房地产行业物业价值论系列一：红利乘风起，物管正当时

行业研究丨深度报告丨房地产 [Table_Title] 红利乘风起，物管正当时 ——物业价值论系列一 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 22 丨证券研究报告丨 报告要点 [Table_Summary]物管基石管理规模仍稳中有增，提质增效盈利修复已在路上；持续加码应收规模管控，减值压力逐步收敛，优质物企仍有望实现业绩的长期稳定甚至保持一定增速。多数物企可以实现从“有利润的收入”向“有现金流的利润”平稳过渡，具备较强回款与占款能力的物企则会有更佳的现金流表现。高度重视股东回报，分红回购比例持续上行，主流物企含分红与回购的综合回报率均值逾 6%，轻资产现金流价值如期兑现。充裕的超额现金或意味着未来更高的分红潜力，后续物企价值重估值得期待，优质国央企与部分民营物管标的长期投资价值逐步凸显。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 袁佳楠 SAC：S0490520040001 SAC：S0490520070001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 红利乘风起，物管正当时 ——物业价值论系列一 行业研究丨深度报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 最初的起点，如何看待物企利润的稳定性？ 物企业绩稳定与否是探讨其红利价值的基础。经过三年多的调整，物企愈发重视回归本源，“有利润的收入”成为共同追求。物企规模仍多稳中有增，更加重视市拓能力培育；部分物企通过提质增效已经开始实现毛利率甚至净利率的修复，信用减值、与收并购相关的减值摊销规模逐步收敛，优质物企仍有望实现业绩长期稳定甚至保持一定增长。行业轻资产现金流属性再次凸显，趋于稳定的利润为物企红利价值兑现奠基，弥漫在行业前路的迷雾重新透出亮光。 从利润到现金流，如何看待物企回款能力？ 多数物企经营性现金流净额较净利润的覆盖倍数仍维持 1X 以上，可以实现从“有利润的收入”向“有现金流的利润”的平稳过渡。近年由于关联房企出险带来的应收款等减值，以及收并购后的摊销与减值等影响，批量物企有现金流但无利润，前述覆盖倍数有所放大，但后续扰动或将逐渐消弭。回款与占款能力的分化是物企净利润现金比率差异的主因，尽管短期多数物企综合回款率确有下降，但物企也多已将回款作为重要抓手，细化流程针对性提升服务以提升收缴率，在严控关联方业务增量的同时积极通过资产抵债等化解坏账风险。招商积余、保利物业、华润万象生活等优质物企凭借其良好的营运资本管控能力，实现了利润到现金流的良好进阶。 关注超额现金，论物企分红的意愿与潜力？ 近年物企愈发重视通过提高派息比例以回馈股东，2024 年 50%+派息比例已成为多数物企标配，即使部分受关联方拖累业绩承压型物企也多以核心净利为锚进行高额派息，部分物企更是通过主动回购进一步提升综合回报。以 2025/5/26 市值测算，2024 年主流物企平均股息率达5.5%，含分红与回购的综合回报率均值更是达到 6.2%。此外，2024 年末碧桂园服务、华润万象生活、万物云、保利物业广义现金余额均高达 100 亿元+，15 家主流物企广义现金余额较经营性现金流净额覆盖倍数均值为 7.3X，充裕的超额现金或意味着未来更高的分红潜力，且近年物企对收并购整体趋于谨慎，也基本没有大额资本开支计划。此外当前部分物企市值甚至低于在手广义现金，即使是优质头部物企超额现金也并未在估值端体现，行业价值重估值得期待。 红利价值只是起点，期待行业与物企估值回归 一切的荣耀与迷惘均已成过往，回归轻资产现金流属性本源成为物企共同选择。物管基石管理规模仍稳中有增，提质增效盈利修复已在路上；持续加码应收规模管控，减值收敛端倪初现，优质物企仍有望实现业绩的长期稳定甚至保持一定增速。多数物企可以实现从“有利润的收入”向“有现金流的利润”的平稳过渡，具备较强回款与占款能力的物企则会有更佳的现金流表现。高度重视股东回报，分红回购比例持续上行，主流物企含分红与回购的综合回报率均值逾 6%，轻资产现金流价值如期兑现。充裕的超额现金或意味着未来更高的分红潜力，后续物企价值重估值得期待。但红利价值只是优质国央企物管与优质民营物企的投资价值底限，超额现金的分派、适配增值服务的培育等均是潜在的隐性期权，开发政策的优化、关联方风险缓释与楼市基本面的企稳也会成为行情启动与估值回归的重要催化，优质物管标的长期投资价值凸显。建议关注三条主线：1、近年仍有望维持较高业绩增速的物企；2、业绩增速相对占优且静态股息回报表现较好型标的；3、超额现金充裕具备潜在分红提升隐性期权的低估值国央企。 风险提示 1、物业费降价潮范围扩大；2、物业费收缴率下行；3、关联方资金占用；4、大额减值延续。 [Table_StockData] 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《周期寻底阶段可能具备哪些特征？——房地产行业周度观点更新》2025-06-02 •《三个领域具备稳定现金流——房地产行业周度观点更新》2025-05-25 •《行业边际下行压力加大，政策宽松需更进一步——2025 年 1-4 月统计局房地产数据点评》2025-05-20 -18%-1%16%33%2024/62024/102025/22025/6房地产沪深300指数2025-06-04%research.95579.com3 请阅读最后评级说明和重要声明 4 / 22 行业研究 | 深度报告 目录 最初的起点，如何看待物企利润的稳定性？ ................................................................................. 6 物管基石稳中有增，提质增效修复盈利 ......................................................................................................... 6 加码应收规模管控，减值收敛端倪初现 ......................................................................................................... 9 从利润到现金流，如何看待物企回款能力？ ............................................................................... 12 关注超额现金，论物企分红的意愿与潜力？ ............................................................................... 16 风险提示 .................