房地产行业报告：存量地产行业更需要“运营商”而非“建造者”

证券研究报告：房地产|行业周报 市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业投资评级 强于大市|维持 行业基本情况 收盘点位 1975.29 52 周最高 2656.47 52 周最低 1627.84 行业相对指数表现 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:高丁卉 SAC 登记编号:S1340524080001 Email:gaodinghui@cnpsec.com 近期研究报告 《4 月地产数据有所回落 一二线新房价格稳定》 - 2025.05.21 房地产行业报告（2025.5.19-2025.5.25） 存量地产行业更需要“运营商”而非“建造者” ⚫ 投资要点 5 月 20 日，国新办举行新闻发布会，住建部等四部委解读《关于持续推进城市更新行动的意见》，会议指出，当前我国城市发展应从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重，我们认为未来将会告别“大拆大建”，开发商的能力将在存量盘活中体现，存量地产行业更需要“运营商”而非“建造者”，同时，在金融支持方面，我们预计开发贷、经营性物业贷等利率将进一步降低，同时会通过优化融资支持政策，加强对“好房子”等政策支持型项目的扶持。 ⚫ 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周 30 大中城市新房成交面积为 205.94万方，本年累计新房成交面积为 3547.79 万方，累计同比+1.5%。30大中城市近四周平均成交面积为 177.53 万方，同比+1.7%，环比+5%。其中一线城市近四周平均成交面积为 56.39 万方，同比+25.9%，环比+2.6%，二线城市近四周平均成交面积为 80.71 万方，同比-11.3%，环比+4.6%，三线城市近四周平均成交面积为 40.43 万方，同比+4.2%，环比+9.1%。上周 14 城商品住宅可售面积为 7947.8 万方，同比-12.9%，环比-0.21%，14 城去化周期为 16.73 个月，其中一线城市去化周期为11.97 个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周 20 城二手房成交面积为 251.65 万方，本年累计二手房成交面积为 4688.36 万方，累计同比+30.1%。20城近四周平均成交面积为 211 万方，同比+13.8%，环比-4.2%。截至2025/5/12 全国城市二手房出售挂牌量指数为 16.38，环比-1.6%，挂牌价指数为 154.87，环比-0.08%。 （3）土地市场成交：上周 100 大中城市新增供应住宅类土地数量为 92 宗，成交住宅类土地数量为 33 宗，新增供应商服类土地数量为 95 宗，成交商服类土地数量为 37 宗。近四周 100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为 0.55，平均商服类土地成交数量/供应数量为 0.51。近四周 100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为7141.75 元/平方米，溢价率为 6.65%，环比-0.41pct，成交商服类土地楼面均价为 1884.5 元/平方米，溢价率为 0.86%，环比-0.14pct。 ⚫ 行情回顾： 上周 A 股申万一级房地产行业指数下跌 1.47%，沪深 300 指数下跌 0.18%，房地产指数跑输沪深 300 指数 1.29pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌 1.8%，恒生综合指数上涨 1.13%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数 2.92pct。 ⚫ 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 -23%-18%-13%-8%-3%2%7%12%17%22%2024-052024-082024-102024-122025-032025-05房地产沪深300发布时间：2025-05-27 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 目录 1 行业基本面跟踪 ........................................................................... 4 1.1 新房成交及库存 ....................................................................... 4 1.2 二手房成交及挂牌 ..................................................................... 5 1.3 土地市场成交 ......................................................................... 6 2 行情回顾 ................................................................................. 7 3 风险提示 ................................................................................. 9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 图表目录 图表 1： 30 大中城市新房成交面积及同比 ................................................... 4 图表 2： 一线城市新房成交面积及同比 ..................................................... 4 图表 3： 二线城市新房成交面积及同比 ..................................................... 4 图表 4： 三线城市新房成交面积及同比 ..................................................... 4 图表 5： 重点城市商品住宅可售面积及去化周期 ............................................. 5 图表 6： 重点城市二手房成交面积及同比 ................................................... 5 图表 7： 全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6 图表 8： 全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 ............................................. 6 图表 9： 全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6 图表 10： 全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 ............................................ 6 图表 11： 100 大中城市土地供销比 ..............