢价率较高。市场展望：虽然仍存在局部供需不平衡，但 2025 年的住宅市场有望更加稳定。我们预期 2025 年一手房市场销售额为 8 万亿 - 8.5 万亿元。政策展望方面，我们相信 2025 下半年政策主要方向包括：1）延续收储政策； 2）盘活存量土储；3）现房销售的支持；4）住房金融政策进一步微调以及 5）发展住房租赁市场。投资建议：我们对中国内地房地产的偏好排序为：估值不高的国企/国企背景开发商>拥有一/二线城市土地储备的民企龙头>其他民企开发商。中国香港房地产：虽然宏观不确定性在 2025 年仍将影响香港房地产市场的前景，但我们认为一些更关键因素正在出现转机，有望帮助香港房地产市场稳定，尤其是住宅市场，包括香港人口反弹和近期利率的大幅度下降，而 HIBOR 下跌也有助恢复市场对房地产的信心，我们预计 2025 下半年、2026 年及 2027 年住宅价格增长分别为 3%、5%及 5%。在本地以及旅客的消费习惯改变后，零售市场仍然面对一定挑战，但北上出行消费趋势渐趋稳定，部分缓解本地零售商的压力，整体租金压力较为温和。同时，我们对办公楼板块仍保持谨慎，虽然空置率有所下降，但仍将居于高位，而 2025-26 年也有不少大型项目落成，限制了办公楼市场的反弹空间。投资建议：降息的时间和幅度有一定不确定性，但仍是未来 12-18 个月一个正面的潜在催化剂，而 HIBOR 的下降也会对本地的收租股以及房地产信托带来利润及估值端的提升，同时房地产信托短期内可能加入港股通是另一个行业重估的催化剂。我们对中国香港房地产行业偏好如下：零售房地产投资信托>低负债住宅开发商>零售业主>拥有大量办公楼业务的房地产投资信托基金/业主/开发商；我们选择领展（823 HK/买入）作为对中国香港房地产的首选。估值概要 资料来源：FactSet ，交银国际预测 行业与大盘一年趋势图 资料来源：FactSet 房地产行业行业评级同步公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率---- 股息率FY23EFY24E FY23E FY24E FY23E FY24EFY23E(当地货币) (当地货币) (报表货币) (报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%)新鸿基地产16 HK买入96.1081.008.2437.6979.810.50.390.396.1华润置地1109 HK买入31.6825.303.8953.5656.06.50.630.616.2领展房托823 HK买入47.7039.852.4712.63116.115.10.540.576.9碧桂园服务6098 HK买入8.366.791.1710.9035.36.90.580.574.7越秀地产123 HK买入6.604.600.9590.8134.45.20.280.308.2中海物业2669 HK买入6.305.270.4080.46011.910.63.873.122.9新世界发展17 HK买入6.944.731.0410.5474.58.70.060.0749.7置富产业信托778 HK买入5.864.530.4050.36311.212.50.320.338.9越秀服务6626 HK买入4.302.890.3200.2328.311.51.181.166.0雅生活服务3319 HK买入3.202.871.0930.7182.43.70.290.313.2雅居乐集团3383 HK买入1.160.45-0.928-0.965NANA0.030.040.0恒基地产12 HK中性23.0223.952.0052.01911.911.90.360.367.5时代邻里9928 HK中性0.600.540.1580.1833.12.70.360.324.8平均7.98.80.680.638.95/249/241/255/25-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%行业表现恒生指数谢骐聪, CFA, FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852) 3766 18152025 年 6 月 3 日房地产行业 1下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https：//research.bocomgroup.com 2目录中国内地房地产：市场初步止跌回稳............................................................................................3市场现“止跌回稳”的信号........................................................................................................................................................................32025 年中国房地产市场投资与市场新趋势...............................................................................................................................................8中国香港房地产：房贷利率下行–“房贷比租化算”..................................................................11降息迎来拐点，恢复可期..........................................................................................................................................................................11住宅：预计租金全年上涨 3%，中小户型价格有望下半年反弹 3-5% ...................................................................................................11零售：料电商包邮影响更多行业，北上出行放缓