房地产行业周度观点更新：周期寻底阶段可能具备哪些特征？

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 周期寻底阶段可能具备哪些特征？ ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Tablary]行业量价和投资等指标在过去三年已经历较大幅度的下降，决策层也提出了“止跌回稳”的政策目标，参考国际经验，行业调整大概率将进入下半场，意味着寻底阶段逐步开启，这个阶段可能具备哪些共性和差异化特征？1、总量指标的调整斜率将逐步收窄；2、中小城市核心区房价已接近重置成本，且净租金回报率显著高于利率，而非核心区住房将面临长期折旧压力甚至负资产化。3、部分新房中短期内具备上涨潜力：一是核心城市核心区域的高端化产品，主要受益于市场化定价和产品力溢价，二是更多城市的高得房率产品，主要是对老库存的迭代。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 侯兆熔 SAC：S0490520040001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 周期寻底阶段可能具备哪些特征？ ——房地产行业周度观点更新 行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 核心观点 止跌回稳的政策目标明显更为积极，市场预期有所改善，但 4 月以来边际下行压力再次加大。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点；出口承压阶段，产业政策宽松概率加大，后续关注节奏问题。去年 4 月和 9 月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部溢价并不大，且地产对于经济内循环的重要性不容忽视。重视具备区域和产品优势的开发商，以及拥有稳定现金流的龙头经纪公司和央国企物业。 周度核心内容跟踪 市场：本周长江房地产指数+0.91%，相对沪深 300 的超额收益为+1.99%，行业排名相对居中（12/32）；年初至今长江房地产指数-5.95%，相对沪深 300 的超额收益为-3.54%，行业排名相对靠后（29/32）。本周板块有所反弹，开发类部分标的略有上涨，物业类及收租类有涨有跌。 政策：深圳发布配售型保障房管理办法，湖南、重庆等地发布稳楼市相关措施。 地方：深圳发布配售型保障性住房管理办法，申请配售型保障房需满足①深户、在本市无自有住房、②在深缴纳社保满 5 年等条件；配售价格按照覆盖项目划拨土地成本、建安成本、适度合理利润以及相关税费等原则综合确定；配售型保障性住房实施严格封闭管理，签订买卖合同满 3 年后可以向住房主管部门申请在信息平台进行封闭流转，超 1 年无人购买，主管部门可回购；配售型保障性住房实行现房配售。湖南发布新政，包括加大对多子女家庭购房支持、盘活存量房地产开发土地、支持收购存量商品房用作保障性住房等十大措施。重庆新政主要包括支持换购住房需求、加大商业性个人住房贷款支持力度、支持开展“以旧换新”等六项措施。 销售：样本城市新房及二手备案同比持续回落。 样本城市新房及二手备案同比持续回落。37 城新房成交面积四周滚动同比-4.5%，增速较上周-7.8pct，19 城二手房成交面积四周滚动同比+3.7%，较上周-7.0pct；年初至今 37 城新房成交面积累计同比+1.0%，19 城二手房成交面积累计同比+24.4%。5 月截至 30 日，37 城新房成交面积当月同比+1.1%，19 城二手成交当月同比+10.0%，12 城新房及二手合计+2.5%。 当周热点：周期寻底阶段可能具备哪些特征？ 行业量价和投资等指标在过去三年已经历较大幅度的下降，决策层也提出了“止跌回稳”的政策目标，参考国际经验，行业调整大概率将进入下半场，意味着寻底阶段逐步开启，这个阶段可能具备哪些共性和差异化特征？1、总量指标的调整斜率将逐步收窄：全球典型样本大多如此，在上半场剧烈调整之后，下半场对应跌幅往往会显著收敛；中国新房销量较高点累积跌幅接近 50%、一二手总量累积跌幅超过 30%、房价累积跌幅也较大，尽管未必接近均衡，但后续进一步下跌的空间自然收窄。2、中小城市房价压力释放得更为充分：全国均价的超涨基本被消化，但大城市和中小城市的消化程度并不对称；中小城市房价跌幅大且调整时间长，核心区房价已接近重置成本，且净租金回报率显著高于利率，而非核心区住房将面临长期折旧压力甚至负资产化。3、部分新房中短期内具备上涨潜力：一是核心城市核心区域的高端化产品，主要受益于市场化定价和产品力溢价，二是更多城市的高得房率产品，主要是对老库存的迭代。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《三个领域具备稳定现金流——房地产行业周度观点更新》2025-05-25 •《行业边际下行压力加大，政策宽松需更进一步——2025 年 1-4 月统计局房地产数据点评》2025-05-20 •《现房销售有哪些潜在影响？——房地产行业周度观点更新》2025-05-18 -17%0%18%35%2024/62024/102025/12025/5房地产沪深300指数2025-06-02%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 行业周报 图 1：本周长江房地产指数涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周地产板块个股涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所（注：“市值”对应 5 月 30 日） 图 3：本周重点政策跟踪 资料来源：政府网站，观点网等，长江证券研究所 行业周度涨跌幅(长江房地产指数)0.91%超额收益(相对沪深300)1.99%周度涨跌幅长江行业排名12/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)-5.95%年初以来累计超额收益(相对沪深300)-3.54%累计收益排名29/32证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来3501.07%-3.47%-4.68%942.04%0.07%8.50%2650.03%3.13%9.22%002244.SZ滨江集团2924.11%-9.56%8.83%603506.SH南都物业2414.92%20.86%48.41%0823.HK领展房产基金9923.87%14.58%26.79%600376.SH首开股份622.99%1.69%-8.37%002968.SZ新大正2410.22%12.76%18.40%2191.HK顺丰房托222.48%7.84%-3.60%600266.SH城建发展912.35%-7.82%-14.51%001914.SZ招商积余1288.44%2.46%14.29%1503.HK招商局商业房托121.71%1.71%2.12%000402.SZ金融街821.86%-0.72%-15.95%2156.HK建发物业335.